Νέα όρια στα στεγαστικά δάνεια με βάση την αξία ακινήτου και το εισόδημα

Διπλό πλαφόν στη χρηματοδότηση από τις τράπεζες για την αγορά κατοικιών επιβάλλει από την 1^η Ιανουαρίου 2025 η Τράπεζα της Ελλάδος. Τα νέα ανώτατα όρια θα συσχετίζουν το ύψος του δανείου με την αξία της κατοικίας και το εισόδημα του δανειολήπτη, ώστε να διασφαλίζεται ότι δεν θα εκτίθενται οι τράπεζες και οι καταναλωτές σε υπερβολικούς κινδύνους, οι συνδέονται και με τις τιμές των κατοικιών, που έχουν αυξηθεί περισσότερο από 60% από τα χαμηλά του 2017.

Με βάση τα νέα όρια, οι τράπεζες δεν θα επιτρέπεται να χρηματοδοτούν πάνω από το 80% - 90% της αξίας της κατοικίας και δεν θα πρέπει να δίνουν δάνεια που το ετήσιο κόστος εξυπηρέτησής τους υπερβαίνει το 40% - 50% του ετήσιου εισοδήματος του δανειολήπτη. Σημειώνεται ότι πιο ελαστικά όρια θα ισχύουν για όσους χρηματοδοτούνται για πρώτη φορά για την αγορά κατοικίας και πιο αυστηρά για όσους έχουν ήδη πάρει κάποιο στεγαστικό δάνειο.

Ειδικότερα, η απόφαση της Εκτελεστικής Επιτροπής της Τράπεζας της Ελλάδος, που δημοσιεύθηκε πριν λίγες ημέρες και τίθεται σε ισχύ την 1^η Ιανουαρίου 2025, αναφέρει ότι η ΤτΕ «θεσπίζει μακροπροληπτικά μέτρα σχετικά με τη δανειακή επιβάρυνση που εφαρμόζονται σε επίπεδο δανειολήπτη για δάνεια και λοιπές πιστώσεις προς φυσικά πρόσωπα με εξασφάλιση οικιστικό ακίνητο στην Ελλάδα ως εξής:

α) Ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη δανείου προς αξία κατά την έγκριση (loan-to-value at origination - LTV-O) 90% για δανειολήπτες που είναι αγοραστές για πρώτη φορά και 80% για τους λοιπούς δανειολήπτες.

Ποσοστό έως 10% επί του συνολικού αριθμού των δανείων και λοιπών πιστώσεων που εγκρίνονται και έχουν έστω εν μέρει εκταμιευθεί εντός εκάστοτε ημερολογιακού τριμήνου σε επίπεδο ιδρύματος ή οντότητας δύναται να υπερβαίνει τα ανώτατα επιτρεπόμενα όρια LTV-O. Η αξιολόγηση της υπέρβασης των ορίων θα γίνεται διακριτά για τους αγοραστές για πρώτη φορά και για τους λοιπούς δανειολήπτες. Το ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη LTV-O δεν εφαρμόζεται σε συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης ιδιωτών που αφορούν ακίνητα.

β) Ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση (debt service-to-income at origination - DSTI-O) 50% για δανειολήπτες που είναι αγοραστές για πρώτη φορά και 40% για τους λοιπούς δανειολήπτες.

Ποσοστό έως 10% επί του συνολικού αριθμού των δανείων και λοιπών πιστώσεων που εγκρίνονται και έχουν έστω εν μέρει εκταμιευθεί εντός εκάστοτε ημερολογιακού τριμήνου σε επίπεδο ιδρύματος ή οντότητας δύναται να υπερβαίνει τα ανώτατα επιτρεπόμενα όρια DSTI-O. Η αξιολόγηση της υπέρβασης των ορίων θα γίνεται διακριτά για τους αγοραστές για πρώτη φορά και για τους λοιπούς δανειολήπτες».

Αξίζει να σημειωθεί ότι η ΤτΕ ήταν μία από τις λίγες κεντρικές τράπεζες της ευρωζώνης που δεν είχε ενεργοποιήσει ως τώρα μέτρα μακροπροληπτικής πολιτικής, τα οποία προορίζονται να μετριάζουν προληπτικά τους πιστωτικούς κινδύνους. Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο είχε επισημάνει πρόσφατα την ανάγκη να επιβληθούν μέτρα μακροπροληπτικής πολιτικής, καθώς η απότομη αύξηση των τιμών των κατοικιών, οι τιμές των οποίων απέχουν λιγότερο από 10% από τα υψηλά του 2008, αυξάνει τους κινδύνους των δανείων για αγορά κατοικίας.

Τονίζεται, πάντως, ότι τα νέα όρια στις χορηγήσεις δανείων δεν αναμένεται να επηρεάσουν τις πρακτικές που ακολουθούν οι τράπεζες σήμερα στη χορήγηση στεγαστικών δανείων. Σε αντίθεση με την περίοδο που προηγήθηκε της οικονομικής κρίσης, όταν τα δάνεια ξεπερνούσαν ακόμη και το 100% της αξίας των κατοικιών, σήμερα οι τράπεζες είναι ιδιαίτερα συντηρητικές για να αποφύγουν νέα αύξηση των προβληματικών δανείων.

Είναι χαρακτηριστικό ότι τα δάνεια αντιστοιχούν, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία της ΤτΕ, στο 61,6% της αξίας των κατοικιών, ενώ στο 27,2% των εκταμιεύσεων ο δείκτης ήταν μικρότερος ή ίσος με 50%, δηλαδή η τράπεζα χρηματοδότησε λιγότερο από το μισό της αξίας του ακινήτου. Σε ό,τι αφορά τις δαπάνες εξυπηρέτησης των δανείων σε ετήσια βάση, αυτές ήταν μόλις 24,2% του εισοδήματος του δανειολήπτη.

Έτσι, με τα όρια να τοποθετούνται από την ΤτΕ σε πολύ υψηλότερα ποσοστά, οι τράπεζες δεν αναμένεται να υποχρεωθούν να καθιερώσουν αυστηρότερες πρακτικές στις χορηγήσεις δανείων.