Η νέα στεγαστική πολιτική: Τι προσφέρει και ποιοι είναι οι... αστερίσκοι

«Γκάζι» επιχειρεί να πατήσει η κυβέρνηση προκειμένου να δοθεί μία λύση στο διαρκώς επιδεινωμένο στεγαστικό πρόβλημα της χώρας. Με το νέο νομοσχέδιο «Σπίτι μου» που έχει κατατεθεί στη Βουλή, η κυβέρνηση στοχεύει να αρχίσει να εφαρμόζει πολιτικές αναχαίτισης του κόστους στέγασης εντός του 1^ου τριμήνου του 2023. Πάντως, πρόκειται για μέτρα που απαιτούν, στη πλειονότητά τους, αρκετό χρόνο υλοποίησης (2-3 ετών) και δεν στοχεύουν στην άμεση αναχαίτιση του κόστους στέγασης ή/και ελάφρυνσης του οικογενειακού προϋπολογισμού.

Παράλληλα, ακόμη και αν εφαρμοστούν στο σύνολό τους, στοχεύουν σε περιορισμένο αριθμό δικαιούχων σε σχέση με την πραγματική ανάγκη του σήμερα, αλλά και των αναγκών που θα προκύψουν τα επόμενα χρόνια. Επιπρόσθετα, όπως τονίζει ο Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E- Real Estates, κ. Θεμιστοκλής Μπάκας, ο ηλικιακός «κόφτης» στην ηλικία των 39ετών, λειτουργεί περιοριστικά σε μια μεγάλη ομάδα πολιτών μεγαλύτερης ηλικίας που έχουν αποκτήσει τέκνα και δεν διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα αγοράς κατοικίας υπό τις συνθήκες της ελεύθερης αγοράς.

Τι προβλέπει το πρόγραμμα «Το σπίτι μου»

Τα βασικά σημεία που περιλαμβάνονται στην κυβερνητική Στρατηγική Κοινωνικής Στέγασης αφορούν στα εξής:

• Το πρόγραμμα «Σπίτι μου» για τη χορήγηση χαμηλότοκων ή άτοκων δανείων για την απόκτηση πρώτης κατοικίας.
• Την Κοινωνική Αντιπαροχή, που συνίσταται στην αξιοποίηση ακινήτων του Δημοσίου για εξασφάλιση ποιοτικής κατοικίας με χαμηλό ενοίκιο.
• Το πρόγραμμα «Κάλυψη» για τη μίσθωση ιδιωτικών κατοικιών και τη διάθεση σε ωφελούμενους νέους δικαιούχους του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος.
• Τη δράση «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», μέσω της οποίας επιδοτείται η ανακαίνιση ιδιωτικών κατοικιών, προκειμένου να διατεθούν στη συνέχεια για μίσθωση.

Πιο αναλυτικά:

• Πρόγραμμα «Σπίτι Μου»: Δικαιούχοι των άτοκων ή χαμηλότοκων δανείων είναι άτομα, ηλικίας 25-39 ετών, με ετήσιο εισόδημα από 10.000 ευρώ έως το όριο που προβλέπεται για τη χορήγηση επιδόματος θέρμανσης και οι οποίοι δεν διαθέτουν ακίνητο κατάλληλο για την κατοικία τους. Τα ακίνητα πρέπει να έχουν αξία έως 200.000 ευρώ, εμβαδόν έως 150 τ.μ. και παλαιότητα τουλάχιστον 15 ετών, ενώ για τους όρους του δανείου προβλέπονται τα εξής:

1. Η αγορά του ακινήτου δεν μπορεί να γίνει από συγγενή πρώτου ή δεύτερου βαθμού του αγοραστή.
2. Το ακίνητο αποκτάται κατά πλήρη κυριότητα από τον αγοραστή ή, αν πρόκειται για συζύγους ή για μέρη συμφώνου συμβίωσης, κατά κυριότητα >50% για καθέναν από αυτούς.
3. Το ύψος του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 150.000 ευρώ και η διάρκεια τα 30 έτη.
4. Το δάνειο καλύπτει έως το 90% της αξίας του ακινήτου (το υπόλοιπο καλύπτεται από τον αγοραστή).
5. Το δάνειο χρηματοδοτείται κατά 75% από τη Δημόσια Υπηρεσία Απασχόλησης (ΔΥΠΑ). Για το ποσοστό του δανείου που χρηματοδοτείται από τη ΔΥΠΑ δεν οφείλεται τόκος, ενώ το υπόλοιπο 25% χορηγείται από τις τράπεζες (θα επιλεγούν, μετά από δημόσια πρόσκληση της ΔΥΠΑ). Αυτό σημαίνει ότι τα 3/4 του δανείου χορηγούνται άτοκα, με αποτέλεσμα το τελικό επιτόκιο που πληρώνει ο δανειολήπτης για το σύνολο του ποσού, να διαμορφώνεται στο ένα τέταρτο του κόστους που θα είχε ένα κανονικό στεγαστικό δάνειο.
6. Για τρίτεκνους ή πολύτεκνους το δάνειο θα είναι άτοκο. 'Ατοκο θα γίνεται και το δάνειο για όσους κατά τη διάρκεια αποπληρωμής του κάνουν τρία και πλέον παιδιά.
7. Δεν μπορεί να ζητηθεί η παροχή προσωπικής εγγύησης τρίτου ως προϋπόθεση για τη χορήγηση του δανείου.
8. Το δάνειο απαλλάσσεται από την εισφορά της παρ. 3 του άρθρου 1 του ν. 128/1975.

Ο συνολικός προϋπολογισμός του προγράμματος είναι 500 εκατ. ευρώ, με πρόβλεψη για διπλασιασμό σε περίπτωση εξάντλησης των διαθέσιμων πόρων, ενώ εκτιμάται ότι ωφελούμενοι θα είναι 10.000 νέοι ή νέα ζευγάρια 25-39 ετών.

Η υλοποίηση του προγράμματος αναμένεται στο πρώτο τρίμηνο του 2023.

• Κοινωνική Αντιπαροχή: Πρόκειται για νέο θεσμό που προστίθεται στην «εργαλειοθήκη» της ΔΥΠΑ για την στεγαστική πολιτική. Ορίζεται ως: «Σύμπραξη φορέων της Γενικής Κυβέρνησης με ιδιώτες αναδόχους, κατά την οποία ο ανάδοχος ανεγείρει με δικές του δαπάνες κτίριο επί αδόμητου ακινήτου του φορέα και το αντάλλαγμά του συνίσταται στην εκμετάλλευση για ορισμένο χρονικό διάστημα του ακινήτου με την παράλληλη υποχρέωσή του να εκμισθώνει μέρος αυτού σε δικαιούχους έναντι προκαθορισμένου μισθώματος. Μετά το πέρας του χρόνου εκμετάλλευσης, ο ανάδοχος υποχρεούται να παραδώσει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη φορέα». Σύμφωνα με το νομοσχέδιο, οι δικαιούχοι μισθωτές επιλέγονται με βάση αντικειμενικά κοινωνικά κριτήρια, ενώ, εκτός από την απλή μίσθωση των σπιτιών με χαμηλό ενοίκιο, θα επιτρέπεται και η υπογραφή συμβάσεων μίσθωσης με δικαίωμα προαίρεσης για την εξαγορά τους από τους δικαιούχους (rent to own).

Προβλέπεται ακόμη ότι:

• Η Κοινωνική Αντιπαροχή μπορεί να αφορά και δομημένα ακίνητα. Στην περίπτωση αυτή, το αντικείμενο της σύμβασης περιλαμβάνει και την κατεδάφιση των κτισμάτων, η οποία γίνεται με δαπάνες του αναδόχου.
• Το ποσοστό των οριζόντιων ιδιοκτησιών που εκμισθώνονται προς δικαιούχους, αντιστοιχεί σε ποσοστό μεταξύ 30% και 60% του συνόλου της ιδιοκτησίας.
• Η επιλογή του αναδόχου γίνεται, κατόπιν δημόσιας πρόσκλησης, στην οποία περιγράφονται τουλάχιστον τα εξής:

1. το αδόμητο ακίνητο, τυχόν υφιστάμενα κτίσματα που ευρίσκονται εντός αυτού και τα χαρακτηριστικά του κτιρίου που πρόκειται να ανεγερθεί σε αυτό,
2. οι οριζόντιες ιδιοκτησίες που θα συσταθούν και οι επιτρεπόμενες χρήσεις τους,
3. τα κριτήρια συμμετοχής και επιλογής του αναδόχου,
4. οι βασικοί όροι των συμβάσεων μίσθωσης μεταξύ του αναδόχου και των δικαιούχων, πλην του μισθώματος.

Στόχος του προγράμματος είναι η ανέγερση 2.500 κοινωνικών κατοικιών για 5.000 ωφελούμενους νέους έως 39 ετών.

• Πρόγραμμα Κάλυψη: Αφορά στη μίσθωση από το Δημόσιο ιδιωτικών κατοικιών που συμμετείχαν στο πρόγραμμα «Εστία» για τη στέγαση μεταναστών και τη διάθεσή τους σε ευάλωτους νέους και νέα ζευγάρια. Σύμφωνα με το νομοσχέδιο, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων καλούνται να εκμισθώνουν τις κατοικίες για τρία έτη σε άτομα, ηλικίας 25-39 ετών, δικαιούχους του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος. Στόχος είναι η αξιοποίηση σε πρώτη φάση τουλάχιστον 1.000 ακινήτων, στα οποία θα στεγαστούν 2.500 ωφελούμενοι, ηλικίας 25-39 ετών, δικαιούχοι του Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος.
• Ανακαινίζω-Νοικιάζω: Αποσκοπεί στην ένταξη κενών κατοικιών στη μισθωτική αγορά με την επιδότηση των ιδιοκτητών για την αναβάθμισή τους. Το νομοσχέδιο προβλέπει ότι στο πρόγραμμα συμμετέχουν ιδιοκτήτες κατοικιών με ετήσιο εισόδημα έως 40.000 ευρώ και ακίνητη περιουσία έως 300.000 ευρώ, ενώ αποκλείονται όσοι έχουν ενταχθεί σε προγράμματα εξοικονόμησης ενέργειας ή ανακαίνισης για οποιοδήποτε ακίνητό τους τα τελευταία πέντε έτη. Το ακίνητο πρέπει να έχει εμβαδόν έως 100 τ.μ. και να βρίσκεται σε αστική περιοχή, δεν πρέπει να έχει δηλωθεί ως πρώτη κατοικία ή ως μισθωμένη, αλλά να αναφέρεται ως κενή στο Ε2 των τριών τελευταίων ετών. Οι εντασσόμενοι στο πρόγραμμα επιδοτούνται για δαπάνες επισκευής και ανακαίνισης έως 10.000 ευρώ, (περιλαμβάνονται υλικά και εργασίες). Η επιδότηση φτάνει στο 40% της δαπάνης, με προϋπόθεση την ηλεκτρονική εξόφληση των τιμολογίων και την εκμίσθωση του ακινήτου για τουλάχιστον τρία χρόνια. Με το νομοσχέδιο θεσπίζονται επίσης πολεοδομικές ρυθμίσεις, που αποσκοπούν στην άρση εμποδίων και την επιτάχυνση εφαρμογής της στεγαστικής πολιτικής.

Πού εντοπίζονται οι αδυναμίες του προγράμματος

Όπως σημειώνει ο κ. Μπάκας, όταν μιλάμε για αδρανή ακίνητα (δομημένα ακίνητα ή/και μη δομημένα), όπως για παράδειγμα στο πλαίσιο του προγράμματος της Κοινωνικής Αντιπαροχής, απαιτείται χρόνος 24-36 μηνών για την ανέγερση νέων κατοικιών. Παράλληλα, όσον αφορά τα δομημένα ακίνητα, μπορεί να απαιτηθεί και η κατεδάφιση του ακινήτου για την ανέγερση νέου.

«Άρα, σήμερα ο 39χρονος, ο 38χρονος, ο 37χρονος μπορεί και ο 36χρονος που διαβάζει για το άνωθεν μέτρο, θα πρέπει να γνωρίζει ότι δεν εμπίπτει στους δικαιούχους του προγράμματος. Διότι, όταν θα υλοποιηθεί το μέτρο, θα βρίσκεται εκτός της ηλικιακής ομάδας. Επιπλέον, μέχρι και σήμερα δεν έχουμε εικόνα για ποια ακίνητα πρόκειται να αξιοποιηθούν και σε ποιες περιοχές» υπογραμμίζει.

Το Υπερταμείο φαίνεται πως έχει ξεκινήσει την καταγραφή της αξίας των ακινήτων του χαρτοφυλακίου του Δημοσίου με τη βοήθεια επαγγελματιών του ιδιωτικού τομέα. Στόχος είναι η χαρτογράφηση, αξιολόγηση και εκτίμηση 500 τίτλων ακίνητης περιουσίας της Ελληνικής Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) καθώς και η επιλογή μοντέλου ανά κατηγορία και γεωγραφική περιοχή για την αξιοποίησή τους.

Επιπρόσθετα, ανοιχτά «ζητήματα» παρουσιάζει και το πρόγραμμα δανειοδότησης νέων στο πλαίσιο του προγράμματος «Σπίτι μου» για την αγορά πρώτης κύριας κατοικίας των δικαιούχων (10.000 δικαιούχοι), αξίας μέχρι 200.000€. Πρέπει να σημειωθεί ότι το κυβερνητικό επιτελείο, αύξησε την αξία του ακινήτου από τα 150.000 € που είχε αρχικά εξαγγείλει στα 200.000 καθώς η διαθεσιμότητα ακινήτων άνω των 75τμ με 2 Υ/Δ κατάλληλα για οικογένεια στην Αττική ήταν πολύ μικρή και αφορούσε κυρίως παλαιά ακίνητα – μη ανακαινισμένα.

Εντούτοις, όπως επισημαίνει ο κ. Μπάκας, αναπάντητα παραμένουν τα παρακάτω ερωτήματα:

1. Πόσοι νέοι με βάση τα εισοδηματικά κριτήρια του προγράμματος διαθέτουν την ιδία συμμετοχή της τάξεως των 50.000€ (αν πρόκειται για κατοικία αξίας 200.000€), εφόσον ο δανεισμός δεν μπορεί να ξεπερνά τις 150.000€;
2. Αν πρόκειται για κατοικία αξίας 150.000€, ο δικαιούχος, θα πρέπει να διαθέτει την ιδία συμμετοχή της τάξεως των 15.000€. Ας υποθέσουμε ότι τη διαθέτει ή/και εξασφαλίζει την ιδία συμμετοχή από το οικογενειακό του περιβάλλον. Τα διαθέσιμα ακίνητα, κατάλληλα για οικογένεια στην Αττική με ζητούμενη τιμή πώλησης τις 150.000€, είναι κυρίως παλαιά – μη ανακαινισμένα: ο δικαιούχος θα μπορεί να ενταχθεί σε πρόγραμμα ανακαίνισης;
3. Αν ενταχθεί σε πρόγραμμα ανακαίνισης, τι ποσοστό θα αφορά η κρατική ενίσχυση; Θα απαιτείται επιπλέον τραπεζικός δανεισμός;   
4. Ποια είναι τα τραπεζικά κριτήρια δανεισμού για την αγορά κατοικίας;
5. Πόσοι νέοι διαθέτουν μόνιμη εργασία για να «δεσμευτούν» σε δανεισμό διάρκειας 30ετών;
6. Εφόσον το πρόγραμμα θα ξεκινήσει εντός του πρώτου τριμήνου του 2023, ο 39χρονος εν έτει 2022, βρίσκεται εκτός του προγράμματος;

Ωστόσο, όπως τονίζει ο κ. Μπάκας, το μεγαλύτερο πρόβλημα εντοπίζεται κυρίως σε όσους εν δυνάμει δικαιούχους διαμένουν στον Ν. Αττικής όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις τόσο στις τιμές πώλησης, όσο και στις τιμές ενοικίασης. Αντιθέτως, όσοι νέοι ή ζευγάρια ζουν ή σκέφτονται να αδράξουν την ευκαιρία και να μετακινηθούν στην επαρχία, κυρίως σε περιοχές που δεν καταγράφουν έντονη τουριστική δυναμική,  θα έχουν περισσότερες και ποιοτικότερες επιλογές ακινήτων. Σε πολλές πόλεις της επαρχίας, το «διαθέσιμο» κεφάλαιο των 150.000€ για κατοικία 75τμ-150τμ, αφορά κατοικίες κατασκευής μετά το 1990-1995.