Το ξέπλυμα «μαύρου χρήματος» μέσω των αγοραπωλησιών ακινήτων έβαλαν στο στόχαστρο η ΑΑΔΕ και η Αρχή Καταπολέμησης της Νομιμοποίησης Εσόδων από Εγκληματικές Δραστηριότητες, καθώς η τεράστια διαφορά μεταξύ των εμπορικών και των αγοραίων τιμών, κατά τους ελεγκτές, αποτελεί πρόσκληση.
Αντίστροφα, ελέγχονται και οι περιπτώσεις μεταβιβάσεων στις οποίες το πραγματικό τίμημα είναι υψηλότερο εκείνου που δηλώθηκε στο συμβόλαιο αγοράς, με τις δυσκολίες που εμπεριέχει η διαδικασία απόδειξης.
Οι μεταβιβάσεις ακινήτων αποτελούν έναν από τους βασικούς τομείς που εστιάζονται οι έλεγχοι της εφορίας προκειμένου να διαπιστωθεί η τήρηση της φορολογικής νομοθεσίας και η αποτροπή φοροδιαφυγής ή ξεπλύματος βρώμικου χρήματος.
Οι… ευκαιρίες που προκαλεί η στρέβλωση
Το πάγωμα της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων στα επίπεδα του 2021 έχει δημιουργήσει μια στρέβλωση στην αγορά, καθώς οι αγοραίες τιμές έχουν εκτοξευτεί στα ύψη και, με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, των κατοικιών είναι υψηλότερες κατά 65% σε σχέση με τις τιμές εφορίας.
Η διαφορά αυτή δημιουργεί… ευκαιρίες για επιτήδειους που επιδιώκουν την καταστρατήγηση της φορολογικής νομοθεσίας, σύμφωνα με ελεγκτές της ΑΑΔΕ και προσαρμόζουν κατάλληλα τη στρατηγική τους.
Με βάση τη νομοθεσία, ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται επί των αντικειμενικών αξιών του ακινήτου, εφόσον αυτό βρίσκεται σε ζώνη εντός του αντικειμενικού συστήματος. Όμως, εάν η εφορία, μέσα από ελέγχους που διενεργεί, διαπιστώσει πως το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε ήταν υψηλότερο από την αντικειμενική αξία που δηλώθηκε στο συμβόλαιο, ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται στο υψηλότερο τίμημα.
Επί αυτού εκδόθηκε και απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας στην οποία αναφέρονται τα ακόλουθα:
Η τέλεση φορολογικής παράβασης, όπως η ανακριβής αναγραφή του τιμήματος σε συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου, μπορεί να προκύπτει, κατά την αιτιολογημένη κρίση της αρμόδιας φορολογικής αρχής, όχι μόνο με βάση άμεσες αποδείξεις, αλλά και από έμμεσες αποδείξεις (τεκμήρια), ήτοι από αντικειμενικές και συγκλίνουσες ενδείξεις οι οποίες, συνολικά θεωρούμενες και ελλείψει άλλης εύλογης και αρκούντως τεκμηριωμένης, ενόψει των συνθηκών, εξήγησης, που ευλόγως αναμένεται από τον φορολογούμενο, είναι ικανές να προσδώσουν στέρεη πραγματική βάση στο συμπέρασμα περί διάπραξης της αποδιδόμενης παράβασης.
Τέτοια στοιχεία έμμεσης απόδειξης μπορεί να θεωρηθεί ότι συντρέχουν σε περίπτωση, όπως η επίδικη, στην οποία η φορολογική αρχή εντοπίζει ότι στον τραπεζικό λογαριασμό φορολογουμένου έχουν κατατεθεί, και μάλιστα σε χρονικό σημείο εγγύς του χρόνου σύνταξης του μεταβιβαστικού συμβολαίου, από τον αγοραστή του ακινήτου, ο οποίος ασκεί εμπορική επιχείρηση αγοραπωλησίας ακινήτων, χρηματικά ποσά που υπερβαίνουν το αναγραφόμενο στο πωλητήριο συμβόλαιο τίμημα, είτε αυτό συμπίπτει με την προκύπτουσα κατ’ εφαρμογή των αντικειμενικών κριτηρίων αξία είτε την υπερβαίνει.
Ειδικά σε περιοχές που οι αντικειμενικές αξίες είναι παγωμένες και οι εμπορικές έχουν εκτοξευτεί, οι μεταβιβάσεις που γίνονται στην αντικειμενική αξία, τίθενται στο μικροσκόπιο των δειγματοληπτικών ελέγχων από την ΑΑΔΕ. Συγκεκριμένα ελέγχονται οι κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών του αγοραστή και του πωλητή και των συγγενικών τους προσώπων, τόσο πριν όσο και μετά την υπογραφή συμβολαίου.
Εφόσον διαπιστωθεί μεταφορά χρημάτων, οι εμπλεκόμενοι καλούνται για εξηγήσεις και συνήθως η εφορία τις συνδέει με τη μεταβίβαση του ακινήτου και καταλογίζει συνολικά τον φόρο μεταβίβασης.
Ξέπλυμα σε υψηλές τιμές
Στον αντίποδα τίθενται στο μικροσκόπιο της εφορίας και εκείνοι που με… προθυμία δηλώνουν αισθητά υψηλότερο τίμημα, τόσο από τις αντικειμενικές αξίες όσο και από τις ισχύουσες τιμές αγοράς στην ευρύτερη περιοχή του ακινήτου.
Οι συγκεκριμένοι έλεγχοι αφορούν βασικά ακριβές περιοχές της Αττικής, Θεσσαλονίκης και των τουριστικών περιοχών υψηλής ζήτησης, χωρίς να αποκλείονται και άλλες περιοχές, αν οι αναγραφόμενες στα συμβόλαια τιμές πώλησης ξεφεύγουν από τα όρια των αντικειμενικών και των αγοραίων.
Κατά τους ελεγκτές της ΑΑΔΕ και της Αρχής Καταπολέμησης της Νομιμοποίησης Εσόδων από Εγκληματικές Δραστηριότητες, η καταβολή τμήματος υψηλότερου του αναλογούντος, ερευνάται καθώς ενδεχομένως υποκρύπτει ξέπλυμα χρήματος ή νομιμοποίηση εσόδων από παράνομες δραστηριότητες.
Στις εν λόγω υποθέσεις διερευνάται αν η δηλωθείσα αξία ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα ή πρόκειται για εικονική υπερτιμολόγηση με στόχο τη νομιμοποίηση κεφαλαίων και μάλιστα με χαμηλό αντίτιμο της τάξης του 3% που είναι ο συντελεστής του φόρου μεταβίβασης.
Καθώς, τα ποσά που αναγράφονται στα συμβόλαια μεταβίβασης ακινήτων πρέπει να καταβάλλονται υποχρεωτικά και στο σύνολό τους, μέσω του τραπεζικού συστήματος, στις περιπτώσεις αυτές στο μικροσκόπιο των ελεγκτών τίθενται οι κινήσεις των τραπεζικών λογαριασμών του αγοραστή και του πωλητή και των οικείων προσώπων.
Τα μετρητά
Στις περιπτώσεις που το τίμημα απόκτησης ακινήτου είναι υψηλότερο από τις αντικειμενικές, στο συμβόλαιο αναγράφεται η αντικειμενική αξία και επ αυτής υπολογίζεται ο φόρος μεταβίβασης, που είναι φυσικά χαμηλότερος, από το αν υπολογίζονταν επί της υψηλότερης αγοραίας αξίας.
Το τίμημα μεταξύ της πραγματικής τιμής πώλησης και της αντικειμενικής καταβάλλεται τοις μετρητοίς, προκειμένου να μην το ανιχνεύσει η εφορία. Μόνο εάν καταβληθεί μέσω τραπεζικής διόδου μπορεί να εντοπιστεί, ακόμα και αν γίνει σε χρόνο που δεν κινεί υποψίες.
Πρέπει να σημειωθεί ωστόσο, ότι η αναγραφή του πραγματικού (υψηλότερου) τιμήματος της μεταβίβασης, ευνοεί τον πωλητή, καθώς το ποσό που εισπράττει μπορεί να το χρησιμοποιεί νόμιμα και να δικαιολογεί τεκμήρια και πόθεν έσχες, ενώ αν τα εισπράξει «μαύρα» δεν θα έχει αυτή τη δυνατότητα.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
