Ο χάρτης των νεόδμητων διαμερισμάτων: Μικρή προσφορά, «αλμυρές» τιμές

Διατηρούν τις τιμές τους υψηλές τα νεόδμητα διαμερίσματα της Αττικής, παρά τα σκαμπανεβάσματα που έφερε η πανδημία στην οικονομία τους τελευταίους 12 μήνες. Η μικρή διαθεσιμότητα των διαμερισμάτων κατασκευής μετά το 2018 στο νομό της Αττικής είναι, σύμφωνα με το Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, ο σημαντικότερος λόγος που αυτό το κομμάτι της κτηματαγοράς μένει στο απυρόβλητο από την επέλαση της υγειονομικής κρίσης. Παράλληλα, η αναστολή του Φ.Π.Α 24% στις νέες οικοδομές αναμένεται να δώσει σημαντική ώθηση στην αγορά.

Τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων ηλικίας έως 5 ετών σημείωσαν άνοδο 4,7% το 2020, μετά την αύξηση κατά 7,7% που είχε καταγραφεί το 2019.

Ανάλυση του πρόεδρου του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates Θεμιστοκλή Μπάκα σημειώνει ότι η διαθεσιμότητα των νεόδμητων κατοικιών στο Ν. Αττικής παραμένει μικρή σε σχέση με το σύνολο των προς πώληση ακινήτων. Αυτό ισχύει περισσότερο για τα διαμερίσματα κατασκευής μετά το 2018. Βάσει των υπολογισμών του Δικτύου, ο πραγματικός αριθμός νεόδμητων ακινήτων – διαμερισμάτων (70-110τμ) κατάλληλων για οικογένειες, κατασκευής μετά το 2018, δεν είναι στο σύνολό τους περισσότερα από 2.000 ακίνητα στην επικράτεια του Ν.Αττικής.

«Η μικρή διαθεσιμότητα νεόδμητων κατοικιών κρατά τις ζητούμενες τιμές πώλησης σε υψηλά επίπεδα και θεωρούμε ότι δεν θα επηρεαστούν άμεσα από τα οικονομικά αποτελέσματα της πανδημίας του κορονοϊού ή θα επηρεαστούν σε πολύ μικρό βαθμό στο άμεσο μέλλον», σημειώνει ο κ. Μπάκας και εξηγεί ότι μπορεί κανείς να βρει τις αγγελίες νεόδμητων ακινήτων προς πώληση με τα παραπάνω χαρακτηριστικά να είναι περισσότερες, αλλά υπενθυμίζει ότι στα portal αγγελιών ένα διαμέρισμα μπορεί να έχει εγγραφεί – καταχωρηθεί 2-3-4 ή/και περισσότερες φορές από διαφορετικό διαχειριστή (μεσίτη, κατασκευαστή, ιδιοκτήτη κλπ.) για την πώλησή του. Άρα ο πραγματικός αριθμός διαθέσιμων ακινήτων είναι αρκετά μικρότερος.

Πού εντοπίζονται τα περισσότερα νεόδμητα ακίνητα

Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 σε σχέση με το σύνολο των νεόδμητων ακινήτων στο Ν. Αττικής του ιδίου έτους κατασκευής, καταγράφεται στα Κεντρικά & Νότια Προάστια (Νέα Σμύρνη, Γλυφάδα, Βούλα, Ηλιούπολη, Άλιμο, Παλαιό Φάληρο κλπ. ), όπου τα νεόδμητα ακίνητα αποτελούν το 22,2% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Στα Κεντρικά & Νότια Προάστια, ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 ως ποσοστό στο σύνολο των νεόδμητων ακινήτων του ιδίου έτους κατασκευής καταγράφεται στη Γλυφάδα με ποσοστό 19,97%, ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο με 14,1%, ο Άλιμος με 13,07% , η Ηλιούπολη με 7,85%, η Νέα Σμύρνη με 6,62%, η Βούλα με 5,19%, ο Άγιος Δημήτριος με 3,5%, το Ελληνικό με 3,2% και το υπόλοιπο 26,5% κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Νοτίων Προαστίων.   

Στη δεύτερη θέση βρίσκονται τα Βόρεια & Ανατολικά Προάστια, όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 13,7% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στην περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Στα Βόρεια & Ανατολικά Προάστια, ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 ως ποσοστό στο σύνολο των νεόδμητων ακινήτων του ιδίου έτους κατασκευής καταγράφεται στο Ηράκλειο με ποσοστό 21,2%, ακολουθούν τα Βριλήσσια με 17,9%, το Μαρούσι με 6,6% ,το Χαλάνδρι με 6,19% ,ο Γέρακας με 5,95%, η Αγία Παρασκευή με 4,49%, Χολαργός με 2,91% και η Κηφισιά με 2,79%.

Στη τρίτη θέση βρίσκονται τα Κεντρικά & Δυτικά Προάστια, όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70-110τμ) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 4,94% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στη περιοχή ανεξαρτήτου έτους κατασκευής.

Στα Κεντρικά & Δυτικά Προάστια, ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων κατασκευής μετά το 2018 καταγράφεται στη Πετρούπολη με ποσοστό 26%, ακολουθεί το Γαλάτσι 12,6%, το Περιστέρι με 7,5%, οι Άγιοι Ανάργυροι με 6,32%  και το Ίλιον με 5,53% το υπόλοιπο ποσοστό κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Κεντρικών & Δυτικών Προαστίων.

Σύμμαχος των νεόδμητων ακινήτων η αναστολή ΦΠΑ

«Θεωρούμε ότι θα συνεχίσουμε να καταγράφουμε αύξηση των νεών ιδιωτικών οικοδομικών αδειών (δεν γνωρίζουμε όμως αν αυτές οι άδειες θα ανταποκρίνονται σε ανέγερση διαμερισμάτων ή θα παραμένουν απλώς ως άδειες), διότι η αναστολή του Φ.Π.Α 24% στις νέες οικοδομές, αποτελεί πολύ βασικό σύμμαχο και κίνητρο για τον εκάστοτε κατασκευαστή – επενδυτή που επιθυμεί να επενδύσει στην ελληνική κτηματαγορά εντός του 2020-2022, αποκτώντας όσο το δυνατόν μεγαλύτερο απόθεμα από ακίνητα που δεν θα επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%», σημειώνει ο κ. Μπάκας.

Και τονίζει ότι η αναστολή αυτή δεν αφορά μόνο τα νεόδμητα ακίνητα αλλά και παλαιότερα ακίνητα που κατασκευάστηκαν από το 2006 (όταν δηλαδή πρωτοεφαρμόστηκε ο εν λόγω φόρος), αρχής γενομένης από την 1η Ιανουαρίου του 2020, ήταν δεδομένο ότι θα αποτελούσε μια σημαντική «ανάσα» στους κατασκευαστές. Και αυτό γιατί μπορούν πλέον να πουλήσουν ευκολότερα το εν λόγω απόθεμα και σε υποψήφιους αγοραστές που δεν έχουν απαλλαγή πρώτης κατοικίας (για την οποία δεν υφίσταται ΦΠΑ), ενώ η αναστολή του ΦΠΑ βελτιώνει σημαντικά και τους ισολογισμούς των τραπεζών, καθώς αυξάνεται η αξία των ενυπόθηκων δανείων στα βιβλία τους.

Μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ κατώτατης και ανώτατης τιμής πώλησης

Η ανάλυση του Δικτύου αναφορικά με τις τιμές πώλησης εντοπίζει ότι οι περισσότεροι κατασκευαστές ακόμη και στα «hot» προάστια της Αττικής προσπαθούν να πουλήσουν ή/και να κλείσουν μέσω προκαταβολής τα νεόδμητα διαμερίσματα από τα σχέδια μέσω φωτορεαλιστικών, διασφαλίζοντας έτσι ρευστότητα για την ανέγερση του έργου – πολυκατοικίας, αλλά ταυτόχρονα να «μετρήσουν» στη πράξη την ζήτηση για αγορά νεόδμητου ακινήτου στις ζητούμενες – αρχικές τιμές πώλησης.

Ο λόγος που καταγράφεται μεγάλη διαφορά ανάμεσα στην κατώτατη και την ανώτατη ζητούμενη τιμή πώλησης είναι, σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, είτε επειδή ο κατασκευαστής είχε αγοράσει το οικόπεδο πριν 4-6 χρόνια, που οι τιμές ήταν πολύ χαμηλές σε σχέση με τα τέλη του 2018, αρχές του 2019, είτε διότι έχει «κλείσει» σε καλό ποσοστό αντιπαροχής το οικόπεδο από τον οικοπεδούχο χωρίς να πιέζεται χρονικά για την αποπεράτωση.

«Παράλληλα, μην ξεχνάμε ότι, όταν κλείνεις – δίνεις προκαταβολή για αγορά διαμερίσματος από τα σχέδια (σε μεγάλο ποσοστό των αγγελιών, οι πωλήσεις πραγματοποιούνται μέσω φωτορεαλιστικών), χωρίς να έχει ανεγερθεί ή/και ολοκληρωθούν όλες οι εργασίες, η τιμή πώλησης είναι πάντα χαμηλότερη ιδιαίτερα αν ο κατασκευαστής δεν έχει πουλήσει το μεγαλύτερο ποσοστό των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας. Σημαντικός παράγοντας διαμόρφωσης της τιμής αποτελεί, η ποιότητα κατασκευής, η τοποθεσία, η θέα και αν διατίθεται μαζί με το διαμέρισμα χωρίς επιπλέον κόστος αγοράς, ξεχωριστή αποθήκη και parking» τονίζει ο κ. Μπάκας.

Οι ζητούμενες τιμές πώλησης νεόδμητων διαμερισμάτων στο Ν. Αττικής (ευρώ/τμ)