Μετά το άνοιγμα της αγοράς των «κόκκινων» δανείων, όπου πλέον δραστηριοποιούνται πολλές και μεγάλες εξειδικευμένες εταιρείες, ανοίγει ως το τέλος του έτους ένας νέος τομέας δραστηριότητας, που ήδη προσελκύει έντονο ενδιαφέρον από εγχώριους και ξένους επενδυτές, όπως ανέφερε χθες αρμόδιο στέλεχος του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης.
Πρόκειται για μια νέα, ειδική κατηγορία διαχείρισης ακινήτων: ένας επενδυτής (η μια κοινοπραξία επενδυτών) θα αναλάβουν να αγοράζουν τις κύριες κατοικίες που θα χάνουν ευάλωτα νοικοκυριά, τα οποία θα πτωχεύουν με βάση τις διατάξεις του νέου πτωχευτικού νόμου, που θα τεθεί σε ισχύ από τις αρχές του επόμενου χρόνου. Αυτές οι κατοικίες, ακολούθως, θα μπορούν να εκμισθώνονται στους προηγούμενους ιδιοκτήτες για μια περίοδο 12ετίας, ενώ στη συνέχεια αυτοί θα έχουν τη δυνατότητα να τις αγοράσουν και πάλι από τον ειδικό Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης.
Για το μέγεθος της νέας αυτής επιχειρηματικής δραστηριότητας, είναι πολύ δύσκολο να γίνουν υπολογισμοί, όπως παραδέχθηκε χθες αρμόδιο κυβερνητικό στέλεχος που μίλησε σε δημοσιογράφους. Όλα θα εξαρτηθούν από τον άγνωστο, σήμερα, αριθμό των οικονομικά ευάλωτων νοικοκυριών που θα χάσουν τις κύριες κατοικίες τους μέσα από τη νέα πτωχευτική διαδικασία.
Φαίνεται, όμως, ότι οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές αναγνωρίζουν μια σημαντική ευκαιρία, αφού πολλοί, από την Ελλάδα και το εξωτερικό, φέρονται να έχουν εκδηλώσει άτυπα το ενδιαφέρον τους στην κυβέρνηση. Προβάδισμα φαίνεται ότι θα έχουν οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων, οι εταιρείες διαχείρισης δανείων, αλλά και τα διεθνή private equity funds, αν και η κυβέρνηση δεν θέτει περιορισμούς, όσον αφορά το είδος της δραστηριότητας που θα πρέπει να ασκούν όσοι εκδηλώσουν ενδιαφέρον στο διαγωνισμό που αναμένεται να αρχίσει μέσα στον Οκτώβριο για την επιλογή επενδυτή.
Το βασικό κριτήριο επιλογής, όπως ανέφερε χθες αρμόδιο κυβερνητικό στέλεχος, θα είναι τα κεφάλαια που θα μπορεί να κινητοποιήσει ο επενδυτής που θα εκτελεί τις λειτουργίες του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης. Κατώτερο όριο κεφαλαίων εκ των πραγμάτων δεν μπορεί, πάντως, να τεθεί, αφού, όπως προαναφέρθηκε, δεν είναι δυνατό να προσδιορισθεί εκ των προτέρων πόσα κεφάλαια θα χρειασθούν.
Πώς θα λειτουργεί το νέο σχήμα
Η αποστολή του επενδυτή που θα αναλάβει αυτό το έργο είναι μια ιδιότυπη διαχείριση ακινήτων που θα εκμισθώνονται σε οικονομικά αδύναμους ενοικιαστές. Ειδικότερα, με βάση το νέο πτωχευτικό νόμο (Κώδικας Διευθέτησης Οφειλών και Παροχής Δεύτερης Ευκαιρίας), ο οποίος κατατίθεται το επόμενο διάστημα στη Βουλή για να τεθεί σε ισχύ από τον Ιανουάριο:
- Ένας οφειλέτης που πτωχεύει και κατατάσσεται στην κατηγορία των ευάλωτων, σύμφωνα με τον ορισμό που δίνει ο νόμος για την επιδότηση ενοικίου, θα έχει τη δυνατότητα, αντί να χάνει τη μοναδική κατοικία του σε πλειστηριασμό, να ζητάει να την αγοράσει ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης. Η αγορά της κατοικίας θα γίνεται με βάση την τρέχουσα εμπορική αξία της, όπως αυτή θα προσδιορίζεται από ειδικό εκτιμητή.
- Με αυτό τον τρόπο, στόχος της κυβέρνησης είναι να αποφεύγεται η τραυματική διαδικασία της έξωσης. Ο Φορέας, τις λειτουργίες του οποίου θα ασκεί ο ιδιώτης που θα επιλεγεί με διαγωνισμό, θα εκμισθώνει την κατοικία στον προηγούμενο ιδιοκτήτη της και το ενοίκιο που θα λαμβάνει θα υπολογίζεται όπως η δόση ενός στεγαστικού δανείου, με βάση το μέσο επιτόκιο στεγαστικών δανείων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος.
- Ο ευάλωτος οφειλέτης δεν θα πληρώνει αυτό το ενοίκιο στο σύνολό του, αφού μεγάλο μέρος θα καλύπτεται από το στεγαστικό επίδομα που θα λαμβάνει από το κράτος, το οποίο μπορεί να φθάνει τα 210 ευρώ με τα σημερινά δεδομένα. Όπως έγινε σαφές, πάντως, από τον αρμόδιο κυβερνητικό αξιωματούχο, αν, παρ’ ελπίδα, ο οφειλέτης δεν μπορεί να πληρώνει το μέρος του ενοικίου που του αναλογεί, δεν θα υπάρχει άλλη ευκαιρία αποφυγής της έξωσης, την οποία θα προωθεί ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης με τις ίδιες διαδικασίες που προβλέπονται για τις μισθώσεις κατοικιών.
- Μετά την παρέλευση της 12ετίας, ο ενοικιαστής θα έχει τη δυνατότητα να ζητήσει την εξαγορά της κατοικίας από τον Φορέα. Αυτό θα μπορεί να γίνει και νωρίτερα, αλλά μόνο εάν πληρωθούν εκ των προτέρων όλα τα ενοίκια που αντιστοιχούν στη δωδεκαετή μίσθωση. Η εξαγορά θα γίνεται με βάση την εμπορική αξία του ακινήτου κατά το χρόνο της συναλλαγής, η οποία, κατά πάσα πιθανότητα, θα είναι αρκετή ή πολύ υψηλότερη από τις τιμές αγοράς των κατοικιών από τον ιδιωτικό φορέα. Από το ποσό αυτό δεν θα αφαιρούνται τα ενοίκια που έχουν πληρωθεί, ούτε και όσα μπορεί να έχει πληρώσει ο δανειολήπτης για το στεγαστικό του δάνειο όσο το εξυπηρετούσε κανονικά.
Με αυτά τα δεδομένα, εκτιμάται ότι ελάχιστοι δανειολήπτες θα είναι αυτοί που θα καταφέρουν να βελτιώσουν τόσο σημαντικά την οικονομική τους κατάσταση, ώστε να πληρώσουν την εμπορική αξία της κατοικίας για να την ανακτήσουν. Οι περισσότεροι εκτιμάται ότι θα μείνουν στο νοίκι, κάτι που σημαίνει ότι ο ιδιωτικός Φορέας δεν θα έχει πρόσκαιρη παρουσία στην αγορά, αλλά θα γίνει για μεγάλη περίοδο σπιτονοικοκύρης πολλών φτωχών οικογενειών.
Πώς έφθασε η κυβέρνηση σε αυτή τη λύση
Αυτό το σχήμα που επέλεξε η κυβέρνηση ως μια νέα μορφή προστασίας της α’ κατοικίας (ορθότερα: προστασίας από έξωση) υπαγορεύθηκε από την αναγκαιότητα συμμόρφωσης με την κύρια απαίτηση των ευρωπαϊκών θεσμών να δοθεί τέλος στα προηγούμενα καθεστώτα προστασίας της πρώτης κατοικίας και να περιοριστεί η παρέμβαση του κράτους στο ελάχιστο δυνατό.
Έτσι, όλες οι παρεμβάσεις που γίνονται από το κράτος για την προστασία των δανειοληπτών καταλήγουν να… ιδιωτικοποιούνται: ο φορέας που θα αγοράζει τις κατοικίες θα είναι ιδιωτικός, ενώ δεν τίθεται νομικό ζήτημα κρατικής ενίσχυσής του, παρότι μεγάλο μέρος των εσόδων του θα προέρχεται από το κράτος, με τη μορφή της επιδότησης ενοικίου. Αυτή η επιδότηση θα καταλήγει μεν στον ιδιωτικό φορέα, αλλά θα πληρώνεται, τυπικά, στο δανειολήπτη, ακριβώς με τους ίδιους όρους που θα την λαμβάνουν και όλοι οι υπόλοιποι δικαιούχοι της επιδότησης ενοικίου.
Έτσι, πουθενά σε αυτό το σχήμα δεν θα φαίνεται να υπάρχει κρατική παρέμβαση/ενίσχυση, ούτε, πολύ περισσότερο, θα εμπλακεί το κράτος στις αγορές των ακινήτων που θα χάνονται μέσα από τις πτωχεύσεις, αφού αυτές θα γίνονται από ιδιωτικά κεφάλαια. Επιπλέον, θα γίνει πραγματικότητα αυτό που επίμονα ζητούσαν οι ευρωπαϊκοί θεσμοί, δηλαδή να χάνουν την ιδιοκτησία των κατοικιών τους οι οφειλέτες που πτωχεύουν και απλώς να ενισχύονται από το κράτος για να μην μένουν άστεγοι.
Το σχήμα εξυπηρετεί και τη βασική επιδίωξη των τραπεζών να αποφύγουν την εν δυνάμει «εκρηκτική», όπως έχει αποδειχθεί και σε άλλες χώρες (Ισπανία) διαδικασία του πλειστηριασμού κατοικιών οικονομικά ασθενών δανειοληπτών και των εξώσεων. Οι τράπεζες θα μεταβιβάζουν τις κατοικίες στο νέο ιδιωτικό φορέα στην τρέχουσα αξία τους, αποφεύγοντας άλλες «περιπέτειες».
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
