Δεν σταματά η άνοδος στις τιμές κατοικιών: Τρεις προωθητικές δυνάμεις

Ανθεκτικότητα στην κρίση δείχνει και πάλι η αγορά των ακινήτων με τα παλαιά διαμερίσματα να διατηρούν τα πρωτεία στον ρυθμό αύξησης των τιμών.

Μπορεί η πανδημία να δημιούργησε κραδασμούς σε βασικούς τομείς της οικονομίας, ωστόσο η αγορά ακινήτων παραμένει σχεδόν ακλόνητη από τις εξωτερικές μεταβολές. Ακόμα μεγαλύτερες αντοχές έδειξαν τα παλαιότερα διαμερίσματα (άνω της πενταετίας) έναντι των νεόδμητων που καταγράφουν και τον μεγαλύτερο ρυθμό αύξησης των τιμών τους.

Μετά από μία χρονιά γεμάτη με υγειονομικούς περιορισμούς που έφεραν τα «πάνω – κάτω» στην οικονομική ζωή της χώρας, η αγορά ακινήτων κατάφερε τελικά να επιταχύνει το ρυθμό αύξησης των τιμών κατοικιών σε όλη τη χώρα σε 3,2% το α' τρίμηνο του έτους από 2,5% το δ' τρίμηνο του 2020. Πάντως, όπως έγραφε το Business Daily, σύμφωνα με τα τελικά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η πανδημία κατέβασε το ρυθμό αύξησης των τιμών των κατοικιών στο 4,3% το 2020, από 7,2% το 2019.

Οι παράγοντες διαμόρφωσης των τιμών

Πιο αναλυτικά, η αύξηση των τιμών το α΄ τρίμηνο του 2021 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020 ήταν 2,9% για τα νέα διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, και 3,4% για τα παλαιά, δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών. Για το 2020, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, η μέση ετήσια αύξηση των τιμών ήταν 4,7% για τα νέα διαμερίσματα, έναντι αύξησης 7,7% το 2019, ενώ η αντίστοιχη αύξηση για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 4,0% το 2020, έναντι αύξησης 6,9% το 2019. 

Μιλώντας στο Business Daily, o πρόεδρoς του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates Θεμιστοκλής Μπάκας αναφέρει τους τρεις παράγοντες που οδηγούν την αγορά στη σημερινή της εικόνα:

1. Υψηλά ποσοστά ανακαινίσεων. Όπως τονίζει ο κ. Μπάκας το μεγαλύτερο μέρος των διαθέσιμων προς πώληση παλαιών ακινήτων, είναι πλέον ανακαινισμένα είτε μερικώς, είτε ολικώς με αποτέλεσμα οι αξίες τους -οι ζητούμενες τιμές πώλησης- να είναι αυξημένες σε σχέση με το παρελθόν.  Επιπλέον, με δεδομένη την επένδυση αυτή, οι ιδιοκτήτες εμφανίζονται περισσότερο απρόθυμοι να δεχθούν «παζάρια» από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές.
2. Μικρή διαθεσιμότητα νεόδμητων. Παράλληλα, όσον αφορά τα νεόδμητα ακίνητα με έτος κατασκευής μετά το 2018 και ουσιαστικά μετά τον Οκτώβριο του 2019 που παρατάθηκε η αναστολή του Φ.Π.Α 24% στις νέες κατασκευές, ακόμη και σήμερα, η διαθεσιμότητά τους καταγράφεται μικρή στις περιοχές που επικεντρώνεται η ζήτηση για αγορά.   
3. Έργα ανάπλασης και υποδομών. Βασικό ρυθμιστή των τιμών αποτελούν τα έργα ανάπλασης και υποδομών που είτε έχουν ανακοινωθεί και αναμένεται η έναρξη των εργασιών τους, είτε υλοποιούνται ήδη. Η αξιοποίηση εμβληματικών κτιρίων σε πολλές περιοχές του κέντρου της Αθήνας, η νέα γραμμή 4 του μετρό, η προσβασιμότητα των πολιτών σε «πνεύμονες» πρασίνου με την ταυτόχρονη αξιοποίηση της πολιτισμικής κληρονομίας της εκάστοτε περιοχής, η ανακατασκευή δημόσιων χώρων σε συνάρτηση με την έντονη επενδυτική κινητικότητα που καταγράφεται από ιδιωτικές επενδύσεις μέσω funds ή/και ιδιωτικών σχημάτων τόσο στην τουριστική βιομηχανία της πρωτεύουσας όσο και γενικότερα στην κτηματαγορά, συντελούν στην διατήρηση των τιμών σε υψηλά επίπεδα σε σχέση με το άμεσο παρελθόν. 

Πρώτη η Αθήνα στην επιτάχυνση των τιμών

Τη μεγαλύτερη άνοδο στις τιμές το πρώτο τρίμηνο του 2021 συγκριτικά με την ίδια περίοδο του 2020 την είδε η Αθήνα με άνοδο 5,4% και ακολούθησαν η Θεσσαλονίκη με 3,7% και οι στις άλλες μεγάλες πόλεις με 1,1% και με 0,5% οι λοιπές περιοχές της χώρας.
 
Για το 2020, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, η μέση ετήσια αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων στις ίδιες περιοχές ήταν 7,6%, 4,8%, 0,1% και 1,6% αντίστοιχα.

Τέλος, για το σύνολο των αστικών περιοχών της χώρας, το α΄ τρίμηνο του 2021 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 3,3% σε σύγκριση με το α΄ τρίμηνο του 2020, ενώ, για το σύνολο του 2020, η μέση ετήσια αύξηση διαμορφώθηκε σε 4,6%, έναντι αύξησης κατά 7,4% το 2019.

Σχολιάζοντας τα αποτελέσματα αυτά ο κ. Μπάκας τονίζει ότι τα τελευταία χρόνια αναδείχθηκαν νέες περιοχές του κέντρου που μέχρι πρότινος χαρακτηρίζονταν «υποβαθμισμένες» και έτσι μια συνολική επένδυση 100.000€, μπορούσε να φέρει μια καλή απόδοση είτε μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης, είτε μέσω της αγοράς, της άμεσης ανακαίνισης και μεταπώλησης που τύγχανε άμεσης ανταπόκριση από αλλοδαπούς και εγχώριους ενδιαφερόμενους.

«Μην ξεχνάμε ότι το κόστος επένδυσης στη χώρα μας είναι χαμηλότερο συγκριτικά με άλλα κράτη της Βόρειας και Δυτικής Ευρώπης, όταν το κόστος επένδυσης σε ακίνητο σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνά τις 10.000€/τ.μ. αν πρόκειται για το κέντρο της πρωτεύουσας» υπογραμμίζει ο κ. Μπάκας αναφερόμενος ειδικά στην εικόνα της αγοράς της Αθήνας. 

Ωστόσο αξιοσημείωτο παραμένει το γεγονός ότι οι τιμές των κατοικιών ακόμη και μετά τις αυξήσεις που καταγράφονται από το 2018 έως και σήμερα παραμένουν 30% χαμηλότερες σε σχέση με το απόγειο της κτηματαγοράς το 2007. Παράλληλα, σε περιοχές τόσο του κέντρου της Αθήνας, όσο και των νοτίων προαστίων που τα προηγούμενα χρόνια καταγράφηκε έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον, είτε από αλλοδαπούς επενδυτές ή/και εγχώριους που στόχευσαν τόσο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, χρυσή βίζα, όσο και στην άμεση ανακαίνιση και μεταπώληση, οι άνωθεν επενδυτικές ενέργειες συντέλεσαν στην αύξηση των αξιών στην εκάστοτε περιοχή αλλά και στην αλλαγή της «εικόνας» που κυριαρχούσε εντός των μνημονιακών χρόνων για την ακίνητη περιουσία.  

Οι τιμές των κατοικιών