Ανοίγει «παράθυρο» για μείωση σε αντικειμενικές αξίες ακινήτων

Στοχευμένο «κούρεμα» των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων σχεδιάζει το υπουργείο Οικονομικών, καθώς σε πολλές περιοχές της χώρας οι νέες τιμές που εφαρμόστηκαν από την 1-1-2022 είναι υψηλότερες από τις πραγματικές, επιφέροντας άδικες επιβαρύνσεις στους φορολογούμενους.

Την ίδια ώρα με στόχο να δοθούν ανάσες στην αγορά ακινήτων, που βρίσκεται σε κρίσιμη καμπή λόγω της ενεργειακής ακρίβειας και της αναμενόμενης επιβράδυνσης της οικονομίας το 2023, αναστέλλονται έως το τέλος του 2024 ο ΦΠΑ 24% στις νεόδμητες οικοδομές και ο φόρος υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις ακινήτων, ενώ παρατείνεται η έκπτωση στον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων για δαπάνες ανακαίνισης κτιρίων.

Ειδικότερα, το άρθρο 34 του νέου φορολογικού νομοσχεδίου που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση «ανοίγει παράθυρο» για διορθώσεις προς τα κάτω των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων εντός σχεδίου πόλης, δίνοντας τη δυνατότητα στους δήμους να υποβάλλουν τεκμηριωμένες με βάση πραγματικά στοιχεία ενστάσεις για το ύψος των τιμών της εφορίας από την 1η έως τις 31 Δεκεμβρίου 2022.

Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας αυτής, το υπουργείο Οικονομικών θα προχωρήσει με εξπρές διαδικασίες σε αναπροσαρμογές των τιμών σε περιοχές που υπερβαίνουν τις πραγματικές, πράγμα που θα προκαλέσει ντόμινο αλλαγών σε δεκάδες φόρους, τέλη και επιδόματα, καθώς στις περιοχές που θα μειωθούν οι τιμές ζώνης θα επανυπολογιστεί ο φετινός ΕΝΦΙΑ καθώς και οι φόροι για μεταβιβάσεις, γονικές παροχές και δωρεές ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν από την 1η Ιανουαρίου 2022. Μάλιστα, δεν αποκλείεται ανάλογα με το εύρος των μειώσεων να  διευρυνθεί ο αριθμός των νοικοκυριών που λαμβάνουν ειδικά κοινωνικά επιδόματα δεδομένου ότι η φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας αποτελεί βασικό κριτήριο για τους δικαιούχους.

Στίγμα προθέσεων για τις προωθούμενες ανατροπές στις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων δίνει η εισηγητική έκθεση του νομοσχεδίου, στην οποία αναφέρεται χαρακτηριστικά ότι:

• «Με την αξιολογούμενη ρύθμιση προβλέπεται υπό ορισμένες προϋποθέσεις, η δυνατότητα επανάληψης της διαδικασίας καθορισμού τιμών εκκίνησης των περιοχών που είναι ενταγμένες στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού φορολογητέας αξίας ακινήτων, κατόπιν υποβολής από 1.12.2022 έως και 31.12.2022 της προβλεπόμενης γνώμης των δημοτικών συμβουλίων των οικείων δήμων.
• Είναι γεγονός ότι κατά τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης των περιοχών που είναι ενταγμένες στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού φορολογητέας αξίας ακινήτων, διαπιστώθηκε ότι υπήρξαν περιοχές στη χώρα για τις οποίες δεν εκφράστηκε η γνώμη των δημοτικών συμβουλίων, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις.
• Το γεγονός αυτό σε συνδυασμό με τη σημαντική άνοδο των τιμών εκκίνησης σε ορισμένες περιοχές δημιούργησε σε κάποιους δήμους επιφυλάξεις, καθώς επικαλούνται πραγματικά στοιχεία που ίσως δεν ελήφθησαν υπόψη και σε επανεξέταση θα οδηγούσαν ενδεχομένως σε διαφορετικά αποτελέσματα ως προς τον καθορισμό των τιμών εκκίνησης του συστήματος προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των εντός σχεδίου πόλης ή ορίων οικισμού ακινήτων.
• Ο καθορισμός τιμών εκκίνησης των περιοχών που είναι ενταγμένες στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού φορολογητέας αξίας ακινήτων επηρεάζει τη φορολογική μεταχείριση των ιδιοκτητών ακινήτων στις περιοχές αυτές, διότι οι τιμές εκκίνησης λαμβάνονται υπόψη για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων που μεταβιβάζονται ή αποκτώνται με οποιαδήποτε αιτία.
• Επιπλέον, η αξία της περιουσίας, όπως διαμορφώνεται βάσει αυτών, αποτελεί προϋπόθεση χορήγησης διάφορων κοινωνικών παροχών από το κράτος. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα αφενός να επιβαρύνονται οι ιδιοκτήτες με υπέρμετρη φορολογία και αφετέρου να στερούνται ενισχύσεων και παροχών, που υπό κανονικές συνθήκες δικαιούνται».

Τρεις ελαφρύνσεις φόρων

Παράλληλα το νομοσχέδιο προβλέπει τρεις φοροελαφρύνσεις στην κτηματαγορά. Ειδικότερα, σύμφωνα με τις νέες διατάξεις:

1. Αναστέλλεται έως τις 31-12-2024 η επιβολή ΦΠΑ στα ακίνητα με αίτηση του κατασκευαστή για το σύνολο των αδιάθετων ακινήτων του με τους ίδιους όρους και προϋποθέσεις και με απλοποιημένη διαδικασία. Αναστολές που χορηγήθηκαν με ισχύ έως τις 31.12.2022, παρατείνονται έως τις 31.12.2024.
2. «Παγώνει» έως τις 31 Δεκεμβρίου  2024 η επιβολή φόρου υπεραξίας 15% στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Ο φόρος που επιβαρύνει τους πωλητές ακινήτων επιβάλλεται στη θετική διαφορά μεταξύ της τιμής πώλησης και της τιμής κτήσης του ακινήτου και προσδιορίζεται με βάση συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου από τον φορολογούμενο. Σημειώνεται ότι αν και ο φόρος υπεραξίας νομοθετήθηκε το 2015 δεν εφαρμόστηκε ως τώρα, καθώς διαπιστώθηκαν δυσκολίες και σωρεία προβλημάτων στην υλοποίησή του που θα προκαλούσαν σοβαρές παρενέργειες στην αγορά ακινήτων.
3. Παρατείνεται για δύο έτη η έκπτωση φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων κατά 40% για τις δαπάνες που καταβάλλουν οι πολίτες για την ενεργειακή, λειτουργική και αισθητική αναβάθμιση των κτιρίων τους. Έτσι η έκπτωση φόρου παρέχεται για δαπάνες αναβάθμισης κτηρίων που πραγματοποιούνται μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου 2024, αντί της προβλεπόμενης ημερομηνίας της 31ης Δεκεμβρίου 2022, κατανεμημένη ισόποσα, όπως ισχύει και σήμερα, σε περίοδο 4 φορολογικών ετών και για ανώτατο συνολικό ύψος δαπανών ως 16.000 ευρώ. Απαραίτητη προϋπόθεση για τη μείωση του φόρου, αποτελεί η απόδειξή τους μέσω νόμιμων παραστατικών και η εξόφλησή τους, με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής. Η ρύθμιση συγκαταλέγεται στο πλαίσιο των παρεχόμενων κινήτρων που χορηγούνται για την πράσινη μετάβαση της οικονομίας και της κοινωνίας.

Επίσης με άλλη διάταξη καταργείται ο έλεγχος  από τη Φορολογική Διοίκηση σε κάθε περίπτωση υποβολής τροποποιητικής δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτων ή τροποποιητικής δήλωσης φόρου κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών από την οποία προκύπτει μείωση φόρου άνω των 300 ευρώ, καθώς και σε κάθε μεταγενέστερη αυτής τροποποιητική δήλωση, ανεξαρτήτως ποσού μείωσης του φόρου.

Παράταση μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ

Τέλος με το νομοσχέδιο επεκτείνεται έως τις 30 Ιουνίου του 2023 ο μειωμένος συντελεστής 13% ΦΠΑ για τις ακόλουθες κατηγορίες προϊόντων και υπηρεσιών:

• Μεταφορές προσώπων και των αποσκευών τους, όπως εισιτήρια των δρομολογίων με τρένο, μετρό και τραμ, με αστικά και υπεραστικά λεωφορεία, αεροπορικά εισιτήρια, εισιτήρια των επιβατικών πλοίων, τις μεταφορές με συνδυασμό οδικών, εναέριων και θαλάσσιων μέσων.
• Εστίαση.
• Μη αλκοολούχα ποτά (καφές, ροφήματα) και αεριούχα νερά.
• Εισιτήρια κινηματογράφων.
• Εισιτήρια ζωολογικών κήπων.
• Γυμναστήρια και σχολές και χορού.