Η συνεχής άνοδος των τιμών των ακινήτων, η αυξημένη ζήτηση για κατοικίες υψηλών προδιαγραφών και το υψηλό κόστος χρηματοδότησης ωθούν την αγορά ακινήτων στην αναζήτηση νέων επενδυτικών μοντέλων. Μία από τις πιο ενδιαφέρουσες τάσεις είναι η συνιδιοκτησία ακινήτων (fractional ownership), ένας θεσμός που έχει ήδη καθιερωθεί σε ώριμες αγορές του εξωτερικού και κάνει πλέον τα πρώτα του βήματα και στην Ελλάδα, κυρίως στον τομέα των premium και εξοχικών κατοικιών.
Σε αντίθεση με την παραδοσιακή αγορά ακινήτου, στο fractional ownership ο αγοραστής αποκτά ποσοστό ιδιοκτησίας και όχι το σύνολο. Με αυτόν τον τρόπο συμμετέχει σε ακίνητο υψηλής αξίας με μικρότερο αρχικό κεφάλαιο, αποκτά δικαίωμα χρήσης του για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα και, ανάλογα με το μοντέλο διαχείρισης, μπορεί να απολαμβάνει οικονομικά οφέλη από την αξιοποίησή του.
Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάζει η εταιρεία Owners, η οποία δραστηριοποιείται στην ελληνική αγορά fractional ownership, η Ελλάδα εμφανίζει σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης του θεσμού. Η ισχυρή τουριστική ζήτηση, το αυξανόμενο ενδιαφέρον για πολυτελείς εξοχικές κατοικίες, η παρουσία ξένων επενδυτών και η ανάπτυξη περιοχών όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα και οι δημοφιλείς νησιωτικοί προορισμοί δημιουργούν πρόσφορο έδαφος για την περαιτέρω εξάπλωση της συνιδιοκτησίας τα επόμενα χρόνια.
Ο διευθύνων σύμβουλος της Owners, Κώστας Παππάς, επισημαίνει ότι το fractional ownership βρίσκεται ακόμη σε πρώιμο στάδιο στην Ελλάδα, γεγονός που δημιουργεί ευκαιρίες για όσους γνωρίσουν εγκαίρως το μοντέλο. Όπως αναφέρει, παρόμοιες επιφυλάξεις είχαν εκφραστεί και κατά την εμφάνιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb, πριν εξελιχθούν σε βασική μορφή τουριστικής αξιοποίησης ακινήτων.
Ο ίδιος υπογραμμίζει ότι η ανάπτυξη της συνιδιοκτησίας απαιτεί ολοκληρωμένη νομική και τεχνολογική υποδομή, σύστημα κρατήσεων, λειτουργική διαχείριση και προσεκτικά επιλεγμένο χαρτοφυλάκιο ακινήτων. Αυτά τα στοιχεία εξηγούν γιατί ο θεσμός παραμένει ακόμη σε αρχικό στάδιο στην ελληνική αγορά.
Αλλαγή νοοτροπίας στην ιδιοκτησία
Κατά τον κ. Παππά, αλλάζει σταδιακά και η αντίληψη γύρω από την ιδιοκτησία. Για δεκαετίες κυριαρχούσε η λογική της αποκλειστικής κατοχής ενός ακινήτου. Ωστόσο, οι υψηλές αξίες και το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης ωθούν όλο και περισσότερους επενδυτές να εξετάζουν μοντέλα που προσφέρουν πρόσβαση σε περιουσιακά στοιχεία υψηλής αξίας χωρίς τη δέσμευση ολόκληρου του κεφαλαίου.
Η διαφορά από την αγορά εξοχικού
Ο επικεφαλής της Owners (https://owners.gr/) σημειώνει ότι η επιλογή μεταξύ αγοράς εξοχικού και συνιδιοκτησίας δεν αφορά μόνο την απόδοση, αλλά και τον τρόπο αξιοποίησης του κεφαλαίου. Η αγορά ενός premium εξοχικού απαιτεί σημαντικό αρχικό κεφάλαιο και συνεπάγεται σταθερά λειτουργικά έξοδα, όπως ΕΝΦΙΑ, ασφάλιση, συντήρηση και καθαρισμούς, ανεξάρτητα από τη χρήση του ακινήτου.
Επιπλέον, αν ο ιδιοκτήτης επιλέξει τη βραχυχρόνια μίσθωση, πρέπει να διαχειριστεί ή να αναθέσει σε τρίτους την προβολή στις πλατφόρμες, τις κρατήσεις, την επικοινωνία με τους επισκέπτες και τη συνολική λειτουργία του ακινήτου.
Η συνιδιοκτησία έρχεται να μεταφέρει όλες αυτές τις λειτουργίες σε επαγγελματική διαχείριση. Ο επενδυτής χρησιμοποιεί το ακίνητο στις περιόδους που του αναλογούν, ενώ η καθημερινή λειτουργία, η συντήρηση και η αξιοποίησή του οργανώνονται από εξειδικευμένο φορέα.
Κεφάλαιο, διασπορά και ευελιξία
Ο κ. Παππάς τονίζει ότι βασικό πλεονέκτημα του fractional ownership είναι η αποτελεσματικότερη αξιοποίηση του επενδυτικού κεφαλαίου. Ο ενδιαφερόμενος μπορεί να αποκτήσει συμμετοχή σε κατοικία υψηλότερης αξίας, διατηρώντας παράλληλα ρευστότητα για άλλες επενδύσεις ή μεγαλύτερη διασπορά κινδύνου.
Η αξιολόγηση μιας τέτοιας επένδυσης, όπως σημειώνει, δεν πρέπει να βασίζεται αποκλειστικά στην αναμενόμενη απόδοση, αλλά και σε κριτήρια όπως το ύψος του δεσμευμένου κεφαλαίου, η δυνατότητα διαφοροποίησης του χαρτοφυλακίου και η ευελιξία που προσφέρει στον επενδυτή.
Γιατί τώρα
Κατά τον διευθύνοντα σύμβουλο της Owners, η τρέχουσα συγκυρία ευνοεί την ανάπτυξη της συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα. Ο θεσμός βρίσκεται ακόμη σε αρχικό στάδιο και δεν έχει αποκτήσει μεγάλη διείσδυση, γεγονός που δημιουργεί περιθώρια για όσους επιλέξουν να συμμετάσχουν στα πρώτα του βήματα.
Η συνιδιοκτησία βασίζεται στη διαίρεση ενός ακινήτου σε μερίδια ιδιοκτησίας. Το ακίνητο ανήκει σε εταιρεία ειδικού σκοπού (SPV - Special Purpose Vehicle) και οι επενδυτές αποκτούν μερίδια της εταιρείας, συμμετέχοντας ουσιαστικά στην ιδιοκτησία του ακινήτου.
Σύμφωνα με το μοντέλο της εταιρείας:
* κάθε ακίνητο μπορεί να έχει έως έξι συνιδιοκτήτες,
* τα μερίδια διατίθενται σε κλάσματα του ενός έκτου,
* κάθε επενδυτής μπορεί να αποκτήσει έως το 50% της ιδιοκτησίας,
* κάθε μερίδιο αντιστοιχεί σε δικαίωμα χρήσης έως 56 διανυκτερεύσεων ετησίως.
Οι ιδιοκτήτες οργανώνουν τη χρήση του ακινήτου μέσω ειδικής ψηφιακής εφαρμογής. Όταν δεν το χρησιμοποιούν, υπάρχει δυνατότητα αξιοποίησης μέσω οργανωμένης βραχυχρόνιας μίσθωσης, ανάλογα με το μοντέλο διαχείρισης.
Η συνιδιοκτησία διαφοροποιείται από τα παραδοσιακά μοντέλα timeshare, καθώς δεν παρέχει απλώς δικαίωμα χρήσης για συγκεκριμένες εβδομάδες, αλλά πραγματική συμμετοχή στην ιδιοκτησία του περιουσιακού στοιχείου μέσω της εταιρικής δομής που το κατέχει.
Η διεθνής εμπειρία
Στις διεθνείς αγορές, και ιδιαίτερα στις Ηνωμένες Πολιτείες, το fractional ownership κατοικιών έχει ήδη καθιερωθεί. Στην Ευρώπη, το μοντέλο επεκτείνεται σε πολυτελείς δεύτερες κατοικίες στη Γαλλία, την Ισπανία, την Ιταλία, την Πορτογαλία, τις Άλπεις και άλλους τουριστικούς προορισμούς.
Εταιρείες όπως η MYNE Homes, η August και η 21-5 έχουν αναπτύξει διαφορετικά σχήματα οργανωμένης συνιδιοκτησίας, στα οποία οι αγοραστές αποκτούν πραγματικό μερίδιο σε μία ή περισσότερες κατοικίες, ενώ η εταιρεία αναλαμβάνει τη συντήρηση, τη λειτουργία και την κατανομή των περιόδων χρήσης.
Η παρουσία αυτών των εταιρειών, μαζί με την ανάπτυξη της Pacaso στις Ηνωμένες Πολιτείες και σε επιλεγμένες ευρωπαϊκές αγορές, δείχνει ότι η συνιδιοκτησία εξελίσσεται σε οργανωμένη υπηρεσία real estate με αναπτυξιακή δυναμική και στην Ελλάδα.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
