Μια νέα κτηματομεσιτική «φούσκα» απειλεί την αγορά σύμφωνα με την ετήσια έκθεση ‘UBS Global Real Estate Bubble Index 2019’ από την UBS Global Wealth Management - Chief Investment Office (CIO) που επισημαίνει τον κίνδυνο ή την σημαντική υπερτίμηση στις αγορές ακινήτων στις μισές από το σύνολο των υπό αξιολόγηση πόλεων.
Ο εν λόγω κίνδυνος φούσκας διαφαίνεται μεγαλύτερος στο Μόναχο, ενώ ακολουθούν το Τορόντο, το Χονγκ Κονγκ και το Άμστερνταμ. Η Φρανκφούρτη, το Βανκούβερ και το Παρίσι βρίσκονται επίσης σε ευάλωτες περιοχές, ενώ σημαντικές ανισορροπίες χαρακτηρίζουν τη Ζυρίχη, το Λονδίνο, το Σαν Φρανσίσκο, το Τόκιο και τη Στοκχόλμη. Οι εκτιμήσεις αξίας στο Λος Άντζελες, το Σίδνεϊ, η Γενεύη και η Νέα Υόρκη έχουν διάφορες διαβαθμίσεις. Εν αντιθέσει, οι αγορές ακινήτων στη Σιγκαπούρη, τη Βοστόνη και το Μιλάνο μοιάζουν να κινούνται σε λογικά επίπεδα εύλογης αξίας, ενώ στο Σικάγο παραμένουν υποτιμημένες.
Για πρώτη φορά συμπεριλαμβάνονται στη φετινή έκδοση του δείκτη οι πόλεις της Μαδρίτης, της Μόσχας και του Τελ Αβίβ, στις οποίες η αγορά είναι υπερτιμημένη, ενώ στο Ντουμπάι παρατηρούνται λογικές τιμές.
Κατά τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα, οι ανισορροπίες στην κτηματαγορά έχουν αυξηθεί ιδιαίτερα στην Ευρωζώνη, με τη Φρανκφούρτη και το Παρίσι να αποτελούν τις δύο πιο αξιόλογες νέες προσθήκες στη ζώνη κινδύνου φούσκας σε σύγκριση με την περσινή χρονιά. Αντιθέτως, οι αποτιμήσεις σε Βανκούβερ, Σαν Φρανσίσκο, Στοκχόλμη και Σίδνεϊ επιδεικνύουν απότομες πτώσεις. Η αγορά ακινήτων του Λονδίνου έχει χαλαρώσει αρκετά, μετακινώντας τον οικονομικό αυτόν κόμβο εκτός περιοχής κινδύνου φούσκας για πρώτη φορά μέσα σε τέσσερα χρόνια. Από την άλλη, τα αποτελέσματα του εν λόγω δείκτη στη Νέα Υόρκη και το Λος Άντζελες είναι ελαφρώς χαμηλότερα από πέρυσι, ενώ στο Τόκιο και τη Σιγκαπούρη παραμένουν σχεδόν αμετάβλητα.
Ο Mark Haefele, Chief Investment Officer στην UBS Global Wealth Management, αναφέρει: «Σε παγκόσμιο επίπεδο, η οικονομική αβεβαιότητα αντισταθμίζει τις επιπτώσεις της μείωσης των επιτοκίων στην ζήτηση για κατοικία. Ωστόσο, σε διάφορες ζώνες της Ευρωζώνης, τα χαμηλά επιτόκια έχουν συμβάλει εκ νέου στην αύξηση των αποτιμήσεων των ακινήτων σε επίπεδο φούσκας».
Κατά μέσο όρο, στις πόλεις που αποτέλεσαν αντικείμενο έρευνας και ανάλυσης, οι αυξήσεις των τιμών που προσαρμόστηκαν στον πληθωρισμό έχουν μείνει σχεδόν στάσιμες τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα. Οι κατοικίες είναι εμφανώς οικονομικά ανατιμημένες στις πόλεις της Μόσχας, της Βοστώνης και της Ευρωζώνης. Η Φρανκφούρτη ήταν η μοναδική πόλη όπου σημειώθηκαν διψήφιες αυξήσεις τιμών, οι οποίες ήταν συχνές παγκοσμίως κατά τα προηγούμενα χρόνια. Αντίθετα, υπήρξαν διορθώσεις άνω του 5% σε σχέση με το προηγούμενο έτος στο Σίδνεϊ, το Βανκούβερ και το Ντουμπάι.
Ο Claudio Saputelli, Head of Real Estate στην UBS Global Wealth Management, δηλώνει ότι «η παγκόσμια κατάρρευση των επιτοκίων δεν θα διασώσει την αγορά κατοικίας. Σε πολλές πόλεις τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων δεν αποτελούν πλέον τη μεγαλύτερη δυνατή πρόκληση για τους αγοραστές. Μεγάλος αριθμός νοικοκυριών απλούστατα δεν διαθέτει τα κεφάλαια που απαιτούνται για να πληρούν τα κριτήρια χρηματοδότησης των τραπεζών, γεγονός το οποίο θεωρούμε ότι αποτελεί έναν από τους μεγαλύτερους κινδύνους για την αξία των ακινήτων στα αστικά κέντρα».
Ο Matthias Holzhey, επικεφαλής συντάκτης της έκθεσης και Head of Swiss Real Estate Investments στην UBS Global Wealth Management, συμπληρώνει: «Οι επενδυτές οφείλουν να παραμείνουν προσεκτικοί, κάθε φορά που εξετάζουν τις αγορές κατοικιών σε περιοχές υψηλού κινδύνου φούσκας. Τα ρυθμιστικά μέτρα για τον περιορισμό τυχόν περαιτέρω υπερτίμησης έχουν ήδη προκαλέσει διορθώσεις στην αγορά ακινήτων σε ορισμένες από τις πιο ‘επικίνδυνες’ πόλεις. Για παράδειγμα, οι πραγματικές τιμές και στις τέσσερις κορυφαίες πόλεις της έκδοσης του UBS Global Real Estate Bubble Index το 2016 έχουν μειωθεί. Κατά μέσο όρο έχουν πέσει κατά 10% από την περίοδο αιχμής και δεν βλέπουμε την τάση αυτή να αντιστρέφεται».
Η κατοχή ιδιόκτητης κατοικίας στις μητροπόλεις αποτελούσε ανέκαθεν σταθερή αξία για την εξασφάλιση της συσσώρευσης πλούτου. Ωστόσο, η έλλειψη οικονομικής βιωσιμότητας ευθύνεται για την επιδείνωση της ελκυστικής ταυτότητας πολλών πόλεων και ευνοεί τη στροφή των θέσεων εργασίας προς τα προάστια. Παρά το γεγονός αυτό, οι βασικοί υποκείμενοι παράγοντες που καθιστούν δημοφιλή τα ακίνητα στα αστικά κέντρα, συμπεριλαμβανομένης της αστικοποίησης, της ψηφιακής επανάστασης και των τεχνητών ελλείψεων, εξακολουθούν βέβαια να υφίστανται και η ανατίμηση των πραγματικών τιμών δεν μπορεί πλέον να θεωρείται δεδομένη.
ΟΙ ΠΡΟΟΠΤΙΚΕΣ ΑΝΑ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑ
Καθοριστικής σημασίας τα αρνητικά επιτόκια στην Ελβετία
Στη Ζυρίχη, τα υπερβολικά χαμηλά και με πτωτική τάση κόστη χρηματοδότησης στηρίζουν τη ζήτηση, όπως και η στιβαρή οικονομική ανάπτυξη στην περιοχή. Οι τιμές των κατοικιών αποσυνδέθηκαν περαιτέρω από το μέσο όρο ολόκληρης της χώρας, αλλά η ισχυρή τοπική οικονομία περιόρισε την άνοδο των ανισορροπιών. Εντούτοις, η αγορά βρίσκεται σε εξαιρετικά υπερτιμημένο έδαφος και η Ζυρίχη παρουσιάζει τη χαμηλότερη απόδοση ενοικίασης σε σχέση με τις υπόλοιπες πόλεις αυτής της έκθεσης. Ως εκ τούτου, τα αρνητικά επιτόκια είναι καίριας σημασίας για να διατηρηθεί η πρόθεση των αγοραστών να πληρώνουν για ακίνητα στα τρέχοντα επίπεδα. Η Ζυρίχη έχει πλέον ξεπεράσει τη Γενεύη τόσο στην τιμή όσο και στο σκορ του γενικού δείκτη. Ύστερα από μια περίοδο με υψηλή μονοψήφια διόρθωση μεταξύ των ετών 2013 και 2016, έκτοτε οι πραγματικές τιμές στη Γενεύη έχουν παραμείνει στάσιμες και διατηρούνται κάτω από την τελευταία περίοδο αιχμής στα τέλη του 2012. Η Γενεύη είναι υπερτιμημένη, αλλά καθώς η αγορά θεωρείται ανεπαρκής, το υψηλό επίπεδο κόστους τιμών συντηρείται καλά μεσοπρόθεσμα. Η Γενεύη εξακολουθεί επίσης να επωφελείται από το διεθνές προφίλ και τη σταθερότητά της, υπό το φως των αυξημένων πολιτικών εντάσεων ανά τον κόσμο.
Ευρώπη
Οι βαθμολογίες του δείκτη έχουν αυξηθεί σε όλες τις πόλεις εντός της Ευρωζώνης, λόγω των χαμηλών επιτοκίων. Το Παρίσι και η Φρανκφούρτη βρίσκονται πλέον σε περιοχή υψηλού κινδύνου φούσκας. Στη Μαδρίτη και το Μιλάνο, ο κτηματομεσιτικός τομέας ανακάμπτει, αλλά εξακολουθεί να είναι σε αρχικό στάδιο του κύκλου. Σε αντίθεση με τις αντίστοιχες πόλεις στην Ευρωζώνη, οι βαθμολογίες του δείκτη του Λονδίνου και της Στοκχόλμης έχουν μειωθεί κατά το τελευταίο έτος. Η αγορά κατοικίας του Λονδίνου είναι πλέον εκτός περιοχής με κίνδυνο φούσκας, καθώς οι διορθωμένες από τον πληθωρισμό τιμές παρουσιάζουν πτωτικές τάσεις από το απόγειό τους στα μέσα του 2016.
ΗΠΑ
Τα στοιχεία του δείκτη δεν έχουν αυξηθεί σε καμία από τις πόλεις των ΗΠΑ σύμφωνα με την πρόσφατη μελέτη, για πρώτη φορά μάλιστα από το 2011 έως σήμερα. Οι ρυθμιστικές αλλαγές και τα θέματα οικονομικής προσιτότητας είχαν ως αποτέλεσμα οι τιμές των κατοικιών στη Νέα Υόρκη να είναι χαμηλότερες από τον μέσο όρο όλης της χώρας. Παρομοίως, τα ζητήματα οικονομικής προσιτότητας, οι εμπορικές εντάσεις και η μείωση της εξωτερικής ζήτησης έχουν προς το παρόν περιορίσει την αύξηση του κόστους στο Σαν Φρανσίσκο και το Λος Άντζελες. Η Βοστώνη συνεχίζει να βρίσκεται σε περιοχή με λογικές αξίες και επωφελείται από την δημοτικότητα της περιοχής ανάμεσα σε επιχειρήσεις και άτομα με υψηλό εισόδημα. Το Σικάγο είναι υποτιμημένο, αλλά παραμένει ακόμα σε χαμηλά επίπεδα λόγω των αυξανόμενων δημοσιονομικών προκλήσεων.
Μέση Ανατολή
Εδώ και 30 έτη, το Τελ Αβίβ παρουσιάζει μερικές από τις υψηλότερες αυξήσεις τιμών μεταξύ των πόλεων που καλύπτονται στην ετήσια αυτή έκθεση της UBS. Οι τιμές αυξήθηκαν με σχεδόν σταθερό ρυθμό το διάστημα 2003-2017. Η αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών / ενυπόθηκων δανείων προκάλεσε διόρθωση. Πρόσφατα, τα κόστη έχουν ως επί το πλείστον σταθεροποιηθεί, αλλά η πόλη εξακολουθεί να είναι σε υπερτιμημένη περιοχή. Οι τιμές των κατοικιών του Ντουμπάι είναι ιδιαίτερα ευμετάβλητες. Από την τελευταία κορύφωση του 2014, τα κόστη μειώθηκαν σχεδόν κατά 35% και η τιμή του δείκτη μειώθηκε απότομα. Οι τιμές αναμένεται να αγγίξουν σύντομα το κατώτατο όριο και η αγορά κινείται σε κανονικά πλαίσια με εύλογη αξία.
Ασία-Ειρηνικός (APAC)
Η δυναμική στην ‘καυτή’ αγορά ακινήτων του Χονγκ Κονγκ έχει επιβραδυνθεί. Οι ασθενέστερες οικονομικές προοπτικές έχουν μετριάσει την αγοραστική διάθεση. Ωστόσο, η αγορά παραμένει σταθερά στην περιοχή κινδύνου φούσκας. Έως το τέλος του πρώτου τριμήνου του 2019, οι τιμές στο Σίδνεϊ ήταν 15% χαμηλότερες από ό,τι στην περίοδο αιχμής, και η αύξηση των πιστώσεων για κατοικίες είχε φτάσει σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Η σύντομη έκρηξη στέγασης στη Σιγκαπούρη από τα μέσα του 2017 έως τα μέσα του 2018 έχει πλέον ολοκληρωθεί. Οι κανονισμοί και οι οδηγίες θέτουν όρια στις προβλέψεις για την αύξηση των τιμών και διατηρούν την αγορά σε εύλογη αξία.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
