Λύνεται ο γρίφος με τις «τρελές» αντικειμενικές τιμές ακινήτων

Πιστοποιημένοι εκτιμητές αναλαμβάνουν, με ανάθεση από το υπουργείο Οικονομικών, να λύσουν το γρίφο με τις... τρελές αντικειμενικές τιμές ακινήτων σε περιοχές, όπως η Φιλοθέη, το Ψυχικό και η Εκάλη, για τις οποίες υπήρξαν στο παρελθόν ουκ ολίγες προσφυγές ιδιοκτητών, που τελικά δικαιώθηκαν από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Οι εκτιμητές θα πρέπει να έχουν ολοκληρώσει το έργο τους εντός 10 ημερών από τη δημοσίευση της σχετικής απόφασης.

Ειδικότερα, με απόφαση που δημοσιεύθηκε χθες στο ΦΕΚ (με αριθμό 85819 ΕΞ 2020) ανατέθηκε σε πιστοποιημένους εκτιμητές, η σύνταξη εισήγησης για τον ανακαθορισμό των τιμών εκκίνησης στις ακόλουθες περιοχές:

• Α', Β' και ΣΤ' Ζώνες της Δημοτικής Ενότητας Ψυχικού του Δήμου Φιλοθέης - Ψυχικού της Περιφερειακής Ενότητας Βορείου Τομέα Αθηνών της Περιφέρειας Αττικής,
• Α', Β', Γ', Δ' Ζώνες της Δημοτικής Ενότητας Φιλοθέης του Δήμου Φιλοθέης - Ψυχικού της Περιφερειακής Ενότητας Βορείου Τομέα Αθηνών της Περιφέρειας Αττικής,
• ΚΕ' Ζώνη του 1ου Δ.Δ. Αθηναίων του Δήμου Αθηναίων της Περιφερειακής Ενότητας Κεντρικού Τομέα Αθηνών της Περιφέρειας Αττικής (σ.σ.: περιοχή που περικλείεται από τις οδούς Αιόλου, Αδριανού, Λυσικράτους, Βύρωνος, Διονυσίου Αρεοπαγίτου, Θρασύλλου, Στράτωνος, Κλεψύδρας, Ανδοκίδου, Λυσίου, Μάρκου Αυρηλίου και Αιόλου)
• Ε' Ζώνη Εκάλης του Δήμου Κηφισιάς της Περιφερειακής Ενότητας Βορείου Τομέα Αθηνών της Περιφέρειας Αττικής,
• Α' Ζώνη του οικισμού Λιλαίας του Δήμου Δελφών της Περιφερειακής Ενότητας Φωκίδας της Περιφέρειας Στερεάς Ελλάδας, στην Α' Ζώνη του οικισμού Καρκάδος,
• Β' Ζώνη του οικισμού Κάτω Κλείσματος, στην Α' Ζώνη του οικισμού Καλλονής και στην Α' Ζώνη του οικισμού Αετοφωλιάς της Δημοτικής Ενότητας Εξωμβούργου του Δήμου Τήνου της Περιφερειακής Ενότητας Τήνου της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου,
• ΣΤ' Ζώνη του οικισμού Τήνου και στην Α' Ζώνη του οικισμού Αγίας Βαρβάρας της Δημοτικής Ενότητας Τήνου του Δήμου Τήνου της Περιφερειακής Ενότητας Τήνου της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου.

Τι είχε αποφασίσει το ΣτΕ

Σημειώνεται ότι οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε αυτές τις περιοχές αντιμετώπιζαν σοβαρό πρόβλημα για χρόνια, λόγω του καθορισμού εξωπραγματικά υψηλών αντικειμενικών τιμών, οι οποίες συμπαρέσυραν τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, των τεκμηρίων εισοδήματος και πλήθος άλλων φορολογικών επιβαρύνσεων, οι οποίες υπολογίζονται με βάση την αντικειμενική αξία των ακινήτων. Δημοσιεύθηκαν, κατόπιν προσφυγών από ιδιοκτήτες, πλήθος αποφάσεων του ΣτΕ, με τις οποίες ακυρώθηκε η υπ’ αριθμ. ΠΟΛ.1113/2018 απόφαση, κατά το μέρος με το οποίο ορίστηκε η τιμή εκκίνησης του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων των ως άνω ζωνών.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε, μεταξύ άλλων, ότι ο προσδιορισμός των τιμών εκκίνησης πρέπει να διενεργείται με βάση ενιαία (για το σύνολο των περιοχών που έχουν ενταχθεί στο σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού), διαφανή, αρκούντως ορισμένη, πρόσφορη και επιστημονικά άρτια μεθοδολογία. Επίσης, ότι κατά την διαδικασία προσδιορισμού των τιμών εκκίνησης δεν αποκλείεται η ανάθεση καθηκόντων συλλογής, επεξεργασίας και εκτίμησης στοιχείων της αγοράς (όπως είναι για αγοραπωλησίες και μισθώσεις ακινήτων) σε ιδιώτες (φυσικά πρόσωπα ή Νομικά Πρόσωπα Ιδιωτικού Δικαίου), τα οποία διαθέτουν αποδεδειγμένα τα αναγκαία προς τούτο προσόντα και την κατάλληλη εξειδίκευση και εμπειρογνωμοσύνη.

Πώς θα προχωρήσει η διαδικασία εκτίμησης των τιμών

Εισηγήσεις θα μπορούν να υποβάλλουν για τις τιμές οι πιστοποιημένοι εκτιμητές που είναι εγγεγραμμένοι στο Μητρώο πιστοποιημένων εκτιμητών στο πεδίο ακινήτων του Υπουργείου Οικονομικών, οι οποίοι επελέγησαν κατόπιν της από 03/08/2020 Δημόσιας Κλήρωσης. Οι εκτιμητές καταχωρούν ηλεκτρονικά την τιμή εκκίνησης σε ηλεκτρονική πλατφόρμα της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων Δημόσιας Διοίκησης του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Οι εκτιμητές πρέπει να εισέλθουν στην πλατφόρμα εντός μίας ημέρας από τη δημοσίευση της απόφασης, δηλαδή σήμερα, για να δηλώσουν ότι αποδέχονται την ανάθεση του έργου.

Ακολουθώντας πλήρως τη νομολογία του ΣτΕ, το υπουργείο Οικονομικών αναφέρει στην απόφασή του ότι ο προσδιορισμός των τιμών εκκίνησης διενεργείται με βάση ενιαία, διαφανή, αρκούντως ορισμένη, πρόσφορη και επιστημονικά άρτια μεθοδολογία. Επίσης, οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων ακολουθούν, εκτός από την ελληνική νομοθεσία, τα οικεία ευρωπαϊκά και διεθνή εκτιμητικά πρότυπα και παρέχουν επαρκή εχέγγυα τήρησης των αρχών και των κριτηρίων που απορρέουν από αυτά. Οι εκτιμητές μπορούν να αναζητήσουν συγκριτικά στοιχεία των συνηθέστερα απαντώμενων ακινήτων της κάθε ζώνης, προκειμένου, με τις κατάλληλες αναγωγές να εισηγηθούν, την τιμή εκκίνησης ανά ζώνη.

Οι εκτιμητές εφαρμόζουν ως κύρια μέθοδο την συγκριτική μέθοδο, η οποία βασίζεται σε ήδη πραγματοποιημένες συναλλαγές ή ζητούμενες τιμές για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το ενδεικτικό ακίνητο αναφοράς, κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές.

Σε περίπτωση έλλειψης ικανοποιητικών στοιχείων πραγματικών συναλλαγών, οι εκτιμητές θα χρησιμοποιούν και τις κάτωθι επιλογές προσέγγισης αξίας, κατά την ευχέρεια και την κρίση τους:

α) Τη μέθοδο εισοδήματος, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας κάθε ακινήτου από την κεφαλαιοποιημένη αξία του εκτιμώμενου εισοδήματος, υπό την προϋπόθεση της ύπαρξης αγοράς με εισοδήματα (μισθωτικές αξίες) αντίστοιχα του υπό εκτίμηση ακινήτου.

β) Τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής / αντικατάστασής του.