Σταθεροποίηση τιμών στην αγορά ακινήτων προβλέπεται για το 2023, σύμφωνα με τον Γιάννη Παρασκευόπουλο, Γενικό Διευθυντή της Danos – BNP Paribas Real Estate, καθώς η ζήτηση συγκεντρώνεται σε συγκεκριμένες περιοχές, όπως το κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια.
Σε συνέντευξη του στο Business Daily, ο κ. Παρασκευόπουλος τονίζει ότι οι επενδυτές κινούνται πιο προσεκτικά στο σημερινό οικονομικό τοπίο, εστιάζοντας το ενδιαφέρον τους σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών σε prime περιοχές ώστε να μειώσουν το ρίσκο τους.
Επίσης, στα γραφεία και τα logistics, οι χρήστες είναι πλέον διατεθειμένοι να πληρώσουν ένα rental premium για ακίνητα που προσφέρουν συγκεκριμένα χαρακτηριστικά, όπως τα ESG κριτήρια, γεγονός που κάνει ελκυστικές τέτοιου είδους επενδύσεις, επισημαίνει ο ίδιος.
- Μετά από τις πρόσφατες αυξήσεις των επιτοκίων και τη μεγάλη αύξηση στην τιμή της ενέργειας, βλέπουμε να μειώνεται το αγοραστικό ενδιαφέρον στην αγορά κατοικίας. Ποια είναι η εκτίμηση σας για την πορεία της αγοράς το 2023;
Οι παράγοντες, που επηρεάζουν την ζήτηση στην οικιστική αγορά και έχουν οδηγήσει σε μια βραχυπρόθεσμη μείωση του ενδιαφέροντος, μπορούν να συνοψιστούν ως εξής:
- Οι αυξήσεις επιτοκίων, όπως πολύ σωστά αναφέρεται στην ερώτηση, δυσκολεύουν τη δυνατότητα των νοικοκυριών να προχωρήσουν σε αγορές χρησιμοποιώντας και δανεισμό, καθώς η εξυπηρέτηση του όποιου δανείου αυξάνεται σημαντικά.
- Οι τράπεζες, έχοντας ως στόχο τον περιορισμό του πληθωρισμού, έχουν αυστηροποιήσει τα πιστοδοτικά κριτήρια, ενώ και ο δείκτης Loan to Value (σχέση ποσού δανείου προς την συνολική αξία του ακινήτου) έχει μειωθεί αρκετά σε σχέση με το παρελθόν.
- Η σημαντική αύξηση αξιών, αλλά και η μειωμένη αύξηση της αγοραστικής δύναμης των νοικοκυριών σε σχέση με την προαναφερόμενη αύξηση τιμών, δυσκολεύει την λήψη απόφασης για αγορά κατοικίας και οδηγεί σε αύξηση των μισθώσεων.
Η επιβράδυνση της οικοδομικής δραστηριότητας, που παρατηρείται το τελευταίο διάστημα, συνεπικουρεί στην σταθεροποίηση της προσφοράς και έτσι η πιθανή συνέχιση της μειωμένης εσωτερικής ζήτησης, εξισορροπούμενη από την ζήτηση από το εξωτερικό, δύναται να κρατήσει τις τιμές στα ίδια επίπεδα (μετά από την πολύμηνη συνεχή αύξησή τους).
- Πού βλέπετε να κινείται η ζήτηση;
Η ζήτηση επικεντρώνεται σε συγκεκριμένες περιοχές, πχ Νότια Προάστια και Κέντρο στην Αθήνα, Κέντρο στην Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Πάρο, και Σαντορίνη για εξοχικές κατοικίες.
Οι συγκεκριμένες περιοχές παρουσιάζουν την ιδιαιτερότητα προσέλκυσης και ξένων επενδυτών, που επιζητούν όχι μόνο έναν χώρο διαμονής, αλλά και ένα επενδυτικό προϊόν.
Η επενδυτική αγορά κατοικίας έχει οδηγήσει και στη ζήτηση αντίστοιχου προϊόντος από θεσμικούς επενδυτές. Το νέο προιόν έχει ως επί το πλείστον καλύτερα ποιοτικά χαρακτηριστικά, χρησιμοποιώντας τεχνολογικά προηγμένα υλικά και αναγνωρίζοντας, μεταξύ άλλων, τις ανάγκες ενεργειακής απόδοσης και αειφορίας.
- Ποιες θεωρείτε ότι θα είναι οι αμυντικές κινήσεις των επενδυτών;
Οι επενδυτές λειτουργούν πλέον σε περιβάλλον υψηλών επιτοκίων και αυξημένου κόστους δανεισμού, το οποίο φέρνει αύξηση του κόστους εξυπηρέτησης υφιστάμενου δανεισμού και δυσκολίες σε νέες χρηματοδοτήσεις. Ακόμη, δέχονται πιέσεις και από την ενεργειακή κρίση, τους κραδασμούς στις χρηματαγορές, αλλά και την συνεχιζόμενη γεωπολιτική αστάθεια (συνεχιζόμενος πόλεμος στην Ουκρανία).
Τα παραπάνω οδηγούν σε μια πιο προσεκτική προσέγγιση των νέων επενδυτικών πλάνων, συγκεντρώνοντας το ενδιαφέρον των επενδυτών σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών σε prime περιοχές, προσπαθώντας να μειώσουν το ρίσκο, ενώ μπαίνουν πλέον και στο πεδίο των νέων αναπτύξεων (ιδιαιτέρως σε γραφεία και logistics), με στόχο την αναβάθμιση του stock, μέσω κατασκευής σύγχρονων επαγγελματικών χώρων, που πληρούν κριτήρια ESG. Επίσης εναρμονίζονται και με τις «πράσινες» προδιαγραφές βιοκλιματικών κτιρίων (τις οποίες ζητούν πλέον και οι νέοι χρήστες).
Ακόμη αναμένουν άνοδο των αποδόσεων, προσδοκώντας σε μια μετατόπιση από την σημερινή «Αγορά Πωλητών» (Sellers Market) σε μια «Αγορά Αγοραστών» (Buyers Market), γεγονός, όμως, που μέχρι στιγμής δεν επιβεβαιώνεται, καθώς η ελληνική αγορά παραμένει ρηχή και με έλλειμμα prime προϊόντος.
Κάποιοι επενδυτές έχουν ξεκινήσει και την από-επένδυση στοχεύοντας σε έναν εξορθολογισμό του χαρτοφυλακίου τους.
- Ωστόσο, στα εμπορικά ακίνητα επικρατεί ακόμα ένας «επενδυτικός πυρετός». Τι περιθώρια για νέες επενδύσεις υπάρχουν ακόμα στα logistics και στα γραφεία;
Όπως αναφέρθηκε, η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει ρηχή με σημαντικό έλλειμμα prime προϊόντος, με αποτέλεσμα κάθε προσφερόμενο αντίστοιχο ακίνητο να βρίσκει άμεσο ενδιαφέρον.
Ειδικότερα για τα γραφεία και τα logistics θα πρέπει να τονιστεί, πως έχουν αλλάξει και οι απαιτήσεις των χρηστών (νέα βιοκλιματικά κτίρια με ενεργειακό αποτύπωμα/ αειφορία και wellbeing, ώστε να πληρούν ESG κριτήρια/ μοντέρνα logistics centers με μεγάλα ύψη για μεγιστοποίηση του όγκου), οδηγώντας σε νέες αναπτύξεις, που αντικατοπτρίζουν τις παραπάνω ζητήσεις.
Κάθε επενδυτής αναγνωρίζει τις απαιτήσεις των χρηστών, οι οποίοι είναι πλέον και διατεθειμένοι να πληρώσουν ένα rental premium για αντίστοιχα ακίνητα, γεγονός, που κάνει ελκυστικές τέτοιου είδους επενδύσεις.
- Το 2022 παρατηρήθηκε ένα μεγάλο ενδιαφέρον στην ελληνική αγορά από ξένα επενδυτικά fund. Τι χρειάζεται ώστε να μετατραπεί αυτό το ενδιαφέρον σε πραγματικές επενδύσεις;
Οι παθογένειες, που επηρεάζουν το ελληνικό real estate είναι δεδομένες, χιλιοειπωμένες και δυστυχώς δυσεπίλυτες. Η καθυστέρηση, χωρίς σημαντική αιτία, μεγάλων επενδύσεων, όπως πχ οι τουριστικές επενδύσεις, που έχουν ενταχθεί στο fast track (το οποίο δυστυχώς μόνο γρήγορο δεν είναι), η ακαμψία στην αντιμετώπιση χρόνιων προβλημάτων, όπως η υπερφορολόγηση, η γραφειοκρατία και η καθυστέρηση απονομής δικαιοσύνης είναι μερικά από τα θέματα, που χρήζουν άμεσης φροντίδας και επίλυσης.
Από την άλλη τα χρόνια της κρίσης έχουν διδάξει πολλά τους εμπλεκόμενους στην αγορά ακίνητης περιουσίας και πλέον όλοι οι κρίκοι της αλυσίδας λειτουργούν με μεγαλύτερο επαγγελματισμό και γνώση, δίνοντας την δυνατότητα στους ξένους επενδυτές να νιώθουν, πως είναι συμμέτοχοι σε μια αγορά, που προσομοιάζει σε πολλά ώριμες αγορές, για αυτό και έχουν ήδη πραγματοποιηθεί σημαντικές επενδύσεις ειδικότερα στον ξενοδοχειακό κλάδο.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
