Η ελληνική αγορά ακινήτων: Το νέο τοπίο και οι προκλήσεις

Η ελληνική αγορά κατοικίας το 2025 χαρακτηρίζεται από έντονη ζήτηση και περιορισμένη προσφορά νεόδμητων ακινήτων. Σύμφωνα με στοιχεία της REMAX Ελλάς, σχεδόν τρεις στις τέσσερις κατοικίες που αγοράστηκαν ήταν ηλικίας άνω των είκοσι ετών, γεγονός που αποτυπώνει το διαχρονικό έλλειμμα νέων κατασκευών. Η αγορά εξελίσσεται δυναμικά, θέτοντας νέα ερωτήματα για την αξία, την ενεργειακή απόδοση και τις μελλοντικές υπεραξίες των ακινήτων.

Οι κατοικίες κυριαρχούν στις συναλλαγές

Σύμφωνα με τα στοιχεία της REMAX Ελλάς, το 74,8% των αγοραπωλησιών του 2025 αφορούσε κατοικίες, ενώ ακολούθησαν τα οικόπεδα με 14,3%, τα αγροτεμάχια με 5,8% και τα επαγγελματικά ακίνητα με 5,1%. Η κατοικία εξακολουθεί να αποτελεί τη βασική επιλογή των αγοραστών στην Ελλάδα.

Το 75,6% των κατοικιών που πωλήθηκαν ήταν ηλικίας άνω των 20 ετών, ενώ τα νεόδμητα έως πέντε ετών περιορίστηκαν στο 12,3%. Η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα των προηγούμενων ετών έχει δημιουργήσει σημαντικό κενό προσφοράς, στρέφοντας τους αγοραστές σε παλαιότερα ακίνητα. Παράλληλα, τα λίγα νεόδμητα που διατίθενται συγκεντρώνουν υψηλό ενδιαφέρον λόγω της σύγχρονης αισθητικής και της ανώτερης ενεργειακής τους απόδοσης.

Η εικόνα στα μεγάλα αστικά κέντρα

Η τάση αυτή είναι ακόμη πιο έντονη σε Αττική και Θεσσαλονίκη. Στην Αττική, οι κατοικίες αντιπροσώπευσαν το 85,3% των συνολικών συναλλαγών της REMAX Ελλάς, ενώ το 86,2% αυτών ήταν άνω των 20 ετών. Τα νεόδμητα έως πέντε ετών περιορίστηκαν στο 3,3%. Αντίστοιχα, στη Θεσσαλονίκη οι κατοικίες κάλυψαν το 87,4% των πωλήσεων, με τα παλαιότερα ακίνητα να φθάνουν το 87% του συνόλου.

Στην υπόλοιπη Ελλάδα, οι κατοικίες διατηρούν την πρωτοκαθεδρία με 69,4%, ενώ τα οικόπεδα φτάνουν το 18,3%. Εκεί παρατηρείται μεγαλύτερη παρουσία νεόδμητων ακινήτων, καθώς το 17,9% των συναλλαγών αφορά κατοικίες έως πέντε ετών.

Η αγορά κατοικίας απαιτεί περισσότερη γνώση

Η πολυπλοκότητα της αγοράς καθιστά απαραίτητη τη σωστή προετοιμασία των αγοραστών. Στο βιβλίο «Αγοράζω Σπίτι» των Στράτου Παραδιά (προέδρου ΠΟΜΙΔΑ) και Ηλία Παπαγεωργιάδη (επενδυτή-αναλυτή ακινήτων), που κυκλοφορεί από τις Εκδόσεις Καστανιώτη, συγκεντρώνονται οι βασικές γνώσεις για την απόκτηση κατοικίας. Ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Γιάννης Στουρνάρας, στον πρόλογο του βιβλίου, τονίζει ότι η απόφαση αγοράς κατοικίας απαιτεί γνώση, προγραμματισμό και υπευθυνότητα.

Οι συγγραφείς υπογραμμίζουν τη σημασία της σωστής τοποθεσίας, του κατάλληλου μεγέθους, αλλά και της αξιολόγησης παραμέτρων όπως η παλαιότητα, η ανακαίνιση και η ενεργειακή κατάσταση. Επισημαίνουν ότι η ενεργειακή απόδοση θα αποκτήσει ακόμη μεγαλύτερη βαρύτητα τα επόμενα χρόνια.

Η ενεργειακή αναβάθμιση στο επίκεντρο

Η ενεργειακή αναβάθμιση εξελίσσεται σε καθοριστικό παράγοντα για την αξία ενός ακινήτου. Όπως αναφέρεται στο βιβλίο, η μόνωση, ο τρόπος θέρμανσης, ο ηλιακός θερμοσίφωνας και ο φωτισμός καθορίζουν την ενεργειακή του κατάταξη. Η έγκαιρη αναβάθμιση μπορεί να αποδειχθεί οικονομικά πιο αποδοτική από μια μελλοντική παρέμβαση, ειδικά καθώς η πλειονότητα των κατοικιών στην Ελλάδα είναι πλέον άνω των 20 ετών.

Η τιμή ως καθοριστικός παράγοντας

Η τιμή πώλησης επηρεάζει άμεσα τη διάρκεια μιας αγοραπωλησίας. Όπως ανέφερε ο COO της Uniko, Γιώργος Γκιώκας, η αγορά παρουσιάζει έλλειμμα σε μικρά και προσιτά ακίνητα, ενώ η προσφορά σε μεγαλύτερα και ακριβότερα είναι αυξημένη. Τα ακίνητα κάτω των 100.000 ευρώ πωλούνται πολύ ταχύτερα, ενώ όσο αυξάνεται η ζητούμενη τιμή, αυξάνεται και ο χρόνος ολοκλήρωσης της συναλλαγής.

Οι μειώσεις τιμών φθάνουν κατά μέσο όρο το 9% σε περιοχές χαμηλότερων αξιών και έως 14% σε ακριβότερες περιοχές. Ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης σημείωσε ότι οι υπερβολικές απαιτήσεις πωλητών συχνά οδηγούν σε μακρά παραμονή των ακινήτων στην αγορά, καθώς απομακρύνουν τους δυνητικούς αγοραστές.

Οι προτεραιότητες των επενδυτών

Οι επενδυτές ακινήτων αναζητούν πλέον μεγαλύτερη ασφάλεια και προβλεψιμότητα. Ο διευθύνων σύμβουλος της ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, Ιωσήφ Αραμπατζής, δήλωσε στο ΑΠΕ/ΜΠΕ ότι ζητούν σαφή εικόνα κόστους, χρονοδιαγράμματος και τεχνικών παραμέτρων από την αρχή κάθε έργου. Η έννοια του «value partner», όπως την περιγράφει, βασίζεται στη συνεργασία από τα πρώτα στάδια σχεδιασμού και στην ενίσχυση της διαφάνειας μέσω ψηφιακών εργαλείων και οργανωμένων διαδικασιών.

Τα διατηρητέα κτίρια σε αναζήτηση νέου ρόλου

Σύμφωνα με τον Πανελλήνιο Σύλλογο Ιδιοκτητών Διατηρητέων Κτηρίων και Μνημείων, περίπου 25.000 κτίρια στη χώρα έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα. Πολλά από αυτά όμως παραμένουν ανενεργά ή χρειάζονται εκτεταμένες εργασίες αποκατάστασης. Η πρόεδρος του Συλλόγου, Γιώτα Βρεττάκου-Μιχαλοπούλου, τόνισε στο ΑΠΕ-ΜΠΕ την ανάγκη για πιο λειτουργικό πλαίσιο στήριξης των ιδιοκτητών, με φορολογικά κίνητρα, απλούστευση αδειοδοτήσεων και ευελιξία στις χρήσεις.

Η επανάχρηση των διατηρητέων ως κατοικιών, επαγγελματικών ή πολιτιστικών χώρων θα μπορούσε να τους προσδώσει νέα οικονομική και κοινωνική αξία, αποτρέποντας την περαιτέρω φθορά και εγκατάλειψη.

Συνολικά, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα παραμένει προσανατολισμένη στις κατοικίες, με τα παλαιότερα ακίνητα να κυριαρχούν. Η ενεργειακή αναβάθμιση, η αύξηση της νέας οικοδομικής δραστηριότητας, η ορθή τιμολόγηση, η διαφάνεια στις επενδύσεις και η αξιοποίηση των διατηρητέων κτιρίων συνθέτουν τα βασικά ζητήματα για την επόμενη ημέρα του κλάδου.