Την καταστροφή που συντελέσθηκε στη διάρκεια της κρίσης στην ελληνική αγορά κατοικίας, με το επίπεδο τιμών να «γκρεμίζεται» έως και 41% χαμηλότερα από το επίπεδο του 2007, ξεπερνά ολοταχώς η αγορά, με μια άνοδο τιμών κατά 58% μεταξύ πρώτου τριμήνου 2017 και τρίτου τριμήνου 2023, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Τα τελευταία χρόνια, τον τόνο της ανόδου δίνουν ξένοι επενδυτές με δισεκατομμύρια επενδύσεων, ενώ η χρηματοδότηση από τις τράπεζες παραμένει υποτονική. Η ΤτΕ εκτιμά ότι έρχεται επιβράδυνση του ράλι τιμών, χωρίς να αποκλείεται και μια κίνηση διόρθωσης.
Τα στοιχεία που παραθέτει η ΤτΕ στην τελευταία Ενδιάμεση Έκθεση για τη Νομισματική Πολιτική και καταγράφονται αναλυτικότερα στην υπηρεσία open data της κεντρικής τράπεζας επιβεβαιώνουν την ανάρρωση της εγχώριας αγοράς οικιστικών ακινήτων από την πρωτοφανή κατάρρευση της προηγούμενης δεκαετίας.
Είναι χαρακτηριστικό ότι ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών που δημοσιεύει η ΤτΕ, ο οποίος είχε πάρει την κατώτερη τιμή του στη διάρκεια της κρίσης το πρώτο τρίμηνο του 2017, υποχωρώντας 41% από το επίπεδο του 2007, βρίσκεται πλέον σε απόσταση μόλις 7% από αυτό το σημείο αναφοράς, δηλαδή από τη θεωρούμενη ως πολύ καλή εποχή της αγοράς κατοικιών, πριν τη σαρώσει η οικονομική κατάρρευση της χώρας.
Όπως φαίνεται στο γράφημα της ΤτΕ, η αγορά ενός σπιτιού έγινε και πάλι μια καλή επενδυτική επιλογή τα τελευταία χρόνια, όχι μόνο λόγω της σωρευτικής αύξησης των ονομαστικών τιμών από το 2017 κατά 57,5%, αλλά και επειδή ακόμη και στην περίοδο της πληθωριστικής έκρηξης των τελευταίων ετών οι πραγματικές τιμές των κατοικιών συνέχισαν να αυξάνονται με ικανοποιητικούς ρυθμούς, δηλαδή υπερκάλυψαν τη «ζημιά» από τον πληθωρισμό. Η κορύφωση του ρυθμού αύξησης των τιμών ήλθε το α' τρίμηνο του τρέχοντος έτους, όταν διαμορφώθηκε στο 15,3% σε ετήσια βάση και έκτοτε υποχωρεί (στο 11,9% το τρίτο τρίμηνο), αλλά διατηρεί διψήφιο ποσοστό μεταβολής.
«Το εννεάμηνο του 2023 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν αυξημένες κατά 13,9% σε ετήσια βάση, έναντι αύξησης κατά 11,2% το αντίστοιχο διάστημα του 2022», παρατηρεί η Τράπεζα της Ελλάδος.
Δείκτης τιμών κατοικιών (α’ τριμ. 2017 – γ’ τριμ. 2023)
Γιατί το 2023 δεν είναι 2007
Παρότι το ράλι τιμών αρχίζει να θυμίζει τις καλές εποχές του 2007, τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της αγοράς αυτή την περίοδο είναι πολύ διαφορετικά από εκείνη την εποχή, όπου η άνοδος των τιμών είχε τροφοδοτηθεί κατά κύριο λόγο από Έλληνες αγοραστές και τραπεζικές χρηματοδοτήσεις.
Όπως προκύπτει από τα στοιχεία της ΤτΕ, αυτή την περίοδο τη διαφορά στην αγορά κάνουν οι ξένοι επενδυτές, ενώ οι αγορές από Έλληνες είναι περιορισμένες και γίνονται με ίδια κεφάλαια, καθώς παραμένει εξαιρετικά υποτονική η χορήγηση στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες -οι αναλυτές της Εθνικής Τράπεζας έχουν επισημάνει ότι πολλές αγορές κατοικιών από Έλληνες γίνονται με κεφάλαια που είχαν αποσύρει από τις τράπεζες στη διάρκεια της κρίσης για λόγους... ασφαλείας. Παράλληλα, ιδιαίτερα σημαντικό ρόλο στην αύξηση των τιμών παίζει η χαμηλή προσφορά κατοικιών.
Όπως επισημαίνει η ΤτΕ, «η αγορά κατοικιών, παρά τις τρέχουσες αβεβαιότητες, διατηρεί τη δυναμική της και χαρακτηρίζεται από ισχυρή, κυρίως επενδυτική, ζήτηση και χαμηλή προσφορά. Η θετική πορεία του τουρισμού και της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τα επιχορηγούμενα στεγαστικά προγράμματα για νέους και το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό για αγορά ακινήτων, συμπεριλαμβανομένου του προγράμματος “Χρυσή Βίζα”, συνεχίζουν να ενισχύουν τη δυναμική της αγοράς, όπως αυτή καταγράφεται και από άλλους σχετικούς δείκτες».
Επενδύσεις ξένων ύψους 2,9 δισ. μέσα σε 21 μήνες
Εντυπωσιακά είναι τα στοιχεία για τις εισροές κεφαλαίων για αγορές κατοικιών στην Ελλάδα:
- Μόνο το 2022 και στους εννέα μήνες του 2023, οι άμεσες ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων ανήλθαν σε 2,9 δισ. ευρώ.
- Μάλιστα, ο ρυθμός των εισροών φέτος επιταχύνεται σημαντικά, παρότι το 2022 ήταν η χρονιά με τις υψηλότερες επενδύσεις ξένων σε ακίνητα στην ιστορία.
- «Κατά τη διάρκεια του εννεαμήνου του 2023», σημειώνει η ΤτΕ, «οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε καθαρές εισπράξεις 1.644 εκατ. ευρώ, ξεπερνώντας κατά 28,7% το αντίστοιχο επίπεδο εισπράξεων που καταγράφηκε το 2022 (1.277 εκατ. ευρώ)», όπως αναφέρει η ΤτΕ.
Από την άλλη, οι Έλληνες ενδιαφερόμενοι για κατοικίες δεν μπορούν να βασισθούν σε εύκολη τραπεζική χρηματοδότηση, καθώς, όπως επισημαίνει η ΤτΕ, «παρά το αυξημένο ενδιαφέρον για οικιστικά ακίνητα, η τραπεζική χρηματοδότηση βρίσκεται σε χαμηλά επίπεδα, με το συνολικό ύψος των νέων στεγαστικών δανείων να καταγράφει υποχώρηση κατά 4,9% το δεκάμηνο του 2023, σε ετήσια βάση».
Ανάκαμψη στην οικοδομή αλλά από χαμηλή βάση
Στην πλευρά της προσφοράς κατοικιών, δεν φαίνεται ότι η ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας από πολύ χαμηλή βάση είναι αρκετή για να καλυφθεί η ισχυρή ζήτηση, κάτι που λειτουργεί υπέρ της αύξησης των τιμών. Η ΤτΕ καταγράφει μια πολύ ισχυρή ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας, σημειώνει όμως ότι ως ποσοστό του ΑΕΠ οι επενδύσεις σε κατοικίες παραμένουν σε πολύ χαμηλό επίπεδο.
«Το οκτάμηνο του 2023 η κατασκευαστική δραστηριότητα για κατοικίες (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) κατέγραψε θετικούς ετήσιους ρυθμούς μεταβολής τόσο ως προς τον αριθμό όσο και ως προς τον όγκο των νέων οικοδομικών αδειών κατοικιών σε επίπεδο χώρας (22,5% και 14,5% αντίστοιχα), αρκετά ενισχυμένους έναντι μικρής υποχώρησης κατά την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους (-1,3% και -4,1%)», επισημαίνει η ΤτΕ.
Και προσθέτει ότι «οι επενδύσεις σε κατοικίες στο σύνολο της χώρας ενισχύονται σημαντικά, σε ετήσια βάση, κατά 40,2% το εννεάμηνο του 2023 (έναντι 12,1% την αντίστοιχη περίοδο του 2022), αν και εξακολουθούν να βρίσκονται σε πολύ χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,0%). Παράλληλα, οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) ενισχύονται περαιτέρω το ενδεκάμηνο του 2023, σε ετήσια βάση, κατά 13,3%».
Έρχεται επιβράδυνση ή και διόρθωση
Καθώς οι τιμές των κατοικιών βρίσκονται ήδη σε απόσταση αναπνοής από τις υψηλές τιμές του 2007, ιδιαίτερη βαρύτητα έχουν οι συγκρατημένες εκτιμήσεις της Τράπεζας της Ελλάδος για την εγχώρια αγορά ακινήτων συνολικά (περιλαμβάνονται και τα εμπορικά ακίνητα) και η επισήμανση, για πρώτη φορά εκ μέρους της ΤτΕ στη διάρκεια του ράλι των τελευταίων ετών, ότι μια διορθωτική κίνηση των τιμών είναι πιθανή το επόμενο διάστημα, ιδιαίτερα σε ακίνητα χαμηλής ζήτησης. Σαφώς αφήνεται να εννοηθεί από την ΤτΕ, εξάλλου, ότι η αγορά μπορεί να υποστεί αναταράξεις επειδή παραμένει εξαρτημένη σε μεγάλο βαθμό από εισροές ξένων επενδυτικών κεφαλαίων.
Ειδικότερα, όπως τονίζει η ΤτΕ,
- «Πρόδρομοι δείκτες σχετικοί με την εγχώρια αγορά, αλλά και η εξέλιξη των τιμών σε ευρωπαϊκό και διεθνές επίπεδο, παραπέμπουν ενδεχομένως σε μια επικείμενη περίοδο διόρθωσης των τιμών, ειδικά για χρήσεις, χαρακτηριστικά και θέσεις ακινήτων χαμηλότερης ζήτησης.
- Οι προσδοκίες για το επόμενο διάστημα παραμένουν συγκρατημένα θετικές, υπό την επίδραση των διεθνών εξελίξεων και του περιβάλλοντος υψηλού πληθωρισμού, αυξημένων επιτοκίων και αβεβαιότητας, που επηρεάζουν άμεσα την Ευρώπη και την παγκόσμια οικονομία συνολικά.
- Παράλληλα, η μεταβολή των χαρακτηριστικών της ζήτησης, που ξεκίνησε με αφορμή την περίοδο της πανδημίας, συνεχίζεται μέχρι σήμερα, με συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων και θέσεις να προσελκύουν δυσανάλογα υψηλό επενδυτικό ενδιαφέρον, ενισχύοντας την εικόνα μιας αγοράς διαφορετικών ταχυτήτων.
- Στο βαθμό που η ζήτηση από το εξωτερικό θα διατηρηθεί και η προσφορά ποιοτικών ακινήτων θα παραμείνει περιορισμένη, οι τιμές εκτιμάται ότι θα συνεχίσουν την ανοδική πορεία τους στο υψηλών προδιαγραφών τμήμα της αγοράς, συμπαρασύροντας ανοδικά και τις τιμές στις δευτερεύουσες αγορές. Οι ρυθμοί αύξησης των τιμών αναμένεται ωστόσο να γίνουν ηπιότεροι, καθώς η τρέχουσα συγκυρία δεν επιτρέπει στους επενδυτές εφησυχασμό αναφορικά με τη μεσοπρόθεσμη εξέλιξη των συνθηκών της αγοράς».
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
