Οι τιμές των κατοικιών δεν έχουν πιάσει «ταβάνι» εκτιμά η ΤτΕ

Συνέχιση του ράλι των τιμών των κατοικιών και συνολικά των ακινήτων βλέπει για το επόμενο διάστημα η Τράπεζα της Ελλάδος, με τις τιμές να καταγράφουν νέα ρεκόρ με αποτέλεσμα, αφενός να αυξάνουν τις περιουσίες των ιδιοκτητών, αφετέρου να οξύνουν το στεγαστικό πρόβλημα.

Ακολουθώντας μια ανοδική πορεία από το 2018 (και αφού προηγήθηκε η βουτιά από 2009 έως το 2017) οποία επιταχύνθηκε αισθητά τα τελευταία τέσσερα χρόνια, ο δείκτης τιμών των κατοικιών έχει εκτοξευτεί σε επίπεδα ρεκόρ, αλλά η ΤτΕ σημειώνει πως ακόμα δεν έχει πιάσει «ταβάνι».

«Η εξέλιξη των τιμών στην ελληνική αγορά κατοικιών δεν παρουσιάζει ακόμη σημάδια κόπωσης» επισημαίνεται στην έκθεση «Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας» και προστίθεται πως «αναμένεται επομένως η αυξητική τάση να διατηρηθεί και το επόμενο χρονικό διάστημα, όσο η ζήτηση από το εσωτερικό και το εξωτερικό διατηρείται ισχυρή και το απόθεμα κατοικιών παραμένει περιορισμένο».

Υπενθυμίζει πως η ανοδική τάση στις τιμές των οικιστικών ακινήτων συνεχίστηκε το β΄ τρίμηνο του 2025, με τις τιμές των διαμερισμάτων να αυξάνονται κατά 7,3% σε ετήσια βάση και πλέον έχουν υπερβεί το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του γ΄ τριμήνου του 2008 (β΄ τρίμηνο 2025: 107,5, γ΄ τρίμηνο 2008: 102,2).

Οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (ηλικίας έως 5 ετών) το β΄ τρίμηνο του 2025 αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 6,8% και πλέον έχουν υπερβεί κατά 9,4 μονάδες το προηγούμενο ιστορικό υψηλό του δ΄ τριμήνου 2008, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων παρουσίασαν άνοδο κατά 7,6% σε ετήσια βάση και ο σχετικός δείκτης τιμών διαμορφώθηκε το β΄ τρίμηνο του 2025 σε 104,5, υπερβαίνοντας κατά 2,8 μονάδες το προηγούμενο ιστορικό υψηλό (γ΄ τρίμηνο 2008: 101,7).

Γιατί λιγόστεψαν τα ακίνητα

Η ΤτΕ εξηγεί πως για συγκεκριμένους λόγους το απόθεμα των ακινήτων προς πώληση ή ενοικίαση είναι χαμηλό. Όπως τονίζει η χαμηλή προσφορά σε σύγκριση με τη ζήτηση είναι απόρροια:

1. Της επενδυτικής εκμετάλλευσης της κατοικίας, υπονοώντας την εκτεταμένη χρήση του θεσμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
2. Της απόσυρσης από την αγορά, των ακινήτων που εξασφαλίζουν μη εξυπηρετούμενα δάνεια και προορίζονται για πλειστηριασμό. Πρόκειται για τα ακίνητα που έχουν κατασχεθεί από τις τράπεζες έναντι οφειλών και τα οποία μέχρι να εκπλειστηριαστούν, παραμένουν στα «χαρτοφυλάκια» των τραπεζών και εκτός αγοράς.
3. Της μείωσης του αριθμού νεόδμητων κατοικιών την περίοδο 2010-2020, η οποία δεν έχει επιτρέψει την ομαλή αναπλήρωση του αποθέματος.
4. Της κάμψης της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας που καταγράφηκε το πρώτο εξάμηνο του 2025 σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024 που απεικονίζεται στη μείωση κατά 14,0% του αριθμού των οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν, κατά 24,1% σε όρους επιφάνειας και κατά 17,7% σε όρους όγκου,  επιβραδύνει την αποκατάσταση της προσφοράς.

Η επίδραση του ΝΟΚ

Η μείωση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας το πρώτο εξάμηνο του έτους αποδίδεται εν μέρει στην απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με την αντισυνταγματικότητα του συστήματος κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.

Η αναμόρφωση του συστήματος κινήτρων του ΝΟΚ στο πλαίσιο που προσδιόρισε η απόφαση του ΣτΕ αναμένεται να συμβάλει στην ανάκαμψη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, εκτιμά η ΤτΕ.

Το στεγαστικό πρόβλημα

Οι παραπάνω εξελίξεις στις τιμές των οικιστικών ακινήτων αναδεικνύουν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων, αλλά δεν προκαλούν ανησυχία από πλευράς χρηματοπιστωτικής σταθερότητας, ιδιαίτερα αν ληφθεί υπόψη το χαμηλό επίπεδο εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων.

Ωστόσο, η κεντρική τράπεζα υπογραμμίζει πως η αύξηση των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων τους, σε συνδυασμό με τη φορολογική επιβάρυνση των ακινήτων και το αυξημένο λειτουργικό κόστος τους, συνέβαλαν τα τελευταία έτη στην όξυνση του προβλήματος στέγασης και στην Ελλάδα, η οποία αντικατοπτρίζεται στο λόγο του κόστους στέγασης προς το διαθέσιμο εισόδημα, ο οποίος το 2024 έφτασε στο 35,5%.

Υπό αυτό το πρίσμα, στην τρέχουσα συγκυρία η Τράπεζα της Ελλάδος κρίνει σκόπιμη την ενίσχυση και επιτάχυνση της εφαρμογής μέτρων για τον περιορισμό τυχόν δυσμενών επιπτώσεων στη χρηματοοικονομική κατάσταση των νοικοκυριών από το στεγαστικό πρόβλημα, ειδικότερα μέσω της αύξησης και αναβάθμισης του κτιριακού αποθέματος και της βελτίωσης των όρων πρόσβασης στην αγορά κατοικίας.