Ακίνητα: Γιατί έρχεται «κύμα» μεταβιβάσεων μέσα στο επόμενο 10μηνο

Επιτάχυνση των μεταβιβάσεων ακινήτων το προσεχές 10μηνο βλέπουν τόσο το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών όσο και η αγορά ακινήτων, καθώς στα μέσα του επόμενου έτους θα αλλάξει δραματικά το φορολογικό τοπίο.

Αρχικά, έχει ανακοινωθεί η πρόθεση της κυβέρνησης να πενταπλασιάσει τον φόρο μεταβίβασης για τις κατοικίες που αγοράζονται από κατοίκους τρίτων χωρών, ενώ σε εκκρεμότητα είναι και η μετεκλογική αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, η οποία, λόγω του καλπασμού των αγοραίων τιμών, θα είναι ιδιαίτερα σημαντική.

Με τα δεδομένα αυτά, η αγορά ακινήτων θα βρεθεί σε ένα κομβικό σημείο ανατροπών, με τους Έλληνες και ξένους υποψήφιους αγοραστές κατοικιών και γενικά ακινήτων να σπεύδουν να εκμεταλλευτούν τη «φορολογική νηνεμία» των επόμενων δέκα μηνών.

Ο βραχνάς των αντικειμενικών αξιών

Η πιο σημαντική εκκρεμότητα είναι η καθυστέρηση αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, σε μια περίοδο έντονης ανόδου των αγοραίων τιμών.

Η εξέλιξη αυτή δημιούργησε μια στρέβλωση, καθώς από τον χρόνο της τελευταίας αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών —το 2021, με βάση τις τιμές τέλους του 2020— οι τιμές αγοράς των κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο 65% στο σύνολο της χώρας, με βάση τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, ενώ μικρότερη, αλλά σημαντική, αύξηση καταγράφουν και οι τιμές οικοπέδων και αγροτεμαχίων.

Παρά την επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου σε σχέση με την περίοδο της μεγάλης «έκρηξης» των τιμών, οι κατοικίες εξακολουθούν να ακριβαίνουν.

Το πρώτο τρίμηνο του 2026, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% σε ετήσια βάση, ενώ το 2025 είχε καταγραφεί ετήσια αύξηση 8,1%.

Διευκρινίζεται πως πρόκειται για τον μέσο όρο των μεταβολών που καταγράφει πανελλαδικά η ΤτΕ, που σημαίνει ότι σε περιοχές της χώρας, ειδικά εκείνες με υψηλή ζήτηση, οι ανατιμήσεις είναι υψηλότερες του 65%, ενώ χαμηλότερη είναι η μεταβολή σε άλλες περιοχές.

Πάντως, από τις παγωμένες αντικειμενικές τιμές, με βάση τις οποίες υπολογίζονται περίπου 20 φόροι και τέλη, με κυριότερους τον φόρο μεταβίβασης και τον ΕΝΦΙΑ, ο κρατικός προϋπολογισμός χάνει σημαντικά έσοδα, ενώ ευνοείται και η διακίνηση «μαύρου» χρήματος.

Ενδεικτικά παραδείγματα

Μια κατοικία αντικειμενικής αξίας 300.000 ευρώ, η οποία σήμερα πωλείται 500.000 ευρώ, εφόσον στο συμβόλαιο αναγραφεί η αντικειμενική τιμή, σημαίνει πως ο φόρος μεταβίβασης 3,09% (3% + 3% δημοτικός φόρος επί του φόρου μεταβίβασης) θα είναι 9.270 ευρώ, ενώ, αν υπολογιζόταν επί της αγοραίας τιμής, ο ΦΜΑ θα ήταν 15.450 ευρώ.

Σε μια κατοικία με αγοραία αξία 1.000.000 ευρώ και με αντικειμενική αξία 500.000 ευρώ, ο ΦΜΑ επί της αντικειμενικής είναι 15.450 ευρώ, ενώ, αν αναγραφεί στο συμβόλαιο η πραγματική τιμή αγοράς, ο φόρος εκτοξεύεται σε 30.900 ευρώ.

Ευνοείται το «μαύρο χρήμα»

Η διαφορά αντικειμενικών αξιών και τιμών αγοράς διευκολύνει και τη ροή του «μαύρου» χρήματος, καθώς το σύνηθες είναι να δηλώνεται και να καταβάλλεται μέσω τραπεζικού συστήματος το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα, που είναι η αντικειμενική αξία, και το υπόλοιπο να καταβάλλεται τοις μετρητοίς.

Σημειώνεται πως η Εφορία, ειδικά σε περιοχές με αύξηση των αγοραίων τιμών, ελέγχει τις μεταβιβάσεις όταν δηλώνεται η αντικειμενική αξία, αλλά είναι δύσκολο να αποδείξει ότι το πραγματικό τίμημα ήταν υψηλότερο, εκτός και αν καταβληθεί, ταυτόχρονα ή και σε άλλο χρόνο, μέσω τραπεζών.

Το συμπέρασμα είναι πως, από τη σημερινή σχέση αντικειμενικών και αγοραίων τιμών, το Δημόσιο χάνει έσοδα από τον φόρο μεταβίβασης.

Συγχρόνως, χάνει έσοδα και από τον ΕΝΦΙΑ, ο οποίος υπολογίζεται επί χαμηλότερων αξιών, οι Δήμοι από τα δημοτικά τέλη, καθώς και από διάφορους άλλους φόρους και τέλη που έχουν ως βάση υπολογισμού τις αντικειμενικές τιμές.

Γιατί θα τρέξουν οι μεταβιβάσεις

Οι αντικειμενικές αξίες θα προσαρμοστούν στα επίπεδα των τιμών αγοράς, αλλά επειδή θα επιφέρουν ανατροπές στην αγορά ακινήτων και πολλές αντιδράσεις, το εγχείρημα θα υλοποιηθεί μετά τις εθνικές εκλογές, οι οποίες το αργότερο θα γίνουν μέχρι τις αρχές Ιουνίου 2027.

Επίσης, από τον Ιούλιο του 2027 θα ισχύσει και ο αυξημένος φόρος μεταβίβασης 15% από 3% για τις κατοικίες που αγοράζονται από πολίτες τρίτων χωρών.

Όλα αυτά σημαίνουν πως όσοι έχουν στο ραντάρ την αγορά ή τη μεταβίβαση κατοικίας ή και οικοπέδων θα επισπεύσουν και θα ολοκληρώσουν τις διαδικασίες εντός των προσεχών 10 μηνών, για να αποφύγουν την πρόσθετη επιβάρυνση από τον αυξημένο φόρο μεταβίβασης.

Ειδικότερα, θα σπεύσουν για τις μεταβιβάσεις:

1. Όσοι έχουν προγραμματίσει την πώληση ή την αγορά ακινήτου.
2. Όσοι πρόκειται να προβούν σε γονικές παροχές ακινήτων. Ασφαλώς και ισχύει το αφορολόγητο όριο των 200.000 ευρώ, το οποίο προσαυξάνεται σε 250.000 για το ζευγάρι και κατά 25.000 ευρώ για κάθε παιδί, αλλά αυτό αφορά την αντικειμενική αξία. Εάν αυτή αυξηθεί, τότε, αναλόγως της ζώνης στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, η νέα αντικειμενική μπορεί να υπερβεί το αφορολόγητο όριο και να επιβαρυνθεί η μεταβίβαση με φόρο μεταβίβασης.
3. Οι ξένοι πολίτες τρίτων χωρών, κυρίως από Κίνα, Τουρκία και Ισραήλ, που είναι πιο δραστήριοι, έχουν δύο λόγους να επισπεύσουν την αγορά κατοικιών στην Ελλάδα, καθώς από το ερχόμενο καλοκαίρι θα αυξηθεί τόσο ο φόρος μεταβίβασης —από 3% σε 15%— όσο και οι αντικειμενικές αξίες επί των οποίων υπολογίζεται.

Η εξίσωση που καλείται να λύσει η επόμενη κυβέρνηση μετά τις εκλογές είναι σύνθετη, αφού θα πρέπει να κλείσει την ψαλίδα ανάμεσα στις εμπορικές και τις αντικειμενικές αξίες, να ενισχύσει τα δημόσια έσοδα και, ταυτόχρονα, να μην επιβαρύνει υπέρμετρα την ήδη ακριβή αγορά κατοικίας.

Στο πλαίσιο αυτό, το κρίσιμο ερώτημα είναι το εύρος της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, ο χρόνος εφαρμογής τους και τυχόν μέτρα ελάφρυνσης των φορολογουμένων, με παρεμβάσεις στη φορολογία μεταβίβασης και στον ΕΝΦΙΑ.