Πιέζουν για μείωση ενοικίων οι μεγάλοι του λιανεμπορίου

Νέα δεδομένα στις μισθώσεις επαγγελματικών ακινήτων έχουν δημιουργηθεί με την έλευση της πανδημίας και το υποχρεωτικό κλείσιμο των καταστημάτων για αρκετούς μήνες. Σύμφωνα με στελέχη της αγοράς ακινήτων, πολλοί μεγάλοι όμιλοι του λιανεμπορίου, δρομολογούν την αλλαγή των όρων των συμβολαίων τους, είτε άμεσα, εφόσον συναινέσει ο ιδιοκτήτης, είτε με την επόμενη ανανέωση του μισθωτηρίου συμβολαίου. Στόχος είναι η μείωση του ρίσκου, ώστε να είναι σε θέση να αντιμετωπίσουν νέες, ανάλογες κρίσεις στο μέλλον.

Αλυσίδες όπως τα σήματα του ομίλου Inditex (Zara, Berhska, Stradivarious, Oysho, Masimo Dutti κτλ.), η H&M, η Jumbo, ο όμιλος Φουρλή (Intersport, Athlete’s Foot) και οι επιχειρήσεις του Σάμι Φάις (Καλογήρου, Puma, Under Armour, Adidas κτλ.), συγκαταλέγονται μεταξύ των αλυσίδων, οι οποίες αναζητούν μεγαλύτερη ευελιξία στους όρους των συμβολαίων ενοικίασης που έχουν υπογράψει τα προηγούμενα χρόνια, ώστε να ανταποκρίνονται στις νέες συνθήκες, που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά.

Μέχρι σήμερα, αρκετές αλυσίδες είχαν υπογράψει συμβόλαια με ένα υψηλό σταθερό ενοίκιο και σε ορισμένες περιπτώσεις ακινήτων, αυτό συμπληρωνόταν κι από ένα ποσοστό επί του τζίρου, το οποίο λάμβανε ο ιδιοκτήτης του ακινήτου. Δηλαδή, εφόσον το κατάστημα επιτύχει ένα ελάχιστο ποσό τζίρου (προσυμφωνημένο σε ετήσια βάση), τότε ένα ποσοστό αυτού εισπράττεται από τον ιδιοκτήτη. Σε άλλα συμβόλαια αυτό δεν προβλέπεται καν.

Στο πλαίσιο αυτό, οι εμπορικές αλυσίδες έχουν ξεκινήσει ήδη την προσπάθεια για να μειώσουν ή ακόμα και να εξαλείψουν πλήρως το σταθερό ενοίκιο που καταβάλλουν. Στόχος είναι, το κόστος χρήσης του ακινήτου να καλύπτεται σχεδόν αποκλειστικά από το ποσοστό επί του τζίρου, που θα πετύχει το κατάστημα. Τα παραπάνω ισχύουν τόσο σε ό,τι αφορά τα εμπορικά κέντρα, αλλά και σε ό,τι αφορά τα εμπορικά καταστήματα υψηλής προβολής.

Πρόκειται για μια τακτική που εφαρμόστηκε από ορισμένες αλυσίδες, όπως η Jumbo, την περίοδο της οικονομικής κρίσης και κυρίως την περίοδο 2012-2013. Τότε είχαν συναφθεί ακόμα και συμβόλαια μηδενικού σταθερού ενοικίου, με το σύνολο των εσόδων για τον ιδιοκτήτη, να προέρχεται αποκλειστικά από το ποσοστό επί του τζίρου. Ασφαλώς, αυτή η πρακτική δεν αποτελεί την νόρμα και ούτε μπορεί να εφαρμοστεί για μεγάλο μέρος του λιανεμπορίου, καθώς οι ιδιοκτήτες είναι πιο πιθανό να συναινέσουν σε κάτι τέτοιο, μόνο σε περιπτώσεις που ο μισθωτής είναι κάποια αλυσίδα που θεωρείται σχεδόν βέβαιο ότι θα πραγματοποιήσει υψηλό τζίρο, όπως π.χ. ένα σουπερμάρκετ.

Υπό πίεση οι ιδιοκτήτες

Πάντως, με δεδομένο ότι η κατανάλωση δεν φαίνεται να αυξάνεται με τον επιθυμητό ρυθμό και το ενδεχόμενο ενός δεύτερου κύματος κρουσμάτων να φαντάζει όλο και πιθανότερο, οι καταστηματάρχες πιέζουν όλο και περισσότερο για παραχωρήσεις από την πλευρά των ιδιοκτητών.

Μία εξ αυτών, είναι και οι αλλαγή κάποιων όρων στα συμβόλαια. Μέχρι σήμερα, σε αρκετά συμβόλαια υπήρχαν όροι για μειώσεις, ή μη καταβολή ενοικίων, σε περιπτώσεις ανωτέρας βίας. Ως τέτοιες θεωρούνταν π.χ. μια φυσική καταστροφή, ή μια πολεμική σύρραξη. Ωστόσο, δεν υπήρχε κάποια πρόβλεψη για μια υγειονομική κρίση, όπως η σημερινή. Αυτό επιχειρείται να αλλάξει και να προστεθεί και ο σχετικός όρος, κάτι που επίσης συναντά την αντίσταση των ιδιοκτητών, καθώς θεωρούν ότι το ζήτημα της πανδημίας θα μας απασχολεί για τουλάχιστον ένα χρόνο ακόμα. Αυτό σημαίνει ότι αν σήμερα γίνεται δεκτός ένας τέτοιος όρος, ο ιδιοκτήτες θα είναι εκτεθειμένος σε σημαντικές απώλειες εσόδων στο άμεσο μέλλον.

Ως εκ τούτου, ιδιοκτήτες και έμποροι κατέθεσαν πριν από λίγες ημέρες, μια από κοινού πρόταση προς την κυβέρνηση, ώστε να διευκολυνθούν οι παραπάνω συζητήσεις. Συγκεκριμένα, οι ιδιοκτήτες εμφανίζονται, μέσω της ΠΟΜΙΔΑ, διατεθειμένοι να προβούν σε οικειοθελείς μειώσεις των ενοικίων μέχρι του ποσοστού του 40% και μέχρι το τέλος του 2020. Σε αντάλλαγμα όμως, ζητείται, με την συνδρομή και του Εμπορικού Συλλόγου Αθηνών (ΕΣΑ), η θεσμοθέτηση από την κυβέρνηση της παράτασης του μέτρου της παροχής έκπτωσης φόρου μέχρι 30% επί του ποσού του απολεσθέντος ενοικίου.

Αν δηλαδή ένας ιδιοκτήτης έχει απώλειες εσόδων 1.000 ευρώ λόγω μείωσης ενοικίων κατά 40%, θα μπορέσει να τις αντισταθμίσει μέσω φοροαπαλλαγής ύψους 300 ευρώ, (π.χ. στον ΕΝΦΙΑ, ή στον φόρο εισοδήματος από ενοίκια). Πρόκειται για το μέτρο που ίσχυσε και όταν ήταν υποχρεωτική η μείωση του ενοικίου κατά 40%. Στόχος ιδιοκτητών κι εμπόρων είναι να επιτραπεί η συνέχιση του μέχρι πρότινος υποχρεωτικού καθεστώτος, σε βάση προαιρετική, ώστε να διευκολυνθούν οι διαπραγματεύσεις μεταξύ των δύο πλευρών και να αποφευχθούν λουκέτα και κενά καταστήματα.