Στα ύψη οι τιμές κατοικιών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη

Αυξημένες κατά 28,3% στη Θεσσαλονίκη και κατά 25,3% στο κέντρο της Αθήνας εμφανίζονται οι ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών σε ετήσια βάση, σύμφωνα με τα στοιχεία του τρίτου τριμήνου του 2019 από το δίκτυο ηλεκτρονικών αγγελιών ακινήτων Spitogatos.

Πρόκειται για την πλέον σαφή ένδειξη της ανάκαμψης της κτηματαγοράς και μάλιστα πολύ ταχύτερα του αναμενόμενου, ίσως υπέρ το δέον, σύμφωνα με ορισμένες «ψύχραιμες φωνές» του κλάδου. Αυτές επισημαίνουν ότι ναι μεν η ζήτηση έχει αυξηθεί τόσο από ξένους επενδυτές, όσο και από εγχώριους αγοραστές, ωστόσο σε καμία περίπτωση, δεν είναι τόσο μεγάλη η άνοδος, ώστε να δικαιολογούνται τέτοιες αυξήσεις στις τιμές.

Είναι χαρακτηριστικό ότι χρειάστηκαν περίπου 6 - 7 χρόνια για να ολοκληρωθεί ο καθοδικός κύκλος των τιμών, που μείωσε τις τιμές σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη κατά 50-55% κατά μέσο όρο. Ο κύκλος αυτός ολοκληρώθηκε το 2017 και, από το 2018 και μετά, η εικόνα διαφοροποιήθηκε προς το καλύτερο, πλην όμως, με δεδομένο ότι ο ετήσιος όγκος των αγοραπωλησιών δεν ξεπερνά τις 25.000 – 30.000 συναλλαγές (από 150.000 το 2008), η σημερινή εικόνα των ζητούμενων αξιών οφείλεται περισσότερο στην βελτιωμένη ψυχολογία και τις υψηλές προσδοκίες των συναλλασσόμενων και λιγότερο στα θεμελιώδη δεδομένα της αγοράς ακινήτων, αλλά και της οικονομίας.

Πάντως, σε πανελλαδικό επίπεδο, η ετήσια αύξηση των τιμών, με βάση τα στοιχεία του Spitogatos δεν ξεπερνά το 7,4%. Σε ό,τι αφορά την αγορά της Αττικής, το μεγαλύτερο μέρος των ξένων επενδυτών στρέφονται προς ακίνητα στο κέντρο της πόλης και στα νότια προάστια, ενώ οι περισσότεροι εγχώριοι αγοραστές κινούνται προς τα βόρεια προάστια, όπου υπάρχουν ακόμα ευκαιρίες, αλλά και προς άλλες πιο προσιτές περιοχές, όπως για παράδειγμα τα δυτικά προάστια, όπου το μέσο κόστος κινείται πέριξ των 1.230 ευρώ/τ.μ.

Στον αντίποδα, στα νότια προάστια εντοπίζονται οι ακριβότερες κατοικίες, με τη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης να ξεπερνά τα 2.550 ευρώ/τ.μ., αυξημένη κατά 10,4% σε ετήσια βάση. Μικρότερη άνοδο κατά μόλις 3,3% παρουσιάζουν οι τιμές στα ανατολικά προάστια, με το μέσο κόστος να διαμορφώνεται σε 1.475 ευρώ/τ.μ., ενώ στα βόρεια, η αύξηση είναι της τάξεως του 6% σε 2.210 ευρώ/τ.μ.

Τι εκτιμά η Τράπεζα της Ελλάδος

Στην Ενδιάμεση Έκθεση για την Νομισματική Πολιτική, η οποία παρουσιάστηκε πριν από λίγες ημέρες, η Τράπεζα της Ελλάδος σημείωσε ότι κατά το φετινό 11μηνο, η αγορά ακινήτων συγκεντρώνει αυξανόμενο, επενδυτικό κυρίως, ενδιαφέρον:

• «Παρά τις σημαντικές διαφοροποιήσεις σε τοπικό επίπεδο, παρατηρείται πλέον βελτίωση των προοπτικών στο σύνολο σχεδόν της αγοράς, με τις τιμές να αυξάνονται με αξιοσημείωτους ρυθμούς σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Αν και η διάχυση της αύξησης των τιμών δεν παρατηρείται σε όλο το φάσμα της αγοράς, εκτιμάται ότι πλέον έχει ανακοπεί η πτωτική τάση των τιμών στα χαμηλότερων προδιαγραφών ακίνητα και έχουν σταθεροποιηθεί σε μεγάλο βαθμό οι δευτερεύουσες αγορές. Προϋπόθεση για τη συνολική ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων είναι η ενίσχυση της εγχώριας ζήτησης εκ μέρους ιδιωτών και επιχειρήσεων για χρήση και επέκταση σε νέους χώρους και ακίνητα, η οποία εκτιμάται ότι θα πραγματοποιηθεί σταδιακά. Η περαιτέρω ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας θα εξαρτηθεί από την αύξηση του ρυθμού της οικονομικής ανάπτυξης».

Σύμφωνα με την ΤτΕ, η ιδιαίτερη δυναμική της οικιστικής αγοράς της πρωτεύουσας αποτυπώνεται και στους σημαντικά υψηλούς ρυθμούς αύξησης του αριθμού και του όγκου των νέων οικοδομικών αδειών της Αττικής κατά το οκτάμηνο του 2019 (74,6% και 50,1% αντίστοιχα έναντι της ίδιας περιόδου του 2018), σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Ωστόσο, η βελτίωση των συνθηκών της αγοράς κατοικιών καταγράφεται και σε επίπεδο χώρας, με τις επενδύσεις σε κατοικίες να ενισχύονται κατά 9,8% το εννεάμηνο του 2019, έναντι 12,5% την αντίστοιχη περίοδο του 2018.

Παράλληλα, αύξηση κατά 55,1% σημειώνει και η καθαρή εισροή κεφαλαίων για αγορές ακινήτων από ξένους επενδυτές κατά το φετινό εννεάμηνο. Στην αύξηση της ζήτησης κατοικιών από το εξωτερικό έχει συντελέσει η απήχηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ιδίως στο κέντρο της Αθήνας, καθώς έχουν πλέον αποκτήσει επενδυτικά χαρακτηριστικά και προσφέρουν αποδόσεις πλησίον εκείνων των γραφειακών χώρων.

Αναφορικά με τις εκτιμήσεις για το 2020, η ΤτΕ σημειώνει ότι η περαιτέρω ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας θα εξαρτηθεί από την αύξηση του ρυθμού της οικονομικής ανάπτυξης, αλλά και την περαιτέρω ενίσχυση της απασχόλησης και του διαθέσιμου εισοδήματος. Παράλληλα, η αναστολή του ΦΠΑ για τις νέες οικοδομές, η απλοποίηση της γραφειοκρατικής διαδικασίας των συναλλαγών και ο εξορθολογισμός της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, με παράλληλη διεύρυνση της φορολογικής βάσης, συνιστούν παράγοντες, οι οποίοι θα συμβάλλουν θετικά στην ανάκαμψη του όγκου των συναλλαγών.