Με υψηλότερo ρυθμό αύξησης «τρέχουν» τα παλαιά έναντι των νεόδμητων ακινήτων

Με σημαντικά υψηλότερο ρυθμό αύξησης «τρέχουν» τα παλαιότερα ακίνητα σε σχέση με τα νεότερα αποτυπώνοντας το έλλειμμα που υπάρχει στο απόθεμα ακινήτων. 

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των παλαιών διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στο 8,5% το γ’ τρίμηνο του 2025, υπερβαίνοντας τόσο τον μέσο όρο της αγοράς όσο και την αύξηση των νέων ακινήτων, που ανήλθε στο 6,6%. 

Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς ακινήτων η επιτάχυνση στις τιμές των παλαιών διαμερισμάτων οφείλεται στο γεγονός ότι οι τιμές τους είναι χαμηλότερες των νεόδμητων, στο περιορισμένο απόθεμα διαμερισμάτων που είναι διαθέσιμα στην αγορά αλλά και την ώθηση που προκαλεί στην αγορά το κυβερνητικό πρόγραμμα «Σπίτι μου».

Το «πάγωμα» της οικοδομικής δραστηριότητας την προηγούμενη δεκαετία που δημιούργησε ένα σημαντικό κενό στην αγορά, που έχει δώσει ώθηση και στις τιμές των παλαιών κατοικιών.  

Σε ετήσια βάση για το 2024, τα παλαιά ακίνητα ανατιμήθηκαν κατά 8,3%, έναντι 10,2% των νέων με την μειωμένη προσφορά και την αυξανόμενη ζήτηση να ενισχύουν τις πιέσεις στα παλαιά.    

Το γ΄ τρίμηνο του 2025, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 7,7% διατηρώντας την ανοδική τροχιά με χαμηλότερους ωστόσο ρυθμούς έναντι του 2024, που οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 9,1%, έναντι αύξησης 13,9% το 2023. 

 Πιο αναλυτικά, η αύξηση των τιμών το γ΄ τρίμηνο του 2025 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024 ήταν 6,6% για τα νέα διαμερίσματα, δηλ. ηλικίας έως 5 ετών, και 8,5% για τα παλαιά, δηλ. ηλικίας άνω των 5 ετών.  

Με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, για το 2024, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών για τα νέα διαμερίσματα ήταν 10,2%, έναντι ρυθμού αύξησης 12,9% το 2023, ενώ ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης για τα παλαιά διαμερίσματα ήταν 8,3% το 2024, έναντι ρυθμού αύξησης 14,5% το 2023. 

Με βάση τη γεωγραφική θέση, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων διαμορφώθηκε σε 6,6% στην Αθήνα, 9,6% στη Θεσσαλονίκη, 8,9% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 8,5% στις λοιπές περιοχές της χώρας. Για το σύνολο του 2024, η αύξηση των τιμών στις ίδιες περιοχές σε σχέση με το 2023 ήταν 8,5%, 11,7%, 7,5% και 10,9% αντίστοιχα.  

Προβληματίζει η έλλειψη νέων κατοικιών 

Είναι χαρακτηριστικό πως στην ελληνική αγορά ακινήτων κυριαρχούν τα παλαιά ακίνητα που αποτελούν περίπου το 90% της συνολικής προσφοράς έναντι του 10% των νεόδμητων ακινήτων. Η  ανισορροπία αυτή έχει οδηγήσει στην έκρηξη των τιμών τόσο για τα νεόδμητα που έχοντας μικρό ποσοστό στη συνολική προσφορά γίνονται ανάρπαστα, όσο και των παλαιών ακινήτων καθώς η αυξημένη ζήτηση που υπάρχει οδηγεί το ανοδικό ράλι που καταγράφεται.  

Το πρόγραμμα «Σπίτι μου» και η δεύτερη φάση του λειτούργησαν ως μοχλός επιπλέον ζήτησης σε μια αγορά που ήδη υπολειτουργούσε με χιλιάδες ενδιαφερόμενους να στρέφονται σε παλαιότερα διαμερίσματα, αυξάνοντας τις τιμές και πιέζοντας ανοδικά και τα ενοίκια. 

 Επίσης η οικοδομική απραξία την περίοδο της οικονομικής κρίσης, δημιούργησε ένα τεράστιο κενό στην προσφορά, το οποίο ακόμη και σήμερα δεν έχει καλυφθεί, με την Ελλάδα να παραμένει ουραγός στην Ευρώπη στην οικοδόμηση νέων κατοικιών, με μόλις μία νέα κατοικία να αντιστοιχεί ανά 1.000 κατοίκους σύμφωνα με στοιχεία της Blupeak Estate Analytics. 

Υπενθυμίζουμε πως η χώρα είδα την οικοδομική δραστηριότητα να περνάει ακόμα μια κάμψη το πρώτο εξάμηνο του 2025, εν μέρει λόγω της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) να αναδιαμορφώσει τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, ακυρώνοντας μεγάλο αριθμό οικοδομικών αδειών που πλέον κρίνονται αντισυνταγματικές. 

Η χώρα βρίσκεται αντιμέτωπη με ένα γερασμένο και ελλιπές οικιστικό απόθεμα, το οποίο δεν φαίνεται να γεμίζει σύντομα, καθώς ακόμα και σήμερα εκατοντάδες χιλιάδες σπίτια παραμένουν κλειστά και μη αξιοποιήσημα καθώς πολλοί ιδιοκτήτες υπό το βάρος των οικονομικών πιέσεων δεν έχουν προχωρήσει σε ανακαινίσεις , ακόμα και αν αυτά προσφέρονται μέσω κυβερνητικών παρεμβάσεων. 

Ειναι χαρακτηριστικό πως  σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Prosperty που παρουσιάστηκε κατά την Prodexpo 2025, στη χώρα μας, πάνω από το 60% του στοκ ακινήτων είναι άνω των 30 ετών, ενώ περίπου το 40% επί του συνόλου είναι χτισμένα τις δεκαετίες του 1970 και 1980, χωρίς να έχουν υποβληθεί σε κάποια μεγάλη ανακαίνιση έκτοτε, ενώ μόλις το 22,7% είναι χτισμένα από το 2020 και έπειτα.