Καθώς πλησιάζει η λήξη της προθεσμίας για τη φορολογική απαλλαγή στα ενοίκια, οι ιδιοκτήτες ακινήτων που επιθυμούν να διαθέσουν για πρώτη φορά μετά από χρόνια τις κατοικίες τους σε μακροχρόνια μίσθωση καλούνται να λάβουν κρίσιμες αποφάσεις. Το σχετικό φορολογικό κίνητρο, που επιτρέπει τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια, ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, με τον χρόνο να μετρά αντίστροφα για όσους θέλουν να το αξιοποιήσουν.
Παρά τις εισηγήσεις για παράταση του μέτρου και πέραν του 2026, παραμένει ασαφές εάν αυτό θα καταστεί εφικτό. Όπως φαίνεται, οι οριστικές αποφάσεις του οικονομικού επιτελείου της κυβέρνησης αναμένονται προς το τέλος του έτους, παράλληλα με την κατάθεση του Προϋπολογισμού για το 2027 στη Βουλή.
Η αβεβαιότητα αυτή δημιουργεί διλήμματα σε πολλούς ιδιοκτήτες, οι οποίοι, όπως γνωρίζουν από το 2024, έχουν τη δυνατότητα να εξασφαλίσουν μηδενική φορολόγηση για τρία χρόνια στα ακίνητα που θα εκμισθώσουν μακροχρόνια. Το ρίσκο είναι ότι, εάν δεν υπάρξει σαφής απάντηση μέχρι τον Σεπτέμβριο ή τη ΔΕΘ σχετικά με το αν θα δοθεί παράταση, οι ενδιαφερόμενοι θα έχουν περιορισμένο χρονικό περιθώριο για να προχωρήσουν στις απαραίτητες κινήσεις, με κίνδυνο να χάσουν το φορολογικό όφελος.
Το μοναδικό δεδομένο για τους ιδιοκτήτες κατοικιών που παραμένουν κλειστές ή λειτουργούν σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι ότι, εφόσον πληρούνται οι απαραίτητες προϋποθέσεις και το μισθωτήριο συναφθεί έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026, μπορούν να εξασφαλίσουν πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια τριών ετών. Αυτό ισχύει για κάθε σπίτι που θα διατεθεί για μακροχρόνια ενοικίαση από φέτος.
Το μέτρο είχε εξαρχής προσωρινό χαρακτήρα, ως κίνητρο για την επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, με στόχο την ενίσχυση της προσφοράς και τον περιορισμό των πιέσεων στις τιμές των ενοικίων. Ωστόσο, η αβεβαιότητα για το 2027 διατηρεί το ρίσκο για τους ιδιοκτήτες σε δύο επίπεδα: είτε θα κινηθούν βιαστικά, χωρίς τον απαραίτητο έλεγχο του μισθωτή και του ακινήτου, είτε θα περιμένουν πιθανή παράταση και θα κινδυνεύσουν να χάσουν το ισχύον κίνητρο λόγω στενών προθεσμιών.
Διαδικασίες και χρονικές παγίδες
Η διορία έως 31/12/2026 αφορά την ολοκλήρωση της επιλέξιμης μίσθωσης, όχι απλώς την έναρξη διαδικασιών ή αιτήσεων. Έτσι, ξεκινά μια «κούρσα» περίπου 100 ημερών, ώστε οι ενδιαφερόμενοι να διασφαλίσουν ότι θα έχουν ολοκληρώσει όλες τις απαραίτητες ενέργειες μέχρι τα τέλη Νοεμβρίου ή τις αρχές Δεκεμβρίου. Όσοι μείνουν με εκκρεμότητες μετά το διάστημα αυτό, διατρέχουν τον κίνδυνο να μην προλάβουν να κατοχυρώσουν το φορολογικό όφελος εντός του 2026.
Το πρώτο βήμα για τους ιδιοκτήτες είναι να εξετάσουν, συνήθως με τη βοήθεια λογιστή, το φορολογικό ιστορικό του ακινήτου. Για να τύχουν της απαλλαγής, απαιτείται αποδεικτικό ότι το ακίνητο ήταν κενό, όπως αυτό δηλώνεται στο έντυπο Ε2 της ΑΑΔΕ, ή ότι βρισκόταν σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω του σχετικού Μητρώου.
Στη συνέχεια, ο ιδιοκτήτης πρέπει να διαπιστώσει αν η κατοικία είναι κατάλληλη για μακροχρόνια μίσθωση. Ιδιαίτερα για ακίνητα που παρέμεναν κλειστά για μεγάλο διάστημα, μπορεί να απαιτούνται εργασίες όπως βάψιμο, επανασύνδεση δικτύων, έκδοση πιστοποιητικών, τεχνικές επισκευές ή ενεργειακή αναβάθμιση.
Επιπλέον, χρόνος απαιτείται για την ανεύρεση ενοικιαστή, την ανάρτηση αγγελιών, τη συνεργασία με μεσίτη, τις επισκέψεις και τη διαπραγμάτευση, καθώς και για τη σύνταξη του μισθωτηρίου.
Η απαλλαγή «κλειδώνει» μόνο με την ηλεκτρονική δήλωση του μισθωτηρίου στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ. Υπογραφές και προκαταβολές δεν αρκούν, αν δεν υποβληθεί το συμβόλαιο και δεν τηρηθούν όλες οι προϋποθέσεις.
Για το λόγο αυτό, προτείνεται η ολοκλήρωση της διαδικασίας ανεύρεσης ενοικιαστή και η υπογραφή του μισθωτηρίου συμβολαίου έως τα τέλη Νοεμβρίου ή τις αρχές Δεκεμβρίου, ώστε να αποφευχθούν απρόβλεπτες καθυστερήσεις και να διασφαλιστεί το φορολογικό όφελος.
Ποιους αφορά και πώς υπολογίζεται το όφελος
Η φοροαπαλλαγή απευθύνεται σε φυσικά πρόσωπα που μετατρέπουν σε μακροχρόνια μίσθωση:
- κατοικία δηλωμένη ως κενή για τουλάχιστον τρία χρόνια,
- κατοικία που είχε διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση.
Το ακίνητο θα πρέπει να χρησιμοποιείται αποκλειστικά ως κατοικία, με μισθωτήριο μακροχρόνιας διάρκειας. Η βασική διάρκεια μίσθωσης είναι τουλάχιστον τρία έτη, όπως προκύπτει από το ηλεκτρονικό μισθωτήριο. Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για μισθώσεις τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε δημόσιους υπαλλήλους, εκπαιδευτικούς, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό της Γενικής Κυβέρνησης, καθώς και ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Το μέτρο εφαρμόζεται σε μισθωτήρια που συνάπτονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Για κενές κατοικίες, η προηγούμενη κατάσταση αποδεικνύεται από το έντυπο Ε2, ενώ για βραχυχρόνιες μισθώσεις απαιτούνται σχετικές δηλώσεις και στοιχεία.
Η απαλλαγή ισχύει από τον μήνα σύναψης της σύμβασης και αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ., με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο. Η ρύθμιση δεν απαλλάσσει τον ιδιοκτήτη από λοιπές φορολογικές ή λειτουργικές υποχρεώσεις, όπως ΕΝΦΙΑ ή ασφαλιστικά έξοδα, αλλά περιορίζεται στον φόρο εισοδήματος 15%-45% επί των ενοικίων για την τριετία.
Το οικονομικό όφελος είναι σημαντικό, καθώς τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς με κλίμακα. Έτσι, κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να υπολογίσει την εξοικονόμηση φόρου ανάλογα με το ύψος των ενοικίων που θα εισπράξει.
Η ακριβής ωφέλεια διαφέρει ανάλογα με:
- το μηνιαίο και ετήσιο μίσθωμα,
- τη διάρκεια της μίσθωσης,
- την πλήρωση των προϋποθέσεων,
- το ιδιοκτησιακό καθεστώς,
- την ύπαρξη συνιδιοκτησίας,
- τη σωστή δήλωση του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
