Με την περιοχή των Μεσογείων να διαφαίνεται ως το επόμενο hot spot για κέντρα αποθήκευσης, σήμερα το «παιχνίδι» του real estate logistics παίζεται στον Ασπρόπυργο και το Θριάσιο Πεδίο. Η εγγύτητα με το λιμάνι του Πειραιά, τους εθνικούς οδικούς άξονες και τον σιδηρόδρομο έχουν εκτοξεύσει τη ζήτηση, χωρίς όμως να υπάρχει και η αντίστοιχη προσφορά μεγάλων ακινήτων, γεγονός που οδηγεί Έλληνες και ξένους επενδυτές σε σαφάρι για μικρότερες ιδιοκτησίες που μπορούν να ενωθούν.
Τα παραπάνω ζητήματα, καθώς και τις διαχρονικές παθογένειες που βάζουν εμπόδια στην ανάπτυξη του κλάδου, έθεσαν οι ομιλητές στο 25ο Συνέδριο της Ελληνικής Εταιρείας Logistics. Βεβαίως η μεγάλη ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους, που έχει ανεβάσει ρυθμούς μετά την πανδημία και την καθιέρωση του ηλεκτρονικού εμπορίου, οδηγεί και τις τιμές στα ύψη, ενώ όποιο ακίνητο βγαίνει προς μίσθωση στην αγορά γίνεται ανάρπαστο.
Εν αναμονή των στρατηγικής σημασίας υποδομών που θα δώσουν στο Θριάσιο τον χαρακτήρα logistics hub, του νέου μεταφορικού κόμβου στη Φυλή, αλλά και του στρατοπέδου Γκόνου στη Θεσσαλονίκη, σήμερα σχεδιάζονται, κατά κύριο λόγο από εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, νέες εγκαταστάσεις logistics άνω των 350.000 τ.μ. Σχεδόν το σύνολο των νέων υποδομών εντοπίζεται στη Δυτική Αττική, ειδικότερα σε Ασπρόπυργο και Ελευσίνα, αλλά και στη Βόρεια Ελλάδα.
«Υπάρχει μεγάλη ζήτηση από την Ελλάδα και το εξωτερικό στην περιοχή του Θριασίου και της Θεσσαλονίκης. Είμαστε σε ένα σημείο που δύσκολα βρίσκεις χώρους πλέον, το οποίο δημιουργεί αυξητική πίεση στα ενοίκια», είπε, στο πλαίσιο του συνεδρίου της ΕΕL, ο Νίκος Μπαλάνης, managing director and Co-CIO of Real Estate της Dromeus Capital. Έθιξε ακόμα το ζήτημα του κατακερματισμού των οικοπέδων που περιορίζει την προσφορά.
Έλλειψη μεγάλων οικοπέδων
«Στη Δυτική Αττική δεν υπάρχει πλέον γη. Οι ανάγκες είναι για μεγάλες αποθήκες, οπότε η εύρεση χώρου είναι δύσκολη. Στο θέμα της κατασκευής επίσης αντιμετωπίζουμε σημαντικές δυσκολίες. Οι χρήστες τείνουν πλέον να οδηγούνται σε προμισθώσεις, δηλαδή να κλείνουν μια αποθήκη ακόμα από την περίοδο αγοράς του οικοπέδου, του σχεδιασμού ή της κατασκευής», ανέφερε.
Ως προς τα έργα της Dromeus, έχει ολοκληρωθεί η α’ φάση της πρόσφατης επένδυσης σε αποθήκες 42.000 τ.μ. στην Ελευσίνα, όπου μπαίνουν ήδη οι πρώτοι μισθωτές. Θα ακολουθήσει η β’ φάση για επιπλέον 30-40.000 τ.μ. Ο κ. Μπαλάνης αναφέρθηκε και σε ένα νέο έργο 55.000 τ.μ. για το οποίο ήδη υπάρχει έντονο ενδιαφέρον.
Νέες αγορές στα ραντάρ
«Πολλές φορές χρειάζεται να ενώσουμε 100 οικόπεδα για να φτιάξουμε ένα χώρο logistics», σημείωσε χαρακτηριστικά ο Γιώργος Θεοδωρόπουλος, Portfolio & Asset manager της Trastor. Η εταιρεία αυτή την περίοδο κατασκευάζει στον Ασπρόπυργο αποθήκη 75.000 τ.μ. η οποία αναμένεται να ολοκληρωθεί του χρόνου.
Έχοντας την περιοχή στο επίκεντρο των επενδύσεών της στα logistics, η Trastor που διαθέτει μία συνολική αξία στον κλάδο ύψους 140 εκατ. ευρώ και 160.000 τ.μ. αποθηκών, πιθανώς εξετάσει στα επόμενα βήματα τα Μεσόγεια, καθώς, σύμφωνα με τον κ. Θεοδωρόπουλο, εκεί δεν υπάρχουν προβλήματα ηλεκτροδότησης.
Εξηγώντας, πάντως, τα πλεονεκτήματα των επενδύσεων σε ακίνητα logistics τόνισε πως πρόκειται για μια σχετικά φθηνή κατασκευή. Παράλληλα, με προσδόκιμο ζωής για τις αποθήκες στα 20-30 χρόνια, μία τέτοια επένδυση δίνει μεγάλες αξίες.
Πέρα από τον έντονο κορεσμό στην περιοχή του Θριασίου Πεδίου, στην πλειοψηφία τους οι ομιλητές έθεσαν το ζήτημα της έλλειψης σύγχρονων υποδομών και δικτύων (ηλεκτροδότηση, οπτικές ίνες, αποχέτευση) ακόμα και σε οργανωμένους υποδοχείς. Παράλληλα, εντοπίζονται προβλήματα με τις υπηρεσίες της πολεοδομίας, ενώ πολλά οικόπεδα εμφανίζονται ως δασικά. Ως προς, δε, τα απαραίτητα αντιπλημμυρικά έργα εντοπίζονται καθυστερήσεις λόγω γραφειοκρατίας.
Ζητούμενο, κατά την επικεφαλής της JLL – Αθηναϊκή Οικονομική, Δίκα Αγαπητίδου, για τις εν λόγω επενδύσεις είναι η άρση των αγκυλώσεων και της γραφειοκρατίας, ενώ εστίασε και στις απαραίτητες υποδομές, όπως ο οδικός άξονας Ελευσίνα – Οινόφυτα. Έβαλε μάλιστα στο ραντάρ των νέων αγορά τις περιοχές Πάτρας, Τρίπολης και Ιωαννίνων.
Πράσινες αποθήκες
Στο ζήτημα της ενέργειας έκανε ειδική αναφορά ο chief investment officer της PRODEA, Θανάσης Καραγιάννης, που αυτή την περίοδο κατασκευάζει μία αποθήκη 100.000 τ.μ. στην περιοχή του Ασπροπύργου. «Ο νόμος αναφέρει ότι θα πρέπει το 30% των σκεπών να είναι καλυμμένες με φωτοβολταϊκά. Εμείς θέλουμε να καλύψουμε το 100%, όμως υπάρχει αδυναμία του δικτύου να καλύψει την μεταφορά της ενέργειας», υπογράμμισε, τονίζοντας την ανάγκη για κεντρικό σχεδιασμό από την πολιτεία που θα επιταχύνει τις επενδύσεις.
Σήμερα, η PRODEA έχει περίπου 140.000 τ.μ. χώρων logistics, αξίας περίπου 133 εκατ. ευρώ, που αντιστοιχούν σε μερίδιο 5% των επενδύσεών της, με στόχο όμως να ξεπεράσει το 10%.
Πάντως, όπως ανέδειξαν όλοι οι συμμετέχοντες η τάση των «πράσινων» αποθηκών δεν είναι απλώς ένα trend της εποχής, αλλά προαπαιτούμενο ακόμα για χρηματοδοτήσεις, αφού οι τράπεζες έχουν πολύ ψηλά στα κριτήριά τους το ESG. Οι απαιτήσεις βεβαίως για «πράσινα» κτήρια αυξάνουν το κόστος κατασκευής, αλλά είναι λιγότερο ενεργοβόρα κι έχουν χαμηλότερα λειτουργικά κόστη, ενώ με τις νέες ρυθμίσεις του ΝΟΚ έχουν μεγαλύτερα ύψη.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
