Για περιορισμένη επιρροή του επανακαθορισμού των αντικειμενικών αξιών στην αγορά ακινήτων κάνουν λόγο ειδικοί της αγοράς, με την πανδημία να αποτελεί πλέον τον πρωταρχικό παράγοντα αναδιαμόρφωσης των συνθηκών.
Η δρομολογημένη από το Φεβρουάριο αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης που καθορίζουν τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων διεκόπη εν μέσω πανδημίας, αλλά βρίσκεται πλέον σε εξέλιξη.
Η διαδικασία επανακαθορισμού των τιμών ζώνης, που αποτελούν ένα από τα κριτήρια βάσει των οποίων διαμορφώνονται οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, δεν αναμένεται να επηρεάσει σημαντικά τις εμπορικές αξίες καθώς θα γίνει με τέτοιο τρόπο ώστε σε περιοχές όπου οι πιστοποιημένοι εκτιμητές θα εισηγηθούν άνοδο των τιμών, αυτό να μην οδηγήσει και σε άνοδο του ΕΝΦΙΑ, καθώς η κυβέρνηση στοχεύει σε μείωση της τάξης περίπου του 8%.
Η νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ θα έχει ως στόχο να σβήσει τις φορολογικές επιβαρύνσεις που θα προκύψουν από το άλμα που θα κάνουν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων σε πολλές περιοχές της χώρας όπου η ψαλίδα μεταξύ των αντικειμενικών και των εμπορικών τιμών παραμένει μεγάλη.
«Το υπουργείο δεν έχει καταφέρει να αναπροσαρμόσει όπως θα έπρεπε τους λοιπούς συντελεστές για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών, οπότε όλη η διαδικασία γίνεται επί των τιμών ζώνης στις οποίες δυστυχώς υπάρχουν στρεβλώσεις γιατί δεν μπαίνουν αμιγώς αντικειμενικά κριτήρια», αναφέρει ο πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων και διευθύνων σύμβουλος της Solum Property Solutions και μέλος του ΔΣ του RICS στην Ελλάδα, Παναγιώτης Χαραλαμπόπουλος . «Επομένως θα δούμε το υπουργείο να προχωρά σε ελεγχόμενες αυξήσεις των τιμών ζώνης, ανεξαρτήτως της τιμής που προτείνουν οι εκτιμητές, προκειμένου να μην υπάρξει δυσανάλογη φορολογική επιβάρυνση ακινήτων λόγω της απουσίας ρύθμισης των φορολογικών συντελεστών».
Ωστόσο οι επιπτώσεις της πανδημίας είναι αυτές που θα επηρεάσουν καταλυτικά την εμπορική αξία των ακινήτων και όχι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, αναφέρει ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής, Λευτέρης Ποταμιάνος.
«Δεν θεωρώ ότι η ρύθμιση στις αντικειμενικές θα αποτελέσει κίνητρο ή τροχοπέδη για την πορεία της αγοράς», προσθέτει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.
Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές έχουν παραδώσει στο υπουργείο τις επικαιροποιημένες τιμές, αλλά υπάρχει ο προβληματισμός για το τι επίπτωση αυτές θα έχουν στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων σε συνδυασμό με τις επιπτώσεις της πανδημίας, προκειμένου να μην υπάρξουν τιμές ζώνης υψηλότερες από την πραγματικότητα στην οποία θα ισορροπήσει η αγορά, συμπληρώνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.
Η πανδημία προς το παρόν δε διαφαίνεται να έχει επηρεάσει τη συντριπτική πλειοψηφία των οικιστικών ακινήτων και ιδίως σε περιοχές χωρίς μεγάλη προσφορά και στα βόρεια προάστια.
Αντίθετα, στις εκτιμήσεις ξενοδοχείων οι μειώσεις ξεκινούν από 10% και φτάνουν μέχρι 30-35%. Ακόμα, τα οικιστικά ακίνητα με βραχυπρόθεσμη ενοικίαση τύπου AirBnB σε περιοχές όπως το Κουκάκι, έχουν πληγεί σοβαρά», σημειώνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος. «Σε οποιαδήποτε κατηγορία ακινήτων έχουμε νομοθετικές ρυθμίσεις περιορισμού λειτουργίας τα έσοδα είναι μειωμένα και η πορεία στο μέλλον διαφαίνεται πολύ διαφορετική από τις εκτιμήσεις για την κίνηση της αγοράς προ πανδημίας».
Σε κάθε περίπτωση ειδικοί της αγοράς τονίζουν τη σημασία του τακτικού επανακαθορισμού των αντικειμενικών αξιών προκειμένου να μη δημιουργούνται μεγάλες αποκλίσεις από τις εμπορικές αξίες και οι τιμές να ανταποκρίνονται στις πραγματικές συνθήκες της αγοράς που αναπροσαρμόζονται διαρκώς.
«Θα πρέπει να γίνει γενικότερα επανακαθορισμός των αντικειμενικών αξιών και να επαναλαμβάνεται ετησίως, ενώ θα πρέπει να προσδιοριστούν και επιπλέον κριτήρια πέραν των ζωνών καθώς ακίνητα που βρίσκονται ακόμα και εντός της ίδιας ζώνης ενδέχεται να παρουσιάζουν μεγάλες διαφορές», αναφέρει ο κ. Ποταμιάνος.
Σημειώνεται ότι από το 2007 οι αντικειμενικές αξίες άλλαξαν τελευταία φορά το 2018.
«Δυστυχώς η εκτίμηση των αξιών έχει ένα βαθμό επισφάλειας ιδίως σε μια αγορά χωρίς διαφανείς αγοραπωλησίες», σημειώνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.
Πάντως ενώ ο κ. Ποταμιάνος εκτιμά ότι η μεθοδολογία των πιστοποιημένων εκτιμητών που έχουν αναλάβει το έργο θα μειώσει την απόκλιση που συχνά παρουσιάζουν οι αντικειμενικές αξίες από τις εμπορικές, θεωρεί ότι «η ψαλίδα μεταξύ αντικειμενικών κι εμπορικών αξιών δε θα κλείσει ποτέ τελείως».
Ο κ. Χαραλαμπόπουλος σημειώνει ότι για την ώρα ο στόχος είναι να μικρύνει η ψαλίδα με ιδανικό σενάριο τη σταδιακή κατάργηση των αντικειμενικών.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
