Το οικιστικό πρόβλημα στην Ελλάδα οξύνεται χρόνο με τον χρόνο, αφού οι τιμές αγοράς και ενοικίασης συνεχίζουν να ανεβαίνουν κατακόρυφα, χωρίς την ανάλογη αύξηση του εισοδήματος των νοικοκυριών, ενώ το έλλειμμα κατοικιών μεγαλώνει καθώς χιλιάδες κατοικίες «βγαίνουν» από την αγορά ακινήτων λόγω παλαιότητας και αδυναμίας ανακαίνισης.
Τα στοιχεία αυτά αποτυπώνονται και στους αριθμούς, αφού η έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα επισημαίνει ότι το 2024 το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών καταναλωνόταν στη στέγαση, ενώ ο ευρωπαϊκός μέσος όρος το 2023 βρισκόταν μόλις στο 19.7%.
Η στέγη δεν είναι μόνο ακριβή, αλλά και δυσεύρετη: Σύμφωνα με μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς, το οικιστικό έλλειμμα στη χώρα μας υπολογίζεται σε 180.000 κατοικίες, ενώ έρευνα της Prosperty αποκάλυψε πως πάνω από το 60% του στοκ ακινήτων είναι άνω των 30 ετών, ενώ περίπου το 40% επί του συνόλου είναι χτισμένα τις δεκαετίες του 1970 και 1980, χωρίς να έχουν υποβληθεί σε κάποια μεγάλη ανακαίνιση έκτοτε. Μάλιστα, μόλις το 22,7% είναι χτισμένα από το 2020 και έπειτα.
Η οικονομική κρίση εκτός από «πάγωμα» στην ανέγερση νέων κατοικιών, έβαλε φρένο και στις ανακαινίσεις, με αποτέλεσμα εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια σήμερα να είναι ακατάλληλα για διαβίωση και να παραμένουν κλειστά και μη αξιοποιήσιμα, επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν είχαν το διαθέσιμο κεφάλαιο για να τα ανακαινίσουν.
Είναι λοιπόν προφανές ότι χρειάζεται μια πολυεπίπεδη δέσμη μέτρων κατά του στεγαστικού προβλήματος, προκειμένου να αντιμετωπιστεί από όλα τα μέτωπα. Προς αυτήν την κατεύθυνση, η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει κάποια μέτρα για το 2026 που αναμένεται να δώσουν μια «ανάσα» σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.
Επιστροφή ενοικίου έως 800 ευρώ
Το μέτρο που θα έχει πιο άμεσο αντίκτυπο στα πορτοφόλια των Ελλήνων είναι η επιστροφή ενός ολόκληρου ενοικίου, με ανώτατο ποσό τα 800 ευρώ, με την καταβολή να είναι προγραμματισμένη για την Παρασκευή 28 Νοεμβρίου 2025.
Το μέτρο αναμένεται να ωφελήσει περίπου 950.000 νοικοκυριά, ή αλλιώς το 80% των ενοικιαστών στην Ελλάδα. Η ενίσχυση θα είναι ετήσια και με μόνιμο χαρακτήρα και αναλογεί στο ένα δωδέκατο του δηλωθέντος ετήσιου ενοικίου, με ανώτατο όριο τα 800 ευρώ ανά κατοικία, προσαυξανόμενη κατά 50 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του υπόχρεου.
Η επιστροφή είναι αφορολόγητη, δηλαδή δεν προσμετράται ως εισόδημα την επόμενη χρονιά και δεν επηρεάζει την επιλεξιμότητα για άλλα στεγαστικά επιδόματα. Επομένως, δεν επηρεάζει το επίδομα στέγασης και τις παροχές φοιτητικής στέγασης, αλλά εφαρμόζεται παράλληλα με αυτά.
Ο υπολογισμός του ποσού που θα επιστραφεί στους δικαιούχους δεν χρειάζεται κάποια αίτηση, καθώς γίνεται αυτόματα με βάση τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του μισθωτή του προηγούμενου φορολογικού έτους, όπως αυτή έχει διαμορφωθεί έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Σεπτεμβρίου του έτους καταβολής, εν προκειμένω έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2025.
Οι πληρωμές θα γίνονται εφάπαξ στον τραπεζικό λογαριασμό (IBAN) που έχουν κοινοποιήσει στην ΑΑΔΕ, μέσω του myAADE.
Τριετής φοροαπαλλαγή για κλειστές κατοικίες
Με φόντο το έλλειμμα τα 2,2 εκατ. κλειστά ακίνητα σε όλη την επικράτεια, το μέτρο που αφορά στην τριετή φοροαπαλλαγή για τα κλειστά ακίνητα που ανοίγουν και μπαίνουν σε καθεστώς μακροχρόνιας μίσθωσης δεν σταματά στο τέλος της χρονιάς, αλλά επεκτείνεται και στο 2026.
Αυτό σημαίνει πως τα ακίνητα που ήταν δηλωμένα ως κενά, καθώς και αυτά που είχαν διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση, μπορούν να ενταχθούν και εντός του 2026 στη μακροχρόνια μίσθωση και οι ιδιοκτήτες τους να επωφεληθούν από τριετή φοροαπαλλαγή των μισθωμάτων που προέρχονται από τις συγκεκριμένες κατοικίες.
Η επέκταση του μέτρου έρχεται και με μερικές ουσιαστικές βελτιώσεις που θα αυξήσουν τον αριθμό τον ωφελούμενων ιδιοκτητών και πλέον εντάσσονται στη ρύθμιση σπίτια έως και 140 τ.μ. αν ενοικιαστούν σε τρίτεκνους, έως 160 τ.μ. αν δοθούν σε οικογένεια με 4 παιδιά, έως 180 τ.μ. με 5 παιδιά και έως 200 τ.μ. με 6 παιδιά.
Επιπλέον, ο ιδιοκτήτης δεν χάνει την φοροαπαλλαγή αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει πριν συμπληρωθεί η τριετία, εφόσον προχωρήσει σε νέα εκμίσθωση εντός τριών μηνών. Μάλιστα, επειδή πλέον η απαλλαγή δεν υπολογίζεται ως τριετία συνολικά, αλλά «με τον μήνα» μέχρι να συμπληρωθούν 36 μήνες από την πρώτη μίσθωση του ακινήτου, μένει αφορολόγητη και η ενοικίαση που υπολείπεται των 36 μηνών, ειδικά για μισθώσεις σε εκπαιδευτικούς δημοσίου, ιατρούς και νοσηλευτές, καθώς και σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας, που συχνά χρειάζονται σπίτια για μικρότερα χρονικά διαστήματα.
Έκπτωση φόρου έως 16.000 ευρώ για ανακαινίσεις
Μείωση του φόρου εισοδήματος έως και κατά 16.000 ευρώ, κατανεμημένη ισόποσα σε πέντε χρόνια μπορούν να κερδίσουν οι φορολογούμενοι που πραγματοποίησαν ή θα πραγματοποιήσουν φέτος ανακαινίσεις κατοικιών ή επαγγελματικών χώρων.
Η σχετική διάταξη έλαβε παράταση και για τα έτη 2025 και 2026 και προβλέπει την έκπτωση φόρου εισοδήματος ίση με το 100% των δαπανών επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης και λειτουργικής αναβάθμισης ακινήτων που πραγματοποιούνται εντός του έτους.
Προϋπόθεση είναι οι πληρωμές να γίνουν ηλεκτρονικά και να εκδοθούν νόμιμα παραστατικά στα οποία θα αναγράφονται αναλυτικά το είδος των εργασιών ή των υλικών, η αξία τους, τα στοιχεία του ιδιοκτήτη και του ακινήτου.
Στην έκπτωση φόρου περιλαμβάνονται δαπάνες για υλικά και εργασίες που αφορούν την ενεργειακή, λειτουργική ή αισθητική αναβάθμιση του ακινήτου. Η έκπτωση καλύπτει ακίνητα κάθε χρήσης, αρκεί να μην έχουν υπαχθεί σε άλλο επιδοτούμενο πρόγραμμα, όπως το «Εξοικονομώ».
Κοινωνική αντιπαροχή για σύγχρονες κατοικίες
Επιλεγμένα ακίνητα που ανήκουν στο δημόσιο θα αξιοποιηθούν για την κατασκευή σύγχρονων κοινωνικών κατοικιών, στο πλαίσιο κοινωνικής αντιπαροχής, με στόχο την εξασφάλιση κατοικιών με χαμηλό κόστος για ευάλωτες ομάδες.
Στόχος είναι να αντιμετωπιστεί το δομικό πρόβλημα της στέγασης των πιο αδύναμων κοινωνικών ομάδων, δίνοντας κίνητρα για αντιπαροχή σε ακίνητη περιουσία που μένει ανεκμετάλλευτη.
Μείωση τεκμηρίων 30%-35%
Οι φορολογικές δηλώσεις για το έτος 2025 θα είναι ελαφρύτερες για πάνω από 450.000 φορολογούμενους, καθώς το τεκμαρτό εισόδημα για το οποίο ιδιοκτήτες και ενοικιαστές φορολογούνται μειώνεται κατά 30% ή και 35%.
Για πρώτη φορά εδώ και σχεδόν 20 χρόνια, το πλασματικό (τεκμαρτό) εισόδημα για το οποίο οι πολίτες πλήρωναν φόρους θα μειωθεί κατά τουλάχιστον 50 ευρώ, ενώ σε περιοχές με πολύ υψηλές Τιμές Ζώνης η μείωση μπορεί να φτάσει τις 7.000 ευρώ.
Νέος φορολογικός συντελεστής στα εισοδήματα από μισθώματα
Τα εισοδήματα από μισθώματα που ανέρχονται μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ θα υποβάλλονται σε νέο ενδιάμεσο φορολογικό συντελεστή από το 2026, ύψους 25% αντί για 35% που ίσχυε μέχρι σήμερα.
Η εν λόγω μείωση αναμένεται να συμβάλει στη φορολογική συμμόρφωση και στη συγκράτηση των τιμών των ενοικίων, καθώς οι εκμισθωτές θα έχουν μικρότερο κίνητρο να αποκρύψουν εισοδήματα ή να επιβαρύνουν τους ενοικιαστές με επιπλέον κόστη.
Μείωση και κατάργηση του ΕΝΦΙΑ σε μικρούς οικισμούς
Οι ιδιοκτήτες με κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους θα δουν τον ΕΝΦΙΑ να μειώνεται κατά 50% το 2026, ενώ από το 2027 ο φόρος καταργείται πλήρως, εξαιρουμένων των οικισμών της Αττικής.
Η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ επιδιώκει να καταστήσει πιο ελκυστική τη διαμονή σε μικρές κοινότητες και να αποσυμφορήσει τα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, ενισχύοντας την αποκέντρωση.
«Φρένο» στα Airbnb με επέκταση της απαγόρευσης
Προς την ίδια κατεύθυνση, συνεχίζεται και το 2026 το πάγωμα των νέων αδειών για βραχυχρόνια μίσθωση στις τρεις «κόκκινες» περιοχές του δήμου Αθηναίων, ενώ υπάρχει η πιθανότητα να επεκταθεί το μέτρο και άλλες περιοχές της χώρας με έντονο οικιστικό πρόβλημα.
Σήμερα, ισχύει η απαγόρευση έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων (ΑΜΑ) στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα της πρωτεύουσας για βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb. Αυτό αφορά τις παρακάτω περιοχές:
- 1ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Πλάκα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Σύνταγμα, Ομόνοια, Μοναστηράκι, Εξάρχεια, Ιλίσια, Νεάπολη.
- 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Μετς, Νέος Κόσμος, Άγιος Αρτέμιος, Παγκράτι.
- 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα: Βοτανικός, Μεταξουργείο, Γκάζι, Πετράλωνα, Ρουφ.
Όπως ανακοινώθηκε στη ΔΕΘ, το μέτρο θα παραταθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, με τον πρωθυπουργό να σχολιάζει πως μέσα στους επόμενους 1-2 μήνες θα καταλήξουν στο αν το μέτρο θα επεκταθεί και σε άλλες πόλεις ή και σε τουριστικούς προορισμούς, όπου υπάρχει μεγάλη πίεση από το στεγαστικό.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
