Κλείνει το παράθυρο ευκαιρίας για απόκτηση φθηνής κατοικίας

Ελκυστικές παραμένουν, αλλά πιθανότατα όχι για πολύ ακόμη, οι τιμές της κατοικίας στην Ελλάδα. Δύο βασικοί δείκτες, που εξετάζει σε ανάλυσή της η Alpha Bank, οδηγούν στο συμπέρασμα ότι για πέντε χρονιές, στη διάρκεια της μεγάλης κρίσης, οι κατοικίες στην Ελλάδα προσφέρονταν σε τιμές μεγάλης ευκαιρίας, αλλά από το 2017 και μετά η πορεία απαξίωσης αναστράφηκε και είναι θέμα λίγου χρόνου να επιστρέψουν οι τιμές στα μακροχρόνια επίπεδα ισορροπίας τους.

Επιχειρώντας, σε τελευταία ανάλυσή της η Alpha Bank (Insights, Ιανουάριος 2020) να δώσει απάντηση στο ερώτημα αν είναι σήμερα υπερτιμημένες ή υποτιμημένες οι κατοικίες στην Ελλάδα, εξετάζει δύο δείκτες, οι οποίοι συσχετίζουν τις τιμές των κατοικιών με το κατά κεφαλήν εισόδημα (price – income ratio) και με τα ενοίκια που πληρώνονται (price – rent ratio).

Το συμπέρασμα από την εξέταση της πορείας αυτών των δύο δεικτών είναι ότι για πέντε χρονιές (2014 – 2018) οι ενδιαφερόμενοι για αγορά κατοικιών είχαν μια ιστορική ευκαιρία να αγοράσουν κατοικίες σε χαμηλές αποτιμήσεις. Άλλες δύο χρονιές, το 2012 και το 2013, οι κατοικίες ήταν επίσης υποτιμημένες, σε σχέση με τα ενοίκια, αλλά λόγω της απότομης πτώσης των εισοδημάτων ήταν «ακριβές» σε σχέση με το κατά κεφαλήν εισόδημα.

Αυτό φαίνεται αρκετά καθαρά στο γράφημα, όπου καταγράφονται συνδυαστικά οι σχέσεις τιμής προς εισόδημα (κάθετος άξονας) και τιμής προς ενοίκια (οριζόντιος άξονας).

Οι δύο βασικοί δείκτες αποτίμησης ακινήτων: Τιμές προς εισόδημα και προς ενοίκια

Οι χρονιές που «πέφτουν» στο κάτω αριστερό τεταρτημόριο βρίσκονται στο πεδίο της υποτίμησης. Αντίθετα, υπερβολικές είναι οι αποτιμήσεις στο πάνω δεξιά τεταρτημόριο.

Όπως φαίνεται εκεί, στις τρεις χρονιές που προηγήθηκαν του ξεσπάσματος της κρίσης (2006 – 2007 – 2008), στη διάρκεια των οποίων, δυστυχώς, αποκτήθηκαν πολλές κατοικίες και με δανεισμό σε αρκετές περιπτώσεις, η υπερτίμηση των κατοικιών έφθασε σε επίπεδο ρεκόρ, καθώς η σχέση με το εισόδημα ήταν πάνω από 110% και η σχέση τιμών προς ενοίκια ξεπέρασε το 125%. Αυτή ήταν η πολυσυζητημένη «φούσκα» της αγοράς κατοικίας, που πληρώθηκε αρκετά ακριβά από όλους τους εμπλεκόμενους.

Στο γράφημα φαίνεται αρκετά παραστατικά πώς κλείνει γρήγορα το «παράθυρο ευκαιρίας» για αγορές κατοικιών σε χαμηλή τιμή, σε σχέση με τα ενοίκια, αν και οι τιμές παραμένουν σχετικά χαμηλές σε σχέση με τα εισοδήματα (κάτω από 100%). Οι δύο κόκκινοι ρόμβοι δείχνουν ότι η σχέση τιμών προς ενοίκια έφθασε κοντά στο 95% το α’ τρίμηνο του 2019, ενώ αυξήθηκε ακόμη περισσότερο, περίπου στο 98%, στο β’ τρίμηνο του έτους. Με αυτή τη δυναμική, η σχέση οδηγείται πολύ γρήγορα, ίσως και μέσα στο 2020, στο 100% ή και υψηλότερα, άρα οι τιμές των κατοικιών παύουν να είναι (από θεωρητική άποψη, πάντα) συμφέρουσες σε σχέση με τα ενοίκια.

Τι επισημαίνουν οι αναλυτές

Οι τρεις αναλυτές της Alpha, με επικεφαλής τον chief economist, Παναγιώτη Καπόπουλο, σημειώνουν ότι από το 2001 έως το 2010, παρατηρούνται σημάδια υπερτίμησης των κατοικιών, δεδομένου ότι τόσο η τιμή προς το ενοίκιο, όσο και η σχέση τιμής προς εισόδημα έχουν παρεκκλίνει θετικά από τις μακροπρόθεσμες μέσες τιμές τους.  Στην κορυφή του κύκλου, ο τυποποιημένος δείκτης τιμής - εισοδήματος αυξήθηκε σε 113,6, ενώ, ταυτόχρονα, ο δείκτης τιμών - ενοικίων ανήλθε σχεδόν σε 126,9.

Ωστόσο, από την έναρξη της οικονομικής κρίσης και την οικονομική ύφεση που ανέκυψε, οι τιμές των κατοικιών άρχισαν να προσαρμόζονται προς τα κάτω και, από το 2014 και μετά, και οι δύο αναλογίες ήταν χαμηλότερες από τις μακροπρόθεσμες μέσες τιμές τους, παρέχοντας σημεία υποτίμησης.

Πάντως, μια ανοδική τροχιά είναι εμφανής από 2017 και για τις δύο αναλογίες, υποδεικνύοντας μια πιθανή αντιστροφή προς τους μακροπρόθεσμους μέσους όρους τους, μειώνοντας το χάσμα μεταξύ των πραγματικών και «θεμελιωδών» τιμών προς εισόδημα και των τιμών προς ενοίκια.

Τι σημαίνουν οι δύο δείκτες

Ο δείκτης τιμής προς εισόδημα ορίζεται ως η ονομαστική τιμή κατοικίας διαιρούμενη με το ονομαστικό ακαθάριστο διαθέσιμο εισόδημα κατά κεφαλή και μπορεί να ερμηνευθεί ως ένα μέτρο του πόσο προσιτή είναι η απόκτηση κατοικίας. Ένας υψηλότερος ρυθμός ανάπτυξης των ονομαστικών τιμών των κατοικιών σε σχέση με τον ρυθμό ανάπτυξης του ονομαστικού διαθέσιμου εισοδήματος κατά κεφαλήν συνεπάγεται δυσκολίες για τα νοικοκυριά που αγοράζουν κατοικία, δημιουργώντας μια αναντιστοιχία μεταξύ της ζήτησης και της προσφοράς, η οποία, με τη σειρά της, προκαλεί πτωτική πίεση στις τιμές των κατοικιών μακροπρόθεσμα. Αντίθετα, η αύξηση του κατά κεφαλήν ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος αυξάνει τις τιμές των κατοικιών σπιτιού. Έτσι, ο δείκτης τιμής προς εισόδημα τείνει να επιστρέψει στο μακροπρόθεσμο μέσο όρο του.

Ο δείκτης τιμής προς μίσθωμα αποτελεί μέτρο αποδοτικότητας και ορίζεται ως ονομαστική τιμή κατοικίας διαιρούμενη με το δείκτη ενοικίων του Γενικού Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, αποτυπώνοντας τη σχέση μεταξύ του κόστους κατοχής ενός σπιτιού και της απόδοσης της μίσθωσης. Σύμφωνα με την προσέγγιση της τιμολόγησης των περιουσιακών στοιχείων, οι τιμές κατοικίας θα πρέπει να είναι ίσες με την παρούσα αξία των μελλοντικών μισθωμάτων τους, δηλαδή ότι για ένα δεδομένο κόστος κεφαλαίου, τα νοικοκυριά θα πρέπει να αδιαφορούν αν έχουν ιδιόκτητη ή ενοικιαζόμενη κατοικία. Η αύξηση της αναλογίας παρέχει κίνητρα στα νοικοκυριά να μισθώσουν και να μειώσουν τις αγορές κατοικιών. Αντιθέτως, η μείωση της αναλογίας τιμής προς ενοίκιο οδηγεί σε αυξημένες αγορές κατοικιών. Και στις δύο περιπτώσεις, η αναλογία τιμών θεωρείται ότι θα επανέλθει στο μακροπρόθεσμο μέσο όρο με την πάροδο του χρόνου.