Εάν κάποιος βασιστεί στα επίσημα στοιχεία από τις κινεζικές υπηρεσίες η αγορά κατοικιών της χώρας παραμένει ιδιαίτερα ανθεκτική παρά την ήπια ανάπτυξη και τις καταρρεύσεις κατασκευαστικών εταιρειών.
Οι τιμές των νέων κατοικιών έχουν υποχωρήσει 2,4% από τα υψηλά επίπεδα που άγγιξαν τον Αύγουστο του 2021, ενώ αυτές υπαρχουσών κατοικιών έχουν αποδυναμωθεί 6%. Όμως τα δεδομένα ιδιωτικών επιχειρήσεων αλλά και υπηρεσιών δείχνουν μία πολύ διαφορετική και ξεκάθαρα πιο «μελανή» εικόνα. Σύμφωνα με αυτά οι τιμές σε μεγάλες πόλεις της Κίνας, όπως η Σανγκάη και η Σενζέν έχουν υποχωρήσει τουλάχιστον 15% για υπάρχουσες κατοικίες, ενώ κοντά στα κεντρικά γραφεία της Alibaba στην Χανγζου η πτώση φθάνει στο 25%.
Οι συγκρίσεις είναι δύσκολες, ενώ τα επίσημα στοιχεία σε αρκετές περιπτώσεις είναι εσφαλμένα όχι κατ’ ανάγκη από δόλο αλλά λόγω του τρόπου αλλά και των καθυστερήσεων στις μετρήσεις.
Αυτές οι μεγάλες διαφορές των στοιχείων εντείνουν τις ανησυχίες των επενδυτών σχετικά με τη διαθεσιμότητα έγκαιρων οικονομικών στοιχείων στην Κίνα, όπου η πρόσβαση σε ορισμένες πληροφορίες έχει περιοριστεί όλο και περισσότερο υπό την κυβέρνηση του προέδρου Σι Τζινπίνγκ. Επίσης, εγείρει ερωτήματα σχετικά με το κατά πόσον οι ίδιοι οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής έχουν ακριβή εικόνα της αγοράς καθώς σχεδιάζουν μέτρα για τη στήριξη της ζήτησης. Ένας άλλος κίνδυνος είναι ότι οι επιφυλακτικοί αγοραστές κατοικιών θα παραμείνουν στο περιθώριο, περιμένοντας να εμφανιστούν οι μειώσεις των τιμών στα στοιχεία προτού παρέμβουν.
Οι αναλυτές λένε ότι η μεθοδολογία, η οποία βασίζεται εν μέρει σε έρευνες και όχι σε δεδομένα τιμών από συναλλαγές, βοηθά τις αρχές να εξομαλύνουν την τάση και να αποφεύγουν τις μεγάλες διακυμάνσεις. Αντίθετα, στις ΗΠΑ, οι ευρέως αναφερόμενοι δείκτες S&P CoreLogic Case-Shiller χρησιμοποιούν δεδομένα για τις τιμές των κατοικιών που συλλέγονται στα τοπικά γραφεία καταγραφής αγοραπωλησιών σε όλη τη χώρα.
Για τον Χ. Τσιν, ο οποίος έχει περάσει περισσότερα από 20 χρόνια ερευνώντας τις παγκόσμιες αγορές ακινήτων, η πηγή και η ακρίβεια των δεδομένων είναι κρίσιμες. «Τα στοιχεία για τις τιμές των κατοικιών σε πολλές χώρες βασίζονται στο σύνολο των συναλλαγών της αγοράς, ωστόσο η Κίνα χρησιμοποιεί επιλεκτικά . Όταν μια αγορά πέφτει, η πραγματική κατάσταση της αγοράς είναι δύσκολο να αποτυπωθεί σε τέτοια δεδομένα».
Η στατιστική υπηρεσία της Κίνας δήλωσε ότι τα μη επεξεργασμένα δεδομένα για τις τιμές των νέων κατοικιών βασίζονται σε όλες τις πωλήσεις και τις αγορές που έχουν καταγραφεί στους τοπικούς φορείς συναλλαγών κατοικιών. Οι τιμές των υφιστάμενων κατοικιών, ωστόσο, βασίζονται τόσο σε πωλήσεις βασικών έργων όσο και σε έρευνες, ανέφερε. Η υπηρεσία χρησιμοποιεί τον δείκτη τιμών Laspeyres, έναν κοινό τύπο που χρησιμοποιείται παγκοσμίως, για τον υπολογισμό του δείκτη τιμών κατοικιών σε 70 πόλεις, δήλωσε η στατιστική υπηρεσία στο Bloomberg. Παρατηρητές της αγοράς λένε ότι η μεθοδολογία σχετικά με τη δειγματοληψία και τον υπολογισμό του δείκτη παραμένει ασαφής.
Τα δεδομένα που βασίζονται σε έρευνες «εξυπηρετούν έναν σκοπό αποφεύγοντας τις ακραίες διακυμάνσεις», εκτιμά η Α. Γκαρσία Χερέρο κορυφαία αναλύτρια της Natixis και προσθέτει ότι «αλλά όταν οι άνθρωποι είναι επιφυλακτικοί ότι οι τιμές πέφτουν ακόμη περισσότερο, με αποτέλεσμα να μην αγοράζουν».
Σε αντίθεση με πολλά μέρη του κόσμου, οι κινεζικές αρχές δεν δημοσιοποιούν τις τιμές των κατοικιών μετά την εκκαθάριση της συναλλαγής. Το 2021, η στατιστική υπηρεσία απάντησε στις ανησυχίες σχετικά με τον επίσημο δείκτη τιμών κατοικίας, λέγοντας ότι είναι σε θέση να αντικατοπτρίζει «γενικά» τις αλλαγές στην προσφορά και τη ζήτηση στην αγορά ακινήτων, σύμφωνα με ανακοίνωση στην ιστοσελίδα της.
Οι μεγάλες πόλεις, που κάποτε θεωρούνταν ανθεκτικές απέναντι σε μια πτώση της αγοράς κατοικιών, δεν έχουν ανοσία. Οι τιμές των υφιστάμενων κατοικιών σε τουλάχιστον πέντε δημοφιλείς συνοικίες της Σενζέν έχουν υποχωρήσει κατά 15% τα τελευταία τρία χρόνια, σύμφωνα με έκθεση του Ιουλίου του ινστιτούτου ερευνών ακινήτων Leyoujia.
Όλες οι πηγές δεδομένων στην Κίνα, είτε είναι κυβερνητικές είτε ιδιωτικές, αντιμετωπίζουν σημαντικές προκλήσεις για τη σύνταξη ενός χαρτοφυλακίου που είναι σχετικά σταθερό για την παρακολούθηση των τιμών των κατοικιών, εκτιμούν οι οικονομολόγοι της Goldman Sachs China.
Η κινεζική κυβέρνηση παρεμβαίνει επίσης άμεσα στις τιμές. Καθώς τα περισσότερα νέα σπίτια στην Κίνα πωλούνται πριν από την κατασκευή τους, μια στρέβλωση προέρχεται από ένα ρυθμιστικό ανώτατο όριο για τα έργα αυτά. Μέσω μιας «άδειας προπώλησης», οι τοπικές στεγαστικές αρχές καθορίζουν τις τιμές των σπιτιών στις οποίες οι κατασκευαστές σκοπεύουν να πουλήσουν τα ακίνητα.
Από το 2016, η προσέγγιση αυτή διατήρησε με επιτυχία τις τιμές των νέων κατοικιών στις μεγαλύτερες πόλεις σε μεγάλο βαθμό σταθερές.
Οι τιμές των υφιστάμενων κατοικιών έχουν επίσης επηρεαστεί από στρεβλώσεις τα τελευταία χρόνια, σύμφωνα με τους αναλυτές της Goldman. Από το 2021, οι κυβερνήσεις σε περισσότερες από δώδεκα μεγάλες πόλεις καθιέρωσαν τον λεγόμενο «μηχανισμό τιμών αναφοράς» για την αγορά υφιστάμενων κατοικιών, αντικαθιστώντας τις τιμές που βασίζονται στην αγορά με τις προτεινόμενες από την κυβέρνηση.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
