Κλειδί για την πορεία των ακινήτων η αξιοποίηση του Ταμείου Ανάκαμψης

Πλήθος παραγόντων αναμένεται να επηρεάσουν το 2022 την πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων, με νέο και σημαντικότερο την επίδραση που θα έχει η αξιοποίηση των τεράστιων πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης. Σημειώνεται ότι και στα πρόσφατα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος είχε καταγραφεί η σταθερά αυξητική πορεία των τιμών των διαμερισμάτων το 2021 και, παράλληλα, η αγορά εξοχικής κατοικίας σημειώνει ανοδική ζήτηση ενώ το ενδιαφέρον παραμένει αμείωτο, σύμφωνα με πηγές της αγοράς, για μεγάλους χώρους logistics. 

Είναι ενδεικτικό, σύμφωνα με την ΤτΕ, ότι υπήρξε επιτάχυνση των ρυθμών αύξησης των τιμών των ακινήτων καθώς στο εννεάμηνο του 2021 οι τιμές των διαμερισμάτων σε ονομαστικούς όρους αυξήθηκαν κατά 6,1% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 4,9% το αντίστοιχο διάστημα του 2020. Στην αύξηση των τιμών συνέβαλαν σημαντικά οι υψηλοί ετήσιοι ρυθμοί αύξησης των τιμών στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, δηλ. την Αθήνα (+8,3%) και τη Θεσσαλονίκη (+6,3%), καθώς στις άλλες μεγάλες πόλεις και τις λοιπές περιοχές της χώρας οι ρυθμοί που καταγράφονται είναι μεν θετικοί, αλλά αρκετά ηπιότεροι (4,2% και 3,5% αντίστοιχα). 

Ποιοι θα είναι όμως οι παράγοντες που θα καθορίσουν την κίνηση στην αγορά ακινήτων τη χρονιά που μόλις ξεκίνησε; Όπως σημειώνει ο Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας, τα «βαρίδια» της πανδημίας, της ενεργειακής κρίσης και του πληθωρισμού αποτελούν δύσκολα στοιχήματα για τη φετινή χρονιά. Αντίβαρο μπορεί να αποτελέσει το σημαντικό εργαλείο «Ελλάδα 2.0» που διαθέτει η χώρα μας για τη μετάβαση στη μόνιμη και διατηρήσιμη ανάπτυξη εντός του έτους, δίνοντας έμφαση στις ιδιωτικές επενδύσεις (περίπου 1,5 δισ. ευρώ πηγαίνει, σχεδόν αποκλειστικά, σε μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις) και στη μείωση του επενδυτικού κενού. Τα κριτήρια που θα καθορίσουν την επιλεξιμότητα και ουσιαστικά την προσβασιμότητα των μικρών και μεσαίων επιχειρήσεων θα αποτελέσουν τον σημαντικότερο παράγοντα επιτυχίας.

Πιο αναλυτικά, σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, οι «προκλήσεις» που θα διαμορφώσουν την εικόνα της κτηματαγοράς το 2022 είναι οι εξής:

1. Τιμές οικοδομικών υλικών /οικοπέδων:  Οι αυξήσεις στα οικοδομικά υλικά αγγίζουν ακόμη και το 20% - 30%. Η αύξηση στις τιμές των οικοδομικών υλικών, σε συνάρτηση με την αύξηση των τιμών οικοπέδων, αποτελούν τον καθοριστικό συνδυασμό που επηρεάζουν τις ζητούμενες τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών.
2. Πράσινη μετάβαση: Η πρόσφατη ανακοίνωση του πρωθυπουργού ότι από το 2023 και μετά θα απαγορεύεται η εγκατάσταση καυστήρων πετρελαίου θέρμανσης δίνει μια πρώτη εικόνα για τις αλλαγές που έρχονται στην κτηματαγορά εξαιτίας της περιβαλλοντικής κρίσης. Αλλαγές που έχουν ήδη δρομολογηθεί από τη στρατηγική της ΕΕ με ορίζοντα το 2030 με στόχο τη μείωση των εκπομπών αερίων θερμοκηπίου από τα κτήρια κατά 60%. Η πράσινη προσαρμογή των ακινήτων θα ανεβάσει το κόστος κατασκευής και τις τιμές πώλησης, ενώ ενδέχεται σύμφωνα με την επικεφαλής του ESG για τον γερμανικό επενδυτικό όμιλο DWS Group (διαθέτει περιουσιακά στοιχεία ύψους άνω του 1 τρισ. ευρώ) Aleksandra Njagul θα «φτάσουμε σε ένα σημείο στο άμεσο μέλλον, όπου ακίνητα τα οποία δεν πληρούν τα κριτήρια, να μην μπορούν ούτε να πουληθούν ούτε να ενοικιαστούν»
3. Νέα Στεγαστικά δάνεια: Η δυνατότητα των τραπεζών να αυξήσουν τον ρυθμό χορήγησης των στεγαστικών δανείων καθώς και τον όγκο των χρημάτων, θα διαδραματίσουν σημαντικό ρόλο για την περαιτέρω ανάπτυξη της κτηματαγοράς. Κατά την περίοδο 2015 μέχρι και το 2020 οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων κινούνταν στα επίπεδα των 577 - 687 εκατ. ευρώ τον χρόνο, ενώ το 2021 σύμφωνα κυμάνθηκαν στα 900 εκατ. ευρώ, όταν την 3ετία 2005-2007 οι εκταμιεύσεις κυμαίνονταν στα 13,5 δισ. έως 15,5 δισ. ευρώ ανά έτος. Αν υπολογίσουμε ότι το μέσο δάνειο το 2021 ήταν περίπου 100.000 ευρώ, κατανοούμε ότι αναφερόμαστε σε 9.000 νέα στεγαστικά δάνεια.
4. Επιτόκια: Η ενδεχόμενη αύξηση των επιτοκίων λόγω πληθωρισμού επηρεάζουν την κτηματαγορά τόσο λόγω της αύξησης του κόστους χρήματος για τους επαγγελματίες του κλάδου όσο και για τους εν δυνάμει αγοραστές. Ωατόσο, τα περισσότερα τραπεζικά ιδρύματα διαθέτουν προγράμματα δανεισμού με σταθερό επιτόκιο 7 -10 ετών.
5. Νέο κύμα κόκκινων δανείων: Η ενδιάμεση έκθεση της ΤτΕ κρούει εκ νέου τον κώδωνα του κινδύνου προς τις τράπεζες και τις εταιρείες διαχείρισης για τα Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια καθώς, όπως έχει επισημάνει και η ΕΚΤ, η επίπτωση της πανδημίας δεν έχει ακόμα αποτυπωθεί και ποσοτικοποιηθεί. Αυτό θα συμβεί όταν θα έχουμε την πλήρη άρση των μέτρων στήριξης της οικονομία. Παράλληλα, η ΤτΕ υπογραμμίζει ότι δάνεια αρκετών δισεκατομμυρίων που σήμερα βρίσκονται σε καθεστώς  ρύθμισης (Γέφυρα, προγράμματα step up) από το δ’ τρίμηνο του 2021 και το 2022 θα ταξινομούνται ως μη εξυπηρετούμενα.
6. Πλειστηριασμοί: Εφόσον υπάρχει η δυνατότητα μείωσης της αρχικής αγοραίας/εμπορικής αξίας του ακινήτου που βγαίνει σε πλειστηριασμό να μειωθεί κατά 35%, κατανοούμε ότι ανάλογα με το πλήθος – το ρυθμό και τα είδη ακινήτων, η κτηματαγορά θα έρθει ενδεχόμενα «αντιμέτωπη» αν ισχύουν οι δηλώσεις του επικεφαλής εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων, με 50.000 ακίνητα που θα διατίθενται μέσω πλειστηριασμών κάθε χρόνο για την επόμενη πενταετία σε τιμές μειωμένες ακόμη και 35% από τις τιμές της ελεύθερης αγοράς. Γεγονός που, αν τελικά ισχύσει, ενδέχεται να επιφέρει πλήγμα στην εγχώρια κτηματαγορά.
7. Τουρισμός: Ο τουρισμός αποτελεί βασικό αρωγό επενδύσεων στην εγχώρια κτηματαγορά. O παράγοντας της υγειονομικής ασφάλειας θα αποτελέσει τον βασικό ρυθμιστή για των διακοπών και φέτος. Στόχος να ξεκινήσει η σεζόν νωρίτερα, με τα πρώτα σημάδια να είναι ενθαρρυντικά για τους παγκοσμίου φήμης θερινούς προορισμούς της χώρας μας. Παράλληλα, το μοντέλο του τουρισμού αλλάζει στο σύνολο των Ευρωπαϊκών χωρών του Νότου όπως στην Ισπανία, Ιταλία και Γαλλία και Ελλάδα όπου «εκμεταλλεύονται» τους πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης δημιουργώντας νέες ευκαιρίες στην εκάστοτε χώρα που θα αντιληφθεί εγκαίρως το νέο μοντέλο, θα κινηθεί γρήγορα και θα ανταποκριθεί άμεσα στις προκλήσεις.
8. Golden visa: Από το 2013, όταν ξεκίνησε το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα» έως και τον Νοέμβριο του 2021, έχουν πραγματοποιηθεί 9.473 επενδύσεις σε ακίνητα με στόχο την άδεια παραμονής. Επενδύσεις που επικεντρώθηκαν σε συγκεκριμένες περιοχές της χώρας και όχι σε πανελλαδικό επίπεδο. Τα χρόνια της πανδημίας και ειδικότερα το 2020 ήταν 938, ενώ από τις αρχές του 2021 έως και τον Νοέμβριο, μόλις 898,καταγράφοντας ραγδαία μείωση σε σχέση με το 2019 όπου άγγιξαν τις 3.536. To στοίχημα παραμένει αν οι επικείμενες αλλαγές στο πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα» μετά το τέλος της πανδημίας θα τροφοδοτήσουν τις επενδύσεις σε πανελλαδικό επίπεδο, καθώς και να εξαλείψουν περιπτώσεις που «δυσφημούν» την Ελληνική κτηματαγορά.
9. Φορολογικό καθεστώς/ΕΝΦΙΑ: Το φορολογικό καθεστώς αρχίζει να γίνεται περισσότερο φιλικό στα ακίνητα, ενδεικτικό είναι ότι κάθε ακίνητο θα φορολογείται ξεχωριστά όσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ. Παράλληλα, σημαντικός παράγοντας αποτελεί τόσο η δωρεάν γονική παροχή ακίνητης περιουσίας, καθώς και η γονική χρηματική δωρεά έως το ποσό των 800.000€ που πλέον απαλλάσσεται από τον άδικο φορολογικό συντελεστή 10%.
10. Φορολογικά κίνητρα (π.χ. Non-dom): Η φορολογία αποτελεί εξαιρετικά χρήσιμο εργαλείο για την επίτευξη αναπτυξιακών και επενδυτικών στόχων, πέραν της διασφάλισης δημοσίων εσόδων. Η αξιοποίηση και η ορθή – στοχευμένη ενημέρωση ενδιαφερομένων θα αποτελέσει βασικό παράγοντα επιτυχίας. Στα 2 χρόνια εφαρμογής των διατάξεων για την προσέλκυση νέων φορολογικών κατοίκων και επενδύσεων στην Ελλάδα, έχουν εγκριθεί 75 αιτήσεις επενδυτών και 23 συγγενών τους από 21 χώρες.
11. Αναπτυξιακά Προγράμματα: Η αξιοποίηση των προγραμμάτων ΕΣΠΑ, το πρόγραμμα «Εξοικονομώ» καθώς και η ορθή αξιοποίηση των πόρων από το Ταμείο Ανάκαμψης αποτελούν σημαντικούς παράγοντες για την ανάπτυξη της πραγματικής οικονομίας.
12. Έργα ανάπλασης/μετρό-προαστιακός: Η έναρξη και η ολοκλήρωση τόσο των έργων ανάπλασης όσο και της επέκτασης του μετρό (π.χ. Γραμμή 4), στους προκαθορισμένους χρόνους αποτελούν σημαντικό παράγοντα που θα συμβάλει καθοριστικά στην μετεξέλιξη και στην προσέγγιση επενδυτικών κεφαλαίων στην εκάστοτε περιοχή.
13. Ξένες άμεσες επενδύσεις: Το 2019 οι άμεσες ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων ανήλθαν στα 1,45 δις. ευρώ. Εν μέσω πανδημίας ήταν εντελώς λογικό να καταγραφούν απώλειες. Πλέον, τα στοιχεία είναι ενθαρρυντικά, καθώς με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος κατά τη διάρκεια του 9μήνου του 2021 αυξήθηκαν περίπου 34% και διαμορφώθηκαν σε 797,2 εκατ. ευρώ, έναντι 592 εκατ. το αντίστοιχο διάστημα του 2020.
14. Εξοχική κατοικία: Άλλο μεγάλο στοίχημα για το 2022, θα αποτελέσει η ανάδειξη νέων προορισμών ώστε να προσεγγίσουν επενδύσεις που θα ενδυναμώσουν την τοπική οικονομία.
15. Funds: Αρκετά funds στοχεύουν στις αποδόσεις της αναπτυσσόμενης τουριστικής βιομηχανίας της χώρας μας, αναζητώντας ξενοδοχειακές μονάδες τόσο σε παραθαλάσσιους ηπειρωτικούς προορισμούς όσο και στην νησιωτική χώρα.
16. Βραχυχρόνιες μισθώσεις:  Η δυναμική επανεκκίνηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τόσο λόγω της πανδημίας, όσο και των νέων δεδομένων καταγράφεται από τα ποσοστά πληρότητας τόσο τους καλοκαιρινούς μήνες όσο και τη χειμερινή σεζόν σε πολλούς προορισμούς.
17. Οι αλλαγές λόγω Covid-19: Η επικράτηση της τηλεργασίας έχει ως αποτέλεσμα τόσο ιδιωτικοί/δημόσιοι υπάλληλοι όσο και ελεύθεροι επαγγελματίες να αναζητούν ένα επιπλέον χώρο εντός της οικίας τους για χώρο εργασίας επηρεάζοντας ως εκ τούτου και τις  
18. Αναστολή Φ.Π.Α 24% στα νεόδμητα: Οι αλλαγές στους κανόνες των συντελεστών ΦΠΑ που αποφάσισε το Εcofin δίνουν τη δυνατότητα στην Ελλάδα να παρατείνει την αναστολή του ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων για ακόμη δυο χρόνια και συγκεκριμένα έως το τέλος του 2024. 
19. Το ενδεχόμενο τέλος των καταθέσεων προθεσμίας: Μετά τη συρρίκνωση των αποδόσεών τους ελάχιστα πάνω από το 0%, δεν έχουν πλέον λόγο ύπαρξης, γεγονός που μπορεί να «ξεκλειδώσει» κεφάλαια που θα απορροφηθούν από την κτηματαγορά για όσους αναζητούν ασφαλείς επενδύσεις και αποδόσεις.
20. Εισοδήματα: Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Εισοδήματος και Συνθηκών Διαβίωσης των Νοικοκυριών 2020 της ΕΛΣΤΑΤ, o πληθυσμός που βρίσκεται σε κίνδυνο φτώχειας ή κοινωνικό αποκλεισμό ανέρχεται στο 28,9% του πληθυσμού της Χώρας (3.043.869 άτομα).
21. Μικρή η εγχώρια ζήτηση: Τα μνημονιακά χρόνια (από το 2007 έως και το πρώτο τρίμηνο του 2015 το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα των Ελλήνων μειώθηκε κατά 27,5%), ενώ επίσης οι επιπτώσεις της πανδημίας στην οικονομία έχουν «καθηλώσει» την εγχώρια ζήτηση της μεσαίας τάξης για αγορά ακινήτου με στόχο την κάλυψη της στεγαστικής ανάγκης, με αποτέλεσμα να στρέφονται στο ενοίκιο.
22. Οι μακροοικονομικές ανισορροπίες: Σύμφωνα με έκθεση που εκπονήθηκε από τον ESM και την ΕΕ τα πάγια προβλήματα που άφησαν πίσω τα μνημόνια είναι η ανεργία που παραμένει ως ποσοστό η υψηλότερη εντός της ΕΕ, ειδικά σε νέους και γυναίκες. Το πολύ υψηλό επενδυτικό κενό της Ελλάδας και την μέχρι πρότινος χαμηλή ελκυστικότητα της χώρας ως προορισμού επενδύσεων, καθώς και η χαμηλή παραγωγικότητα που δεν αφήνει την οικονομία να πετύχει οικονομική μεγέθυνση, ανάλογη με τα συγκριτικά της πλεονεκτήματα και το εργατικό της δυναμικό. Τονίζεται, επίσης, ότι όλα τα άνωθεν σημαντικά προβλήματα, θα αρχίσουν να βρίσκουν την λύση τους με την ορθή αξιοποίηση των πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης.