Γιατί γίνεται ελκυστική πάλι η αγορά κατοικίας με στεγαστικό δάνειο

Ελκυστική επιλογή είναι και πάλι η αγορά κατοικίας με στεγαστικό δάνειο, καθώς η πτώση των επιτοκίων και η συνεχής άνοδος των ενοικίων τα τελευταία χρόνια διαμορφώνουν τη μηνιαία δόση του δανείου σε χαμηλότερα επίπεδα από το ύψος του ενοικίου. Πάντως, οι τράπεζες εφαρμόζουν αρκετά αυστηρά κριτήρια αξιολόγησης των δανειοληπτών και έχει αυξηθεί σημαντικά το ποσοστό της ίδιας συμμετοχής του δανειολήπτη.

Σε αντίθεση με άλλες εποχές, όταν οι τράπεζες είχαν φθάσει να χορηγούν σε ένα χρόνο στεγαστικά δάνεια άνω των 15 δισ. ευρώ, τα τελευταία έξι χρόνια οι εκταμιεύσεις στεγαστικών ήταν σταθερά χαμηλότερες από 1 δισ. ευρώ. Το 2020 τα νέα δάνεια ανήλθαν στα 687 εκατ. ευρώ, με το μέσο επιτόκιο να μειώνεται από το 3% στο 2,50%.

Το μέσο στεγαστικό δάνειο αυξήθηκε από τα 65.000 ευρώ που ήταν το 2019, στα 75.000 ευρώ το 2020.  Σύμφωνα με το Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, η μέση αξία των ακινήτων που αποκτήθηκαν με τραπεζικό δανεισμό ήταν επίσης αυξημένη και διαμορφώθηκε στα επίπεδα των 125.000 ευρώ, έναντι των 85.000 - 95.000 ευρώ το 2019.

Οι χορηγήσεις και τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων

Σύμφωνα με ανάλυση του πρόεδρου του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates Θεμιστοκλή Μπάκα στην πλειονότητα τους οι υποψήφιοι αγοραστές διέθεταν ένα σημαντικό μέρος του τιμήματος, αγοράς της κατοικίας, καθώς το μέσο ποσοστό δανειοδότησης επί της αξίας του ακινήτου διαμορφώθηκε στο 60% και ο υποψήφιος αγοραστής διέθετε το 40% ως ιδία συμμετοχή, αν και το ελάχιστο όριο που θέτουν οι τράπεζες είναι 20%.

«Το υψηλό ποσοστό ιδίας συμμετοχής των υποψηφίων αγοραστών, αποδεικνύει ότι οι νέοι δανειολήπτες επιθυμούν να μειώσουν το κόστος χρηματοδότησης καθώς και το ρίσκο που αναλαμβάνουν», σημειώνει ο κ. Μπάκας και εξηγεί ότι τα κριτήρια χορήγησης στεγαστικών δανείων είναι περισσότερο «σκληρά» σε σχέση με το παρελθόν. Το ποσοστό χρηματοδότησης του ακινήτου εδώ και χρόνια δεν διαμορφώνεται στο 100% ή/και στο 120% της αξίας, όπως στο παρελθόν, αλλά απαιτείται ένα ποσοστό 20% - 30% ως ίδια συμμετοχή επί της τιμής αγοράς του ακινήτου για να χορηγηθεί το στεγαστικό δάνειο.

Η ανάλυση δείχνει ότι αν ο ενδιαφερόμενος διαθέσει ο ίδιος το 25% της αξίας αγοράς του ακινήτου και δανειοδοτηθεί για το υπόλοιπο 75% τότε σε πολλές περιπτώσεις η αποπληρωμή του δανείου του θα πραγματοποιηθεί σε 15 έτη ή αν επιλέξει διάρκεια 30 ετών, η δόση του δανείου αγγίζει το 50% του μηνιαίου μισθώματος αν μίσθωνε το ακίνητο. «Γενικότερα υπάρχουν πολλές περιπτώσεις που η δόση του δανείου ακόμη είναι μικρότερη από το μηνιαίο μίσθωμα μετά τη ραγδαία αύξηση των μισθωμάτων τα τελευταία χρόνια», τονίζει ο κ. Μπάκας.

«Σήμερα, το μεγαλύτερο ποσοστό των αγοραστών με στόχο την ιδιοκατοίκηση που δανειοδοτούνται είναι ηλικίας έως 45 ετών. Η ιδία συμμετοχή προέρχεται κυρίως από το οικογενειακό περιβάλλον, ιδιαίτερα αν πρόκειται για νέα ζευγάρια ή από την πώληση ακινήτου κυρίως στη περιοχή καταγωγής τους», εξηγεί ο κ. Μπάκας.

Πώς κινήθηκαν τα στεγαστικά δάνεια τη 15ετία 2005 - 2019

Τη χρονική περίοδο 2005 - 2009, το ύψος του μέσου στεγαστικού δανείου ήταν 110.000 ευρώ (συν 30.000 - 40.000 ευρώ το επισκευαστικό για να καλυφθεί πλήρως το ποσό αγοράς),  με το μέσο εμβαδόν της κατοικίας των δανειοληπτών στα 97 τμ, κυρίως ακίνητα νεόδμητα έως 5-10 ετών.

Το ελάχιστο κόστος αγοράς νεόδμητης κατοικίας μεταξύ 80 τμ. και 90 τμ. κυμαινόταν  μεταξύ 160.000 και 180.000 ευρώ, χωρίς στο ποσό αυτό να περιλαμβάνονται συμβολαιογραφικά, δικηγορικά και λοιπά έξοδα.

Το 2006, το ποσοστό στεγαστικών δανείων με διάρκεια αποπληρωμής άνω των 26 χρόνων ήταν στο 13%, ενώ αυτά της 15ετούς διάρκειας ήταν στο 39%. Η πιο δημοφιλής διάρκεια αποπληρωμής, που κάλυπτε το 48% των περιπτώσεων, ήταν αυτή μεταξύ των 16 και 25 ετών. Οι δανειολήπτες κατά 42% ήταν παντρεμένοι με παιδιά, εκ των οποίων το 7% νιόπαντροι.

Το 2019, η εικόνα είχε αλλάξει εντελώς. Οι εν δυνάμει δανειολήπτες, ακόμα κι όταν πληρούσαν τα κριτήρια, ήταν πολύ πιο επιφυλακτικοί, ενώ οι τράπεζες ήταν πολύ πιο αυστηρές για να μη βρεθούν αντιμέτωπες με νέα γενιά «κόκκινων» δανείων.

Το 2019 εκδόθηκαν περίπου με 9.500 νέα στεγαστικά δάνεια ύψους 625 εκατ., με μέσο ύψος δανείου περίπου 65.000 ευρώ. «Πλέον καμία τράπεζα δεν χρηματοδοτούσε στο 100% την αγορά ακινήτου, όπως στο παρελθόν που συχνά στο στεγαστικό προσετίθετο ένα επισκευαστικό κι ένα καταναλωτικό, για να συμπληρωθεί το ποσό αγοράς.

Αυτό σημαίνει ότι πρόσβαση σε δανεισμό για την αγορά κατοικίας είχαν μόνο όσοι διέθεταν επαρκείς αποταμιεύσεις, ώστε να καλύψουν το 25%-30% του τιμήματος. Και φυσικά η μηνιαία δόση του δανείου έπρεπε να αντιστοιχεί στο 30% - 40% του μηνιαίου εισοδήματός τους», σημειώνει ο κ. Μπάκας.

Ο δανειολήπτης του 2019 ήταν περίπου 40-45 ετών, νιόπαντρος που η ιδία συμμετοχή είναι προϊόν δώρων από τους συγγενείς – φίλους και τις οικογενειακές οικονομίες. Ενώ δεν ήταν λίγοι οι δανειολήπτες με παιδιά έως 10 ετών που η ιδία συμμετοχή στην αγορά ακινήτου προέρχεται από πώληση ήδη υπάρχοντος ακινήτου στην επαρχία ή/και σε οικογενειακές οικονομίες. Ταυτόχρονα, το 60% των δανειοληπτών δεν είχε πάρει ποτέ κάποιας μορφής δάνειο από τράπεζες. Με το μέσο δάνειο στις 65.000€ και με συμμετοχή στην αξία αγοράς του ακινήτου 25%-30% ανάλογα με το προφίλ του δανειολήπτη, έπρεπε το ακίνητο να μην ξεπερνά τις 85.000€ - 95.000€.