Νέα διαδικασία για ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» - Αναλυτικές οδηγίες από την ΠΟΜΙΔΑ

Μια νέα πλήρως τυποποιημένη διαδικασία για την αναγνώριση κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα τα οποία εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» εισάγεται με νέα ρύθμιση του υπουργείου Δικαιοσύνης (ΦΕΚ 125/Α/4-8-2026, Ν. 5326/2026) που δημοσιεύθηκε σήμερα στο Φύλλο Εφημερίδας Κυβερνήσεως (ΦΕΚ).

Η βασική αλλαγή όπως επισημαίνει η ΠΟΜΙΔΑ αφορά το γεγονός ότι η κτηματολογική διαμεσολάβηση καθίσταται υποχρεωτική και αποτελεί προαπαιτούμενο για τη συζήτηση των αγωγών των ενδιαφερομένων. Εάν δεν προηγηθεί διαμεσολάβηση, οι αγωγές απορρίπτονται ως απαράδεκτες.

Η νέα διαδικασία περιγράφεται αναλυτικά από την ΠΟΜΙΔΑ:

Α. Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ 

Ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης που είναι επί δεκαετίες νομέας ενός ακινήτου, για να το εγγράψει στο Κτηματολόγιο ως περιουσιακό του στοιχείο θα πρέπει να: 

• Επιλέξει κτηματολογικό διαμεσολαβητή (νομικό) από ειδικό μητρώο.
• Καταχωρίσει φύλλο βασικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο.
• Προσκομίσει συγκεκριμένα αποδεικτικά χρησικτησίας (τουλάχιστον 2 + 2 ένορκες βεβαιώσεις + Ε9 δεκαετίας).
• Περιμένει 30 ημέρες πριν από την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία.
• Ολοκληρώσει τη διαμεσολάβηση και καταθέσει το πρακτικό στο δικαστήριο και στο Κτηματολόγιο, αφού πρώτα.
• Υποβάλει στην ΑΑΔΕ δήλωση φόρου χρησικτησίας. 

Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά στη διαμεσολάβηση και η μη έγκαιρη αποστολή εγγράφων από τις υπηρεσίες του δημιουργεί τεκμήριο μη προβολής δικαιωμάτων. Η διαδικασία είναι πλέον πιο ασφαλής, πιο προβλέψιμη, αλλά και πιο απαιτητική για τους πολίτες, οι οποίοι πρέπει να έχουν προετοιμάσει πλήρη φάκελο πριν την ξεκινήσουν. 

Κεντρική φιλοσοφία και βασικά σημεία του άρθρου 61

Το άρθρο 61 του Ν. 5326/2026 φέρνει ριζικές αλλαγές στη διαδικασία αναγνώρισης κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας σε ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο: 

1. Η διαμεσολάβηση καθίσταται υποχρεωτική και απαραίτητη προϋπόθεση για την κατάθεση αγωγής.
2. Θεσπίζεται ο νέος ρόλος του «κτηματολογικού διαμεσολαβητή», που πρέπει να είναι διαπιστευμένος νομικός σε ειδικό μητρώο.
3. Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά, εκπροσωπούμενο από το Νομικό Συμβούλιο του Κράτους ή έμμισθους δικηγόρους.
4. Ορίζεται αυστηρό πλαίσιο αποδεικτικών στοιχείων χρησικτησίας: τουλάχιστον δύο έγγραφα, δύο ένορκες βεβαιώσεις μαρτύρων και Ε9 δεκαετίας.
5. Το πρακτικό διαμεσολάβησης μπορεί να οδηγήσει σε διόρθωση εγγραφής χωρίς δικαστική διαδικασία.
6. Εισάγονται πειθαρχικές κυρώσεις για υπαλλήλους που δεν αποστέλλουν εγκαίρως στοιχεία περί δικαιωμάτων του Δημοσίου.

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» καλούνται να ελέγξουν τη σχετική ένδειξη μέσω του δικηγόρου τους ή του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου. Εάν ισχύει η ένδειξη, η διαδικασία του άρθρου 61 εφαρμόζεται υποχρεωτικά. Απαιτείται έγκαιρη συγκέντρωση όλων των αποδεικτικών στοιχείων χρησικτησίας, όπως αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, ύδρευσης, μισθωτήρια, δηλώσεις σε δημόσιες/φορολογικές αρχές, οικοδομική άδεια, τοπογραφικά διαγράμματα και ιδιωτικά συμφωνητικά τουλάχιστον 20ετίας. Υποχρεωτικές είναι επίσης δύο ένορκες βεβαιώσεις και Ε9 δεκαετίας. 

Ο διαμεσολαβητής επιλέγεται από τον ιδιοκτήτη ή τον δικηγόρο του και συντάσσει το φύλλο βασικών στοιχείων, το οποίο κατατίθεται στο Κτηματολόγιο με καταβολή πάγιου τέλους. Η πρόσκληση για τη διαμεσολάβηση πρέπει να γίνει τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση, αλλιώς το πρακτικό είναι άκυρο.
Κατά τη συνεδρία διαμεσολάβησης παρουσιάζονται όλα τα αποδεικτικά, ενώ το Δημόσιο δύναται να δηλώσει ότι δεν προβάλλει δικαιώματα. Πριν την καταχώριση του πρακτικού απαιτείται υποβολή δήλωσης φόρου χρησικτησίας στην ΑΑΔΕ, με το φόρο να ανέρχεται στο 3% της αξίας. 

Το πρακτικό διαμεσολάβησης κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και καταχωρίζεται αμελλητί στο Κτηματολόγιο, με την αιτία κτήσης να αναγράφεται ως «έκτακτη χρησικτησία».
Η διάταξη του άρθρου 61 τίθεται σε ισχύ από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026.

Β. ΟΙ ΠΡΑΚΤΙΚΕΣ ΟΔΗΓΙΕΣ ΠΡΟΣ ΤΟΥΣ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΜΕΝΟΥΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ

1. Ελέγξτε αν το ακίνητό σας εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» 

Αναζητήστε το ακίνητο στο Κτηματολόγιο μέσω του δικηγόρου σας που έχει πρόσβαση στα στοιχεία του Κτηματολογίου, ή και του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου. Αν η ένδειξη είναι «αγνώστου ιδιοκτήτη», τότε η διαδικασία του άρθρου 61 εφαρμόζεται υποχρεωτικά. 

2. Συγκεντρώστε εγκαίρως όλα τα αποδεικτικά της χρησικτησίας 

Η νομή πρέπει να είναι 20ετής και να έχει συμπληρωθεί πριν την προσφυγή στη διαμεσολάβηση. Πρέπει να προσκομίσετε τουλάχιστον δύο από τα παρακάτω, σε έναν ενιαίο φάκελο με όλα τα στοιχεία, ώστε ο διαμεσολαβητής να τα επισυνάψει στο πρακτικό: 

• Αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, ύδρευσης στο όνομά σας.
• Μισθωτήρια όπου εμφανίζεστε ως εκμισθωτής.
• Αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων.
• Δηλώσεις σε δημόσιες ή φορολογικές αρχές (π.χ. Ε9).
• Οικοδομική άδεια στο όνομά σας.
• Τοπογραφικά διαγράμματα βεβαίας χρονολογίας.
• Ιδιωτικό συμφωνητικό συνταχθέν τουλάχιστον προ 20 ετών με βεβαία χρονολογία. 

Επιπλέον, είναι υποχρεωτικά: 

• 2 ένορκες βεβαιώσεις με αναφορά σε 20ετή νομή, θέση, όρια, εμβαδό.
• Ε9 δεκαετίας (τουλάχιστον 10 έτη πριν τη διαμεσολάβηση). 

3. Επιλέξτε κτηματολογικό διαμεσολαβητή 

Ο διαμεσολαβητής πρέπει να είναι διαπιστευμένος νομικός, εγγεγραμμένος στο ειδικό μητρώο κτηματολογικών διαμεσολαβητών. Η επιλογή γίνεται από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, ή το δικηγόρο του 

4. Καταχωρίστε το «φύλλο βασικών στοιχείων» στο Κτηματολόγιο 

Ο διαμεσολαβητής συντάσσει το φύλλο και εσείς το καταθέτετε στο Κτηματολόγιο και πληρώνετε το πάγιο τέλος καταχώρισης. Η καταχώριση ολοκληρώνεται την επόμενη εργάσιμη ημέρα. 

5. Προγραμματίστε την Υποχρεωτική Αρχική Συνεδρία 

Η πρόσκληση πρέπει να γίνει τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση. Αν γίνει νωρίτερα υπάρχει ακυρότητα του πρακτικού. Το Δημόσιο συμμετέχει υποχρεωτικά, εκπροσωπείται από ΝΣΚ ή έμμισθους δικηγόρους και μπορεί να συμμετέχει μέσω τηλεδιάσκεψης. Αν οι υπηρεσίες του Δημοσίου δεν στείλουν εγκαίρως έγγραφο περί προβολής δικαιωμάτων, τότε τακμαίρεται ότι δεν θα προβάλλει δικαιώματα στο ακίνητό σας. 

6. Διεξαγωγή της διαμεσολάβησης 

Κατά τη συνεδρία παρουσιάζετε όλα τα αποδεικτικά, ο διαμεσολαβητής ελέγχει την πληρότητά τους, συντάσσει το πρακτικό και επισυνάπτει όλα τα στοιχεία σε ενιαίο σώμα. Αν το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα, μπορεί να δηλώσει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση. 

7. Υποβάλετε τη δήλωση φόρου χρησικτησίας 

Πριν την καταχώριση του πρακτικού στο Κτηματολόγιο πρέπει να έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ η δήλωση καταβολής φόρου χρησικτησίας, Αντίγραφο της δήλωσης επισυνάπτεται στο πρακτικό διαμεσολάβησης. 

8. Κατάθεση πρακτικού στο δικαστήριο και στο Κτηματολόγιο 

Το πρακτικό κατατίθεται στη γραμματεία του αρμόδιου δικαστηρίου και στη συνέχεια καταχωρίζεται αμελλητί στο Κτηματολόγιο. Στο κτηματολογικό φύλλο αναγράφεται ως αιτία κτήσης: «έκτακτη χρησικτησία». 

9. Η διάταξη του άρθρου 61 θα αρχίσει να ισχύει από την 16η Σεπτεμβρίου 2026.