Οι Δήμοι δεν έχουν κρίσιμα στοιχεία για το 75% των ακινήτων που κατέχουν

Οι κυβερνητικοί φορείς έχουν ήδη ρίξει στο «τραπέζι» την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου, προκειμένου να συνδεθεί με χρήσεις κοινωνικής κατοικίας, στέγασης εργαζομένων και δημοσίων υπαλλήλων, αλλά και επιχειρηματικές και επενδυτικές δραστηριότητες.

Πριν όμως ξεκινήσει η οποιαδήποτε συζήτηση, είναι απαραίτητη η «χαρτογράφηση» των ακινήτων, η διασταύρωση των στοιχείων ανά μητρώο (πχ Κτηματολόγιο, Ε9) και φυσικά ο τελικός έλεγχος ώστε να αξιολογηθεί το κατά πόσο τα ακίνητα είναι πραγματικά αξιοποιήσιμα.

Όπως εξηγεί στο Business Daily o Βασίλειος Ηλιόπουλος, Founder & CEO της BluPeak Estate Analytics «η ψηφιακή καταγραφή δεν λύνει από μόνη της το στεγαστικό πρόβλημα· δημιουργεί όμως την απαραίτητη υποδομή ώστε ένα αδρανές περιουσιακό απόθεμα να μπορεί να μετατραπεί σε εργαλείο στεγαστικής και αναπτυξιακής πολιτικής».

Ενδεικτικό της κατάστασης είναι πως υπάρχει δήμος στη χώρα που σχεδόν τα μισά ακίνητα που του ανήκουν δεν είναι πουθενά καταγεγραμμένα. Αντιστοίχως, τα τελευταία στοιχεία από την επεξεργασία της δημοτικής περιουσίας που πραγματοποιεί η BluPeak Estate Analytics δείχνουν πως μονάχα το 25% των δημοτικών δικαιωμάτων εντάσσεται στην κατηγορία της άμεσης αξιοποίησης και θα μπορούσε να εξεταστεί για στεγαστικές, κοινωνικές ή εισοδηματικές χρήσεις.

Ένα επιπλέον 40% χαρακτηρίζεται ως περιουσία προς ωρίμανση, καθώς απαιτείται προηγουμένως τεχνικός, νομικός ή πολεοδομικός έλεγχος, ενώ για το υπόλοιπο 35% υπάρχουν μεγαλύτερες εκκρεμότητες, όπως ελλείψεις τίτλων, γεωχωρικών δεδομένων, ΚΑΕΚ ή προβλήματα αντιστοίχισης των επιμέρους μητρώων.

Την κατάσταση επιβεβαιώνει και πηγή του πολεοδομικού κλάδου, σύμφωνα με την οποία «η αχαρτογράφητη περιουσία των δήμων αποτελεί δυστυχώς ένα πολύ κοινό πρόβλημα, για το οποίο δεν λαμβάνονται αρκετές πρωτοβουλίες».

Πώς δημόσια ακίνητα μπορούν να αξιοποιηθούν ως κοινωνική κατοικία

Το κρίσιμο ερώτημα δεν είναι μόνο πόσα περιουσιακά στοιχεία διαθέτει ένας φορέας, αλλά πόσα από αυτά είναι πραγματικά διαθέσιμα, σε ποια κατάσταση βρίσκονται και για ποια χρήση είναι κατάλληλα.

Για να μπορέσει η ακίνητη περιουσία να χρησιμοποιηθεί, πρέπει πρώτα οι δήμοι να γνωρίζουν τι ακίνητα έχουν στην κυριότητά τους και τα απαραίτητα στοιχεία της «ταυτότητάς» του, δηλαδή την ακριβή θέση, την πραγματική επιφάνεια, το ιδιοκτησιακό δικαίωμα, τους τίτλους, τη χρήση, την κατάσταση του κτιρίου, τις οικονομικές ροές, τις πιθανές νομικές εκκρεμότητες και το εάν τελικά το ακίνητο μπορεί να αξιοποιηθεί.

Ειδικά για τη δημιουργία κατοικιών που προορίζονται για γιατρούς, εκπαιδευτικούς και νοσηλευτές, προσιτή μίσθωση για νέους εργαζόμενους και οικογένειες, φοιτητική στέγη ή άλλες μορφές κοινωνικής κατοικίας, είναι απαραίτητο κάθε ακίνητο να περνά από έλεγχο που θα εξετάζει επιπλέον την κενότητα, το κόστος αποκατάστασης, την ενεργειακή συμπεριφορά, την πολεοδομική δυνατότητα και την πρόσβαση σε εργασία και βασικές υπηρεσίες, τονίζει η ανάλυση της BluPeak Estate Analytics.

Όπως προαναφέρθηκε, η αρχή του προβλήματος τοποθετείται στην απουσία μιας κοινής «γλώσσας» καταγραφής, που να συνδέει Ε9, ΑΤΑΚ, τίτλους, ΚΑΕΚ, γεωχωρικά στοιχεία, τεχνική κατάσταση, χρήσεις και μισθώσεις, ώστε η απογραφή των ακινήτων να γίνεται με ένα ενιαίο πρότυπο.

Αυτό θα προσφέρει πρόσβαση στα πλήρη στοιχεία της ακίνητης περιουσίας, αλλά και θα επιτρέψει την πραγματική σύγκριση των μοναδικών ακινήτων, των ΚΑΕΚ και των εμπράγματων δικαιωμάτων μεταξύ τους.

Η δαιδαλώδης ακίνητη περιουσία του Δημοσίου

Η ακίνητη περιουσία που βρίσκεται στην κυριότητα των δημοσίων φορέων δεν μπορεί να συγκριθεί με απόλυτη ακρίβεια, διότι κάθε φορέας μετρά και καταγράφει με διαφορετικό τρόπο την περιουσία του. Αυτό σημαίνει ότι τα παρακάτω μεγέθη δείχνουν κυρίως την κλίμακα του χαρτοφυλακίου κάθε φορέα και δεν αποτελούν μία απολύτως ομοιογενή κατάταξη, εξηγεί η ανάλυση της BluPeak Estate Analytics.

Πάντως, με βάση τον συνολικό αριθμό των καταγεγραμμένων ακινήτων, ένα από τα μεγαλύτερα αυτοτελή χαρτοφυλάκια βρίσκεται στην Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου, η οποία διαχειρίζεται περίπου 77.000 ακίνητα, ωστόσο τα ακίνητα που πραγματικά μπορούν να περάσουν σε άμεση εμπορική αξιοποίηση είναι πολύ λιγότερα.

Σημαντική ακίνητη περιουσία συγκεντρώνεται επίσης στον σιδηροδρομικό τομέα, με τους ΟΣΕ και ΓΑΙΑΟΣΕ να εμφανίζουν στην κυριότητά τους 4.814 κτίρια και 3.638 γήπεδα. Παράλληλα, καταγράφονται περίπου 3.500 δικαιώματα ΚΑΕΚ, περίπου 105.925 στρέμματα γης και 628.000 τ.μ. κτισμάτων.

Ο e-ΕΦΚΑ διαθέτει 515 ιδιόκτητα ακίνητα, τα οποία συνθέτουν ένα χαρτοφυλάκιο με κτίρια που χρησιμοποιούνται από τις υπηρεσίες του φορέα, μισθωμένα περιουσιακά στοιχεία αλλά και ακίνητα με διαφορετικές ανάγκες συντήρησης και αξιοποίησης.

Τέλος, η μεγαλύτερη ενιαία βάση βρίσκεται στην κυριότητα των 332 δήμων της χώρας, όπου καταγράφονται 194.787 μοναδικά ΚΑΕΚ. Αν συγκριθούν με τα περίπου 13.322 ΚΑΕΚ επιλεγμένων μεγάλων δημόσιων φορέων προκύπτει μια ενδεικτική αναλογία περίπου 14,6 προς 1.

Πηγή: BluPeak Estate Analytics