Το τεράστιο μέγεθος αστικής ανάπτυξης στην επένδυση στο Ελληνικό, ένα εγχείρημα χωρίς προηγούμενο στο χώρα μας, επισημαίνεται στο Ενημερωτικό Δελτίο της Lamda Development ως δυνητικός παράγοντας κινδύνου και αβεβαιότητας για το έργο.
Όπως επισημαίνεται στο δελτίο, «Η επένδυση στο Ακίνητο αφορά στην αστική ανάπτυξη έκτασης περίπου 6,2 εκατ. τ.μ., χωρίς να υπάρχει προηγούμενο παρομοίου εγχειρήματος στην Ελλάδα. Πιθανή αποτυχία της διοίκησης του Ομίλου να αναπτύξει το Ακίνητο και να διαχειριστεί επιτυχώς όλους τους κινδύνους ανάπτυξής του, ιδίως λαμβάνοντας υπόψη την πρωτοτυπία, το μακροπρόθεσμο του σχεδιασμού, την ανάμειξη πολλών φορέων και την πολυπλοκότητά του, δύναται να επιδράσει ουσιωδώς αρνητικά τα αποτελέσματα και την καθαρή θέση του Ομίλου, ενώ δεν μπορεί να αποκλειστεί και το ενδεχόμενο οι μέτοχοι να απωλέσουν σημαντικό μέρος της αξίας της επένδυσής τους ή και να κληθούν να εισφέρουν πρόσθετα κεφάλαια».
Αν και στα Ενημερωτικά Δελτία, για νομικούς λόγους, επιβάλλεται η αναλυτική καταγραφή κάθε ενδεχόμενου κινδύνου, συχνά σε σημείο υπερβολής, ωστόσο το μεγάλο μέγεθος, η πολυπλοκότητα αλλά και το μεγάλο χρονικό διάστημα εκτέλεσης του έργου αποτελούν εύλογες εστίες ανησυχίας.
Σε μεγάλο βαθμό η καθυστερήσεις και τα προβλήματα που έχουν σημειωθεί στην εκκίνηση του έργου οφείλονται στην ανάμειξη πολλών φορέων.
Προκειμένου να μετριάσει τους κινδύνους, η διοίκηση του Ομίλου, σημειώνεται στο ενημερωτικό, «προτίθεται να υλοποιήσει τις επενδύσεις με τη συνεργασία τρίτων εξειδικευμένων εταιριών που θα διακρίνονται στον τομέα τους π.χ. στην εκμετάλλευση ξενοδοχείων, αφετέρου θα υλοποιήσει το επενδυτικό πρόγραμμα σε φάσεις και όχι όλες ταυτόχρονα, ώστε έχοντας την εμπειρία π.χ. της πρώτης πενταετίας να βελτιστοποιήσει τις επενδύσεις και ταμειακές ροές της επόμενης φάσης».
Εστίες κινδύνου
Σύμφωνα με το ενημερωτικό, «Κατά την πρώτη πενταετία ενδέχεται οι επενδυτικές και χρηματοδοτικές ταμειακές εκροές να είναι μεγαλύτερες των ταμειακών εισροών. Μετά την ολοκλήρωση της αγοράς των μετοχών της ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε., η οποία είναι εταιρία όχημα ειδικού σκοπού για την υλοποίηση του έργου, ο Όμιλος θα αναλάβει όλους τους εμπορικούς, κατασκευαστικούς, νομικούς, και χρονικούς κινδύνους της υλοποίησης μιας τόσο σημαντικής, πρωτότυπης, μακροπρόθεσμης και πολύπλοκης επένδυσης.
Ενδεικτικά, κατά την εξέταση των παραμέτρων που πρέπει να ληφθούν υπόψη για την ανάπτυξη του Ακινήτου, η διοίκηση του Ομίλου χρειάζεται να προβεί σε εκτίμηση των συνθηκών της αγοράς που θα επικρατούν σε χρονική περίοδο 1-25 ετών. Συνεπώς, υφίσταται εγγενής αβεβαιότητα πριν την έναρξη της αξιοποίησης του Ακινήτου. Μεσο-μακροπρόθεσμες εκτιμήσεις είναι δύσκολο να πραγματοποιηθούν αφού προηγούνται πολλών ετών από την υλοποίηση και ολοκλήρωση μιας αστικής ανάπτυξης. Στη διάρκεια της επένδυσης, οι οικονομικές συνθήκες μπορούν να αλλάξουν ουσιωδώς δυσμενώς και να μειώσουν σημαντικά ουσιωδώς την απόδοση της επένδυσης.
Η πολυπλοκότητα της ανάπτυξης του Ακινήτου, δηλαδή ο σχεδιασμός, η αδειοδότηση και η παράλληλη κατασκευή, εκμετάλλευση ή και πώληση εκατοντάδων ακινήτων, όπως κατοικιών, εμπορικών κέντρων, ξενοδοχείων, γραφείων, αθλητικών και πολιτιστικών εγκαταστάσεων, ενυδρείου, μαρίνας, υποδομών κλπ και η αλληλεπίδραση μεταξύ τους αλλά και με τις εγκαταστάσεις του καζίνο, η συνεργασία με κατασκευαστικές εταιρίες και εξειδικευμένους στρατηγικούς συνεργάτες όπως και με το πλήθος των φορέων του Ελληνικού Δημοσίου που εμπλέκονται στην υλοποίηση του Έργου, δύναται να μην είναι επιτυχής με αποτέλεσμα καθυστερήσεις, κακοτεχνίες, αυξημένα κόστη ή και μειωμένη επισκεψιμότητα και πτωτικές τιμές των ακινήτων που συνεπάγονται μη ικανοποιητική απόδοση της επένδυσης ή και ζημίες. Επίσης, τυχόν προβλήματα και αποκλίσεις σε ένα τομέα π.χ. στις υποδομές, δύναται να επηρεάσουν και άλλους τομείς, π.χ. τις πωλήσεις κατοικιών, με συνέπεια πολλαπλάσια κόστη και διαφυγόντα/μειωμένα έσοδα.
Η ανάπτυξη του Ακινήτου εξαρτάται από τη ζήτηση και την επιτυχία που θα έχουν οι κατοικίες, τα καταστήματα σε εμπορικά κέντρα, τα ξενοδοχεία, τα μουσεία και οι λοιποί πολιτιστικοί και εκπαιδευτικοί χώροι, όπως το ενυδρείο, η μαρίνα, οι αθλητικές εγκαταστάσεις, κ.α. Σημειώνεται ότι σύμφωνα με εκτιμήσεις της Διοίκησης, η ανάπτυξη του Ακινήτου εξαρτάται από έσοδα που θα προέλθουν ως επί το πλείστον από τις κατοικίες. Δεδομένου του 25ετούς χρονικού ορίζοντα της ανάπτυξης του Ακινήτου, οι εκτιμήσεις της Διοίκησης ενδέχεται να τροποποιηθούν και να σημειωθούν σημαντικές ή και ακραίες αποκλίσεις μεταξύ των στόχων και της ζήτησης σε τιμές χαμηλότερες των επιθυμητών.
Ο εμπορικός κίνδυνος της ανάπτυξης του Ακινήτου είναι συνάρτηση πολλών παραγόντων όπως ενδεικτικά η απήχηση στο κοινό της νέας αστικής ανάπτυξης, η προσέλκυση τουριστών, η μελλοντική ανάπτυξη άλλων ανταγωνιστικών περιοχών κοντά στην Αθήνα, η οικονομική ανάπτυξη της Ελλάδας, τα μελλοντικά επίπεδα τιμών ακινήτων στα νότια προάστια της Αθήνας, οι φορολογικές επιβαρύνσεις επί των ακινήτων, τεχνολογικές και νομοθετικές εξελίξεις που επιδρούν στη ζήτηση κατοικιών σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας, δημογραφικές τάσεις, νέοι οδικοί άξονες, κ.α.
Ενδεικτικά, ενδέχεται στο μέλλον να παρουσιαστεί υπερπροσφορά κατοικιών στα νότια προάστια της Αθήνας, γεγονός που θα οδηγήσει σε χαμηλότερες τιμές πώλησης».
«Επίσης και το κόστος ανάπτυξης του Ακινήτου είναι συνάρτηση πολλών παραγόντων. Ενδεικτικά εξαρτάται από την τυχόν ανάγκη καθαρισμού υπολειμμάτων πετρελαιοειδών και αμιάντου, την εξέλιξη των τιμών βασικών δομικών υλικών (σίδηρος, αλουμίνιο, τσιμέντο, μάρμαρα, υαλοπίνακες, κλπ.), των αμοιβών του τεχνικού προσωπικού, το επίπεδο των προσφορών που θα υποβάλλουν οι κατασκευαστικές εταιρίες, τυχόν αστοχίες σε μελέτες και κατασκευές, χρονικές καθυστερήσεις, έλλειψη προδιαγραφών ή και τεχνογνωσίας για τα ψηλά κτίρια 200 μέτρων ή άλλες ειδικές κατασκευές, απρόβλεπτες δαπάνες λόγω π.χ. ενδεχόμενων αρχαιολογικών ευρημάτων, την εξέλιξη του πληθωρισμού την επόμενη 25ετία, τυχόν εξελίξεις στη νομοθεσία που επιδρούν στη σχεδίαση και κατασκευή νέων κτιρίων (ενεργειακή απόδοση, αντισεισμικότητα, πυρασφάλεια), την επίτευξη οικονομιών κλίμακος, κ.α.»
«Τυχόν σημαντική αύξηση του κόστους ανάπτυξης του Ακινήτου δύναται να επηρεάσει ουσιωδώς αρνητικά, περιθώρια κέρδους και αποτελέσματα της ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. και λόγω της ολικής ενοποίησης με 100%, τα αποτελέσματα του Ομίλου».
«Προκειμένου να μετριάσει τους ανωτέρω κινδύνους, η διοίκηση του Ομίλου αφενός προτίθεται να υλοποιήσει τις επενδύσεις με τη συνεργασία τρίτων εξειδικευμένων εταιριών που θα διακρίνονται στον τομέα τους π.χ. στην εκμετάλλευση ξενοδοχείων, αφετέρου θα υλοποιήσει το επενδυτικό πρόγραμμα σε φάσεις και όχι όλες ταυτόχρονα, ώστε έχοντας την εμπειρία π.χ. της πρώτης πενταετίας να βελτιστοποιήσει τις επενδύσεις και ταμειακές ροές της επόμενης φάσης. Κατ΄ αυτόν τον τρόπο, μειώνεται ο κίνδυνος υλοποίησης της επένδυσης, περιορίζονται οι χρηματοδοτικές ανάγκες και δημιουργούνται συνέργειες από την τεχνογνωσία που θα προσφέρουν οι στρατηγικοί συνεργάτες στην επένδυση».
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
