Το περιορισμένο στοκ ακινήτων στην Ελλάδα δεν προκύπτει απαραίτητα στην έλλειψη κτιρίων, αλλά και στην μη αξιοποίηση των ήδη υφιστάμενων.
Το πρόβλημα παρατηρείται τόσο στον ιδιωτικό τομέα, όπου πολλοί ιδιοκτήτες κατοικιών επιλέγουν να τα κρατήσουν «κλειστά» από το να τα «ρίξουν» στην αγορά, αλλά και στο ίδιο το Δημόσιο και στους 332 δήμους της χώρας.
Σχετική μελέτη της BluPeak Estate Analytics αναδεικνύει πως ένας δήμος μπορεί τυπικά να είναι ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, χωρίς να έχει σε μια ενιαία πλατφόρμα την ακριβή θέση του, την πραγματική επιφάνειά του, το ιδιοκτησιακό δικαίωμα, τους τίτλους, τη χρήση, την κατάσταση του κτιρίου, τις οικονομικές ροές, τις πιθανές νομικές εκκρεμότητες και το εάν τελικά το ακίνητο μπορεί να αξιοποιηθεί.
Σύμφωνα με δεδομένα που μοιράστηκε η εταιρεία με το Business Daily, υπάρχει δήμος στη χώρα που σχεδόν τα μισά ακίνητα δεν είναι πουθενά καταγεγραμμένα.
Συγκεκριμένα, στο ενεργό ψηφιακό χαρτοφυλάκιο του συγκεκριμένου δήμου έχουν οργανωθεί 444 εγγραφές ακινήτων, εκ των οποίων 193 αφορούν κτίσματα και οικόπεδα και 251 γήπεδα και εκτάσεις.
Από αυτές, 241 εγγραφές, ποσοστό 54,3%, διαθέτουν ασφαλή αντιστοίχιση ΑΤΑΚ–ΚΑΕΚ, δηλαδή η δήλωση στο Ε9 είναι σύμφωνη με το κτηματολόγιο, ενώ 203 εγγραφές, ποσοστό 45,7%, παραμένουν χωρίς ασφαλή αντιστοίχιση και απαιτούν περαιτέρω διοικητικό ή/και ιδιοκτησιακό έλεγχο.
Παράλληλα, στο ίδιο δήμο υπάρχουν 52 κοινόχρηστοι χώροι, και 1.574 ΚΑΕΚ οδών και δρόμων, ενώ έχουν απομονωθεί 16 περιπτώσεις αγνώστου ιδιοκτήτη, οι οποίες βρίσκονται εκτός ενεργού χαρτοφυλακίου καθώς ο διαθέσιμος έλεγχος εμφανίζει είτε να βρίσκεται στην κυριότητα τρίτου είτε παρουσιάζεται ανάγκη περαιτέρω ιδιοκτησιακής διερεύνησης
Το να ανήκει ένα ακίνητο στον δήμο είναι πολύ διαφορετικό από το να είναι πραγματικά ώριμο και αξιοποιήσιμο. Για να μπορέσει η ακίνητη περιουσία να συνδεθεί με κοινωνική κατοικία, επαναχρησιμοποίηση κενών κτιρίων, στέγαση εργαζομένων, νέες επιχειρηματικές δραστηριότητες, κοινωνικές δομές και τοπικές επενδύσεις πρέπει πρώτα οι δήμοι να γνωρίζουν τι ακίνητα έχουν στην κυριότητά τους και ακριβώς σε τι κατάσταση είναι.
Όπως εξηγεί στο Business Daily o Βασίλειος Ηλιόπουλος, Founder & CEO της BluPeak Estate Analytics «η χαρτογράφηση της δημοτικής ακίνητης περιουσίας αποτελεί προϋπόθεση για να μπορεί ένας Δήμος να εξετάσει σοβαρά την αξιοποίηση του υφιστάμενου αποθέματός του για κοινωνική κατοικία, στέγαση εργαζομένων ή άλλες κοινωνικές χρήσεις.
Πριν συζητήσουμε πώς μπορεί να αξιοποιηθεί ένα ακίνητο, πρέπει να γνωρίζουμε με βεβαιότητα ότι ανήκει στον Δήμο, πού ακριβώς βρίσκεται, ποια είναι η πραγματική του κατάσταση και ποιες νομικές ή τεχνικές εκκρεμότητες το συνοδεύουν. Η ψηφιακή καταγραφή δεν λύνει από μόνη της το στεγαστικό πρόβλημα· δημιουργεί όμως την απαραίτητη υποδομή ώστε ένα αδρανές περιουσιακό απόθεμα να μπορεί να μετατραπεί σε εργαλείο στεγαστικής και αναπτυξιακής πολιτικής».
Τα «αόρατα» ακίνητα των Δήμων
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, υπάρχουν πάνω από 700.000 κατοικίες που παραμένουν κενές ή αδρανείς σε όλη την επικράτεια και σημαντικό ποσοστό αυτών βρίσκεται στην κυριότητα των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης, χωρίς όμως να υπάρχει ένας ενιαίος μηχανισμός καταγραφής και διαχείρισης.
Μάλιστα, πολλά από αυτά τα ακίνητα εμφανίζονται αποσπασματικά στο Κτηματολόγιο, στο Ε9 ή σε αρχεία υπηρεσιών, ενώ για μεγάλο αριθμό εξ αυτών δεν υφίσταται καν ξεκάθαρο ιδιοκτησιακό καθεστώς. Υπάρχουν περιπτώσεις δήμων που στο Ε9 φαίνονται μόλις 100 ακίνητα, ενώ στην πραγματικότητα έχουν στην κυριότητά τους πάνω από 1.500 ακίνητα.
Επιπλέον, ακόμη και αν είναι δηλωμένα τα ακίνητα, δεν υπάρχει επαρκής συντονισμός, καθώς οι δημόσιες βάσεις δεδομένων που αφορούν την ιδιοκτησία, τη χρήση γης και την αξία των ακινήτων παραμένουν κατακερματισμένες: άλλα στοιχεία βρίσκονται στο Κτηματολόγιο, άλλα στους Δήμους, άλλα στην ΑΑΔΕ, και δεν υπάρχει μια συνολική εικόνα.
Η «αχαρτογράφητη» ακίνητη περιουσία του δημοσίου παραμένει αδρανής και χωρίς δυνατότητα αξιοποίησης, πιέζοντας σημαντικά το ήδη περιορισμένο στοκ ακινήτων της χώρας, και ιδιαιτέρως των μεγάλων αστικών κέντρων.
Την ίδια στιγμή, η ανεπαρκής πληροφόρηση γύρω από τη δημόσια περιουσία θέτει σημαντικά εμπόδια στον αποτελεσματικό σχεδιασμό της στεγαστικής πολιτικής, η οποία συχνά επιχειρεί να αξιοποιήσει δημοτικά οικόπεδα ή υφιστάμενα κτίρια για την ανέγερση κατοικιών με κοινωνικό χαρακτήρα, μια πρωτοβουλία που είναι πολύ δύσκολο να υλοποιηθεί χωρίς να υπάρχει σαφής εικόνα των διαθέσιμων οικοπέδων.
Το πρόβλημα αυτό αναδεικνύεται στον Δήμο Σητείας, που προχώρησε σε σύμβαση με την BluPeak Estate Analytics, με σκοπό την πλήρη συσχέτιση Ε9 και Κτηματολογίου, πίνακα διορθώσεων, μελέτη διαφορών, χαρτογραφική απεικόνιση, dashboard περιουσιακών στοιχείων και ψηφιοποίηση του αρχείου.
Μέσα από τη διαδικασία, έχουν ήδη προκύψει κατηγορίες προβλημάτων όπως ΑΤΑΚ χωρίς ασφαλή συσχέτιση με ΚΑΕΚ, ΚΑΕΚ χωρίς ασφαλή αντιστοίχιση με ΑΤΑΚ, ειδικές περιπτώσεις κοινόχρηστων χώρων και υποθέσεις που απαιτούν περαιτέρω ιδιοκτησιακό ή διοικητικό έλεγχο.
Η κίνηση του υπουργείου Υγείας
Αντίστοιχη είναι η εικόνα στο υπουργείο Υγείας, το οποίο πρόσφατα προχώρησε σε συμφωνία με τις εταιρείες του Ομίλου Qualco για την ψηφιακή χαρτογράφηση, τακτοποίηση και αξιολόγηση του χαρτοφυλακίου ακινήτων του υπουργείο.
Το έργο έχει συνολικό προϋπολογισμό περίπου 10 εκατ. ευρώ, διάρκεια 24 μηνών και με δικαίωμα προαίρεσης έως 5 εκατ. ευρώ.
Με την ολοκλήρωση του έργου, το υπουργείο Υγείας θα έχει αποκτήσει ένα Ψηφιακό Μητρώο Ακινήτων μόνιμου χαρακτήρα, σύγχρονα εργαλεία λήψης αποφάσεων και ένα τεκμηριωμένο στρατηγικό σχέδιο για τη βέλτιστη αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας προς όφελος του Εθνικού Συστήματος Υγείας και των πολιτών.
Μέσα από αυτό το πρωτοφανές έργο, το υπουργείο Υγείας έκανε ένα καθοριστικό βήμα προς τη χαρτογράφηση των ακινήτων του ελληνικού Δημοσίου.
Οι παράγοντες που πιέζουν το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα
Το «κοκτέιλ» του στεγαστικού προβλήματος συμπληρώνεται από τη μειωμένη κατασκευαστική δραστηριότητα της Ελλάδας, όπου κατασκευάζεται μόλις μια νέα κατοικία ανά 1.000 κατοίκους, ποσοστό που αποτελεί το χαμηλότερο στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Τα πράγματα γίνονται ακόμη χειρότερα αν αναλογιστεί κανείς τις βαθύτερες αιτίες του στεγαστικού προβλήματος στη χώρα μας, όπως την απότομη αύξηση της ζήτησης χωρίς επαρκή προσφορά, την άνιση αύξηση εισοδημάτων και τιμών, τη βραχυχρόνια μίσθωση και τις κενές κατοικίες.
Στοιχεία της Eurostat αποκαλύπτουν πως ένας στους τρεις Έλληνες ενοικιαστές δαπανά πάνω από το 40% του μηνιαίου εισοδήματός του στη στέγαση, το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ, ξεπερνώντας κατά σχεδόν τρεις φορές τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Πλέον το κόστος στέγης δεν είναι ένα πρόβλημα που αφορά αποκλειστικά τις ευάλωτες ομάδες αλλά έχει περάσει και στη μεσαία τάξη, αφού οι μισθοί αυξάνονται με πολύ αργούς ρυθμούς, ενώ οι τιμές για αγορά ή ενοικίαση κατοικίας «τρέχουν».
Σύμφωνα με την έρευνα της Blupeak, από το 2017 έως το 2024, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν πάνω από 50%, ενώ σε περιοχές όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και η Κρήτη η αύξηση ξεπερνά το 70%. Παράλληλα, η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση έχει μειωθεί περαιτέρω, αφού χιλιάδες ακίνητα διοχετεύονται στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης ή μένουν «παγωμένα» λόγω περίπλοκων συνθηκών πολυιδιοκτησίας και γραφειοκρατίας.
Το πρόβλημα οξύνεται ακόμη περισσότερο και από την έλλειψη κατοικιών, αφού η οικονομική κρίση της προηγούμενης δεκαετίας έφερε επενδυτική ύφεση στο ελληνικό real estate, προκαλώντας ένα οικοδομικό «κενό» που η αγορά δεν έχει μπορέσει ακόμη να γεμίσει.
Σε συνδυασμό με την σημαντική αύξηση του πληθυσμού των αστικών κέντρων, σήμερα είμαστε αντιμέτωποι με ένα ελλιπές και γερασμένο οικιστικό απόθεμα, που σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να ικανοποιήσει τις ανάγκες των πολιτών.
Σύμφωνα με σχετική έρευνα της Prosperty, πάνω από το 60% του στοκ ακινήτων είναι άνω των 30 ετών, ενώ περίπου το 40% επί του συνόλου είναι χτισμένα τις δεκαετίες του 1970 και 1980, χωρίς να έχουν υποβληθεί σε κάποια μεγάλη ανακαίνιση έκτοτε. Αντιστοίχως, μόλις το 22,7% των ακινήτων θεωρούνται καινούργια, δηλαδή είναι χτισμένα από το 2020 και έπειτα.
Αντιστοίχως, μόλις 1 στα 10 ακίνητα προς πώληση είναι ανακαινισμένο (δεν υπολογίζονται αυτά που χτίστηκαν μετά το 2020), δηλαδή περίπου 10.500 κατοικίες, ενώ τα μη ανακαινισμένα αγγίζουν τα 89.500 σπίτια. Αυτό είναι και μέρος της αιτίας που το 85% των σπιτιών που βρίσκονται σε αγγελία για πώληση ή ενοικίαση μένουν στα «αζήτητα» για 6-24 μήνες.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
