Αρνητικό ρεκόρ στην ιδιοκατοίκηση, ράλι στα ενοίκια κατοικιών

Δυσοίωνη είναι η εικόνα που διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτων, με τους πολίτες να βρίσκονται αντιμέτωποι με σημαντικές αυξήσεις τιμών για την ενοικίαση κατοικίας, την ώρα που το ποσοστό ιδιοκατοίκησης παρουσιάζει πτώση και έχει πέσει σε επίπεδο αρνητικού ρεκόρ το 2021, στο 73,3%, όσο ακριβώς ήταν και το 2017, εν μέσω της μεγάλης οικονομικής κρίσης.

Μία σειρά από λόγοι, όπως ο πληθωρισμός, η αύξηση του κόστους κατασκευής που πιέζει αυξητικά τις τιμές πώλησης,  η αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων συρρικνώνουν τα εισοδήματα των εν δυνάμει αγοραστών που στοχεύουν στη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης και θα μπορούσαν, εν μέρει, να αποτελέσουν ανάχωμα ή/και να ισοσκελίσουν τη μειούμενη πορεία της ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας .

Ήδη στην Ελλάδα το συνολικό κόστος στέγασης αντιπροσωπεύει περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Παράλληλα, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat για το 2021 στην Ελλάδα το 17,5% του συνόλου του πληθυσμού, δεν μπορούσε να διατηρήσει το σπίτι του επαρκώς ζεστό, όταν ο αντίστοιχος μέσος όρος στην ΕΕ ήταν στο 6,9%.

Πώς «χάθηκαν» περισσότερα από 80.000 σπίτια σε δύο χρόνια

Σε εποχές οικονομικής κρίσης επιστρέφουν τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης μέσα στην τελευταία διετία. Ειδικότερα, το 2020 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης έπεσε στο 73,9% και το 2021 στο 73,3%, δηλαδή 2,1% χαμηλότερα από το 2019 και στο ίδιο ακριβώς επίπεδο με το 2017, όταν είχε καταγραφεί το χαμηλότερο ποσοστό ιστορικά εν μέσω της οικονομικής κρίσης.

Η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,1 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2021, σε απόλυτα μεγέθη αντιστοιχεί περίπου σε 82.947 κατοικίες (3.949.900 το στεγαστικό απόθεμα –Eurostat 2019). Μάλιστα, από το 2005 έως το 2021, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας υποχώρησε από το 84,6% στο 73,3%, χάνοντας 11,3 ποσοστιαίες μονάδες σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat.

Όπως σημειώνει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E- Real Estates, κ. Θεμιστοκλής Μπάκας, η εικόνα αυτή είναι αποτέλεσμα μίας σειράς παραμέτρων όπως:

1. Ένα μεγάλο μέρος κατοικιών μπορεί να «χάθηκαν» λόγω της έναρξης των πλειστηριασμών, καθώς και λόγω της πανδημικής κρίσης.
2. Παράλληλα, μέρος των  ιδιοκτητών ακινήτων με οφειλές σε τραπεζικά ιδρύματα μπορεί να «θέλησαν» να εξοφλήσουν το ποσό οφειλής πουλώντας την ιδιοκτησία τους, επιλέγοντας πλέον να διαμείνουν σε μισθωμένη κατοικία.
3. Επιπλέον, μέρος των ιδιοκτητών επέλεξε την εκμετάλλευση των ακινήτων τους μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης ή/και να πουλήσουν την κατοικία τους λόγω της αύξησης των τιμών πώλησης σε επενδυτές εγχώριους ή μη, που μάλλον δεν ιδιοκατοικούν.
4. Εντούτοις, όπως τονίζει ο κ. Μπάκας δεν φαίνεται ότι η βραχυχρόνια μίσθωση συντέλεσε σημαντικά στη μείωση της ιδιοκατοίκησης. «Διότι, το έτος 2019 που αποτέλεσε και την καλύτερη χρονιά για τον κλάδο, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης είναι υψηλότερο απ΄ότι το 2020 και 2021. Μη ξεχνάμε ότι το 2020 και το 2021, λόγω covid-19, δεν αποτέλεσαν τις καλύτερες χρονιές για τον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων ώστε να καταγραφεί αύξηση του αριθμού των μισθώσεων».

Η εισροή ξένων κεφαλαίων

Σημαντικό ρόλο στην αλλαγή των ισορροπιών κατά τα τελευταία χρόνια στην αγορά ακινήτων έχει παίξει και η εισροή ξένων κεφαλαίων στην ελληνική αγορά. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος από το 2017 έως και το 2021 εισέρευσαν κεφάλαια άνω των 5 δισ. ευρώ που αυξάνεται στα 5,8 δισ. ευρώ, με τον υπολογισμό και του πρώτου εξαμήνου του 2022.

Είναι ενδεικτικό ότι μόνο μέσω του προγράμματος της Golden Visa, από την έναρξή του έως και σήμερα, έχουν πραγματοποιηθεί αγορές ακινήτων που αντιστοιχούν περίπου σε 2 δισ. ευρώ. Σημαντική επίδραση στην αγορά των ακινήτων και κατ΄ επέκταση στα ενοίκια αναμένεται να έχει ο επικείμενος διπλασιασμός του ορίου επένδυσης για απόκτηση Golden Visa όπως εξαγγέλθηκε από τον Πρωθυπουργό στην ΔΕΘ, που αν τελικά εφαρμοστεί από τη νέα χρονιά ανεβάζει το ποσό στις 500.000 ευρώ από 250.000 ευρώ που είναι σήμερα, ενώ οι όποιες αλλαγές αποφασιστούν για τον περιορισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων θα επηρεάσουν ανάλογα τις μισθώσεις τόσο των κατοικιών όσο και των εμπορικών ακινήτων. Ενδεικτική της αύξησης του ενδιαφέροντος είναι πρόσφατη έρευνα μεταξύ διεθνών μεσιτικών εταιρειών, που καταγράφει εκτόξευση ενδιαφέροντος για συναλλαγές έως και κατά 290%.

«Φωτιά» οι τιμές ενοικίασης κατοικιών 

Στο περιβάλλον αυτό, με διψήφιο ποσοστό κινούνται οι αυξήσεις στα ενοίκια κατοικιών, που φθάνει το 12% οδηγώντας σε προφανείς υπερβολές. Για παράδειγμα, για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. στα Εξάρχεια το μίσθωμα σήμερα υπολογίζεται σε 850 ευρώ, ξεπερνώντας αρκετά τον κατώτατο μισθό.

Όπως επισημαίνεται στην έρευνα της RE/MAX Ελλάς,  η έλλειψη νέων κατοικιών τα τελευταία χρόνια, η μειωμένη προσφορά ποιοτικών ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση, η επιστροφή στην ανάπτυξη και την κανονικότητα μετά από μία διετία περιορισμών στις μετακινήσεις και την εξ αποστάσεως εργασία και εκπαίδευση λόγω της πανδημίας του κορονοϊού, αλλά και η ραγδαία ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων, αποτελούν τις κυριότερες αιτίες αύξησης στις τιμές ενοικίασης κατοικιών τόσο στα μεγάλα αστικά κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης όσο και στην περιφέρεια. Τα μισθώματα στην Αττική σημειώνουν αύξηση 8,6%, στη Θεσσαλονίκη 15,1% και στην περιφέρεια 12,3%.

Αυξήσεις έως 12,5% στα ενοίκια στην Αττική

Αυξήσεις που φθάνουν έως και το 12,5% καταγράφουν οι τιμές ενοικίων στην Αττική με την πρώτη ζήτηση στο κέντρο της Αθήνας να έχουν τα διαμερίσματα ηλικίας 20 - 25 ετών, εμβαδού 51-80 τ.μ. με το μέσο μίσθωμα να ανέρχεται σε 510 ευρώ. Σ΄ αυτή την κατηγορία εντάσσονται και οι κατοικίες που προορίζονται για φοιτητές. Στο κέντρο της Αθήνας, στα βόρεια και νότια προάστια, καταγράφηκε άνοδος σε ποσοστό 11,4%, 4,9%  και 12,5% αντίστοιχα, ενώ στον Πειραιά και στη Δυτική Αττική παρουσιάστηκε αύξηση 5,7% και 11,7% αντίστοιχα.

Εκτόξευση 16,2% στα ενοίκια της Θεσσαλονίκης

Στη Θεσσαλονίκη, στο κέντρο και σε περιοχές που βρίσκονται κοντά στα Πανεπιστήμια, περιζήτητες είναι οι γκαρσονιέρες και τα διαμερίσματα επιφάνειας 51-80 τ.μ. ανεξαρτήτου έτους κατασκευής, με μέση τιμή ενοικίου 540 ευρώ. Σε ό,τι αφορά στις τιμές αυξητικές τάσεις στις τιμές των ενοικίων παρατηρήθηκαν έντονα στο σύνολο των περιοχών της Θεσσαλονίκης, με αυτές που βρίσκονται Δυτικά να φτάνουν στο 16,2%. Ακολουθεί, η Ανατολική Θεσσαλονίκη όπου οι τιμές σημείωσαν άνοδο κατά 12,3% και ο Δήμος Θεσσαλονίκης με 7,4%.

Νεότερα ακίνητα με άνοδο άνω του 12% στις ενοικιάσεις στην περιφέρεια

Στην περιφέρεια τα ακίνητα για τα οποία ενδιαφέρονται οι υποψήφιοι ενοικιαστές είναι διαμερίσματα ηλικίας 10-15 ετών, εμβαδού από 51 έως 80 τ.μ. με το μέσο ενοίκιο να διαμορφώνεται στα 410 ευρώ. Ενδεικτικά, στον Βόλο και στην Λάρισα η μέση τιμή ενοικίασης είναι 580 και 390 ευρώ αντίστοιχα. Στο Ρέθυμνο, μεγαλύτερη ζήτηση συγκεντρώνουν διαμερίσματα εμβαδού από 81 έως 120 τ.μ. με το μέσο ενοίκιο να κυμαίνεται στα 740 ευρώ, ενώ στην Κομοτηνή θα συναντήσει κανείς τις χαμηλότερες τιμές με τις γκαρσονιέρες έως 50 τ.μ., να εκμισθώνονται κατά μέσο όρο προς 290 ευρώ.

Οι τιμές των ενοικίων στην περιφέρεια παρουσίασαν συγκριτικά με πέρυσι αύξηση της τάξεως του 12,3%. Ενδεικτικά, στις Σέρρες οι τιμές ενοικιάσεων αυξήθηκαν κατά 11,6%, στην Καλαμάτα 13,2% και στη Λάρισα 9,1%. Αντίθετα, στην Κομοτηνή σημειώθηκε μείωση 3,3%.