Η μεγάλη απόκλιση ανάμεσα στην πορεία των πραγματικών εισοδημάτων των νοικοκυριών και των τιμών των ακινήτων εξελίσσεται σε ένα από τα βασικά εμπόδια για την επιτάχυνση των ρυθμίσεων «κόκκινων» στεγαστικών δανείων.
Πρόκειται για οφειλές - κληρονομιά της κρίσης, που βρίσκονται στη διαχείριση των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων, πιο γνωστών ως servicers.
Η αντιμετώπιση του ιδιωτικού χρέους βρίσκεται ψηλά στις προτεραιότητες του οικονομικού επιτελείου, με την κυβέρνηση να προετοιμάζει σειρά παρεμβάσεων στη λειτουργία των servicers, με στόχο την ενίσχυση των ρυθμίσεων και τον περιορισμό των πλειστηριασμών.
Τα σχετικά μέτρα-πρωτοβουλίες θα ανακοινωθούν πιθανότατα στη ΔΕΘ.
Η ενίσχυση των βιώσιμων ρυθμίσεων αποτελεί επιθυμία και της Τράπεζας της Ελλάδος, ενώ και οι servicers επιθυμούν συναινετικές λύσεις για τη ρύθμιση των οφειλών και όχι τις κοστοβόρες και χρονοβόρες διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης.
Ωστόσο, η επιτάχυνση των ρυθμίσεων σκοντάφτει σε ένα μεγάλο εμπόδιο, αποτέλεσμα της ισχυρής πορείας της οικονομίας και της ακόμα ισχυρότερης ανόδου των τιμών των ακινήτων: τη μεγάλη απόσταση μεταξύ πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος και τιμών ακινήτων.
Όπως προκύπτει από το Δελτίο για το Ιδιωτικό Χρέος στην Ελληνική Οικονομία του ΙΟΒΕ και από στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για την πορεία των τιμών ακινήτων, στο διάστημα 2021-2025 το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε κατά περίπου +11,9%, ενώ οι τιμές των ακινήτων κατά +50,3%.
Στην πραγματικότητα, η εικόνα είναι δυσμενέστερη, αφού η ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων έχει ξεκινήσει από το 2016-2017.
Η μεγάλη άνοδος των τιμών των ακινήτων αυξάνει την αξία των εξασφαλίσεων που συνοδεύουν τα στεγαστικά δάνεια και, όσο υψηλότερη είναι η εμπορική αξία ενός ακινήτου, τόσο περιορίζεται το περιθώριο για «κούρεμα» της οφειλής, το οποίο ωστόσο ο οφειλέτης χρειάζεται ώστε να μπορεί να την εξυπηρετήσει σύμφωνα με τις οικονομικές του δυνατότητες.
Η άνοδος των εισοδημάτων δεν έχει ακολουθήσει την άνοδο των ακινήτων
Έτσι, παρά τη μικρή βελτίωση της εικόνας το 2025, η Ελλάδα παραμένει η χώρα με τη χαμηλότερη στεγαστική προσιτότητα στην ΕΕ.
Βελτίωση εισοδημάτων αλλά όχι όσο χρειάζεται
Το πραγματικό κατά κεφαλήν διαθέσιμο εισόδημα των εγχώριων νοικοκυριών, προσαρμοσμένο σε όρους αγοραστικής δύναμης, ακολουθεί σταθερά ανοδική πορεία τα τελευταία χρόνια, ωστόσο δεν μπορεί να ακολουθήσει τη δυναμική των ακινήτων.
Η αύξηση κατά περίπου 10% του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος σε τέσσερα χρόνια είναι πολύ μικρότερη από την άνοδο της αξίας των ακινήτων - εξασφαλίσεων.
Δεν είναι τυχαίο ότι η βελτίωση του εισοδήματος δεν έχει μεταφραστεί σε ενίσχυση των αποταμιεύσεων.
Ο δείκτης αποταμίευσης των ελληνικών νοικοκυριών παρέμεινε αρνητικός σε όλη την περίοδο 2023-2025, μεταξύ περίπου 0% και -5%, και στο τέλος του 2025 βρισκόταν στο -1%, έναντι 14,4% στην ευρωζώνη.
Αυτό σημαίνει ότι σημαντικό μέρος των νοικοκυριών χρηματοδοτεί την κατανάλωση είτε «καίγοντας» αποταμιεύσεις, είτε μέσω δανεισμού, είτε με τη φοροαποφυγή.
Γιατί δεν πετυχαίνουν οι ρυθμίσεις
Το χάσμα μεταξύ εισοδημάτων και τιμών ακινήτων δημιουργεί μια δυσεπίλυτη εξίσωση: η άνοδος των αξιών των ακινήτων περιορίζει το περιθώριο για μεγαλύτερο «κούρεμα» της οφειλής, ενώ το εισόδημα του οφειλέτη δεν αντέχει υψηλότερη δόση.
Για τον λόγο αυτό, πολλές από τις ρυθμίσεις που γίνονται δεν είναι βιώσιμες και γρήγορα «κοκκινίζουν», καθώς το εισόδημα των οφειλετών δεν επαρκεί για να εξυπηρετήσει την οφειλή.
Σημειώνεται ότι οι servicers δεν κάνουν ρυθμίσεις οφειλών κατά βούληση, αλλά δεσμεύονται από το νομικό πλαίσιο και την εποπτεία και είναι υποχρεωμένοι να λαμβάνουν οικονομικά τεκμηριωμένες αποφάσεις.
Στις τιτλοποιήσεις που έχουν ενταχθεί στο σχέδιο Ηρακλής, οι servicers οφείλουν επιπλέον να κινούνται εντός των εγκεκριμένων επιχειρησιακών σχεδίων και των στόχων ανάκτησης, καθώς η επίδοσή τους συνδέεται και με την προστασία των senior τίτλων που φέρουν κρατική εγγύηση.
Το πρόσθετο εμπόδιο της ηλικίας
Η εξίσωση για την επιτάχυνση των ρυθμίσεων γίνεται ακόμη πιο δύσκολη επειδή, σύμφωνα με τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, μεγάλο μέρος των οφειλετών της κρίσης βρίσκεται πλέον στην ηλικιακή ζώνη των 50-60 ετών.
Αυτό περιορίζει και το δεύτερο βασικό εργαλείο μιας ρύθμισης, την επιμήκυνση της διάρκειας αποπληρωμής της οφειλής. Δεν είναι εύκολο να μεταφερθεί μια οφειλή σε ορίζοντα 25 ή 30 ετών όταν ο δανειολήπτης πλησιάζει τη συνταξιοδότηση.
Έτσι, οι servicers βρίσκονται αντιμέτωποι με μια δύσκολη τριπλή εξίσωση: οι υψηλότερες αξίες των ακινήτων περιορίζουν το περιθώριο για «βαθύτερα» κουρέματα, τα εισοδήματα δεν έχουν αυξηθεί αρκετά ώστε να στηρίξουν υψηλότερες δόσεις και η ηλικία σημαντικού μέρους των οφειλετών περιορίζει τη δυνατότητα μεγάλης επιμήκυνσης.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
