Επάνοδος των μετρητών στη αγορά ακινήτων διαπιστώνεται, παρά την απαγόρευσή τους από τον Δεκέμβριο του 2023, που είχε σκοπό την καταπολέμηση της διακίνησης του «μαύρου» χρήματος.
Ο λόγος που επέστρεψαν τα μετρητά στις αγοραπωλησίες ακινήτων είναι η μεγάλη διαφορά των αντικειμενικών τιμών από τις πραγματικές τιμές αγοράς, η οποία αυξήθηκε αισθητά τα τελευταία χρόνια και εξακολουθεί να διευρύνεται.
Στην πραγματικότητα, πρόκειται για μερική επιστροφή των μετρητών και αφορά στις περιπτώσεις (που είναι πλέον η συντριπτική πλειοψηφία), κατά τις οποίες το τίμημα είναι υψηλότερο της αντικειμενικής αξίας.
Ένα διαμέρισμα, το οποίο το 2022 είχε αντικειμενική αξία 200.00 ευρώ και η τιμή αγοράς του ήταν ίδια ή λίγο υψηλότερη, σήμερα, ανάλογα την περιοχή, κυμαίνεται από 250.000 – 300.000 ευρώ. Στο συμβόλαιο αναγράφεται η αντικειμενική αξία και το ποσό αυτό πρέπει να εξοφληθεί μέσω του τραπεζικού συστήματος. Το υπόλοιπο ποσό, το οποίο είναι πλέον σημαντικό, καταβάλλεται με μετρητά.
Οι Έλληνες, για την απόκτηση ακινήτου πάντα είχαν ιδιαίτερη προτίμηση στη χρήση μετρητών. Πριν την απαγόρευσή τους, οι 3 στις 4 συμβολαιογραφικές πράξεις ολοκληρώνονταν τοις μετρητοίς ή και τοις μετρητοίς. Εξάλλου, στο στόχαστρο της ΑΑΔΕ βρίσκονται ήδη 84.354 μεταβιβάσεις ακινήτων που έγιναν από 2021 έως και τον Δεκέμβριο του 2023, για τις οποίες το τίμημα πληρώθηκε με μετρητά ή και με μετρητά.
Από αυτές, για τις 42.613 δηλώσεις μεταβίβασης το τίμημα εξοφλήθηκε αποκλειστικά με μετρητά, ενώ σε 41.741 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων το τίμημα εξοφλήθηκε εν μέρει με μετρητά.
Η διεύρυνση του... spread
Το "spread" μεταξύ τιμών αγοράς και τιμών εφορίας των ακινήτων ήταν ελάχιστο ή ανύπαρκτο το 2022, όταν και εφαρμόστηκαν οι νέες αντικειμενικές αξίες. Στη συνέχεια αυξήθηκε σημαντικά, λόγω της ανόδου των αγοραίων τιμών και του παγώματος των αντικειμενικών αξιών και σήμερα έχει φτάσει στα ύψη.
Στη συντριπτική πλειονότητα των αγοραπωλησιών ακινήτων, το τίμημα που αναγράφεται στα συμβόλαια είναι η αντικειμενική αξία, η οποία συνήθως είναι χαμηλότερη από την πραγματική, αγοραία αξία.
Παράδειγμα, εάν το διαμέρισμα έχει αντικειμενική αξία, ύψους 200.000 ευρώ και αγοραία αξία του είναι 300.000 ευρώ, ο φόρος μεταβίβασης (3% επί του τιμήματος) θα υπολογιστεί επί των 200.000 ευρώ (=6.000 ευρώ) και όχι επί των 300.000 (= 9.000 ευρώ).
Τι κερδίζουν
Σύμφωνα με τον νόμο 5073/2023, από τις 11 Δεκεμβρίου 2023 απαγορεύεται η μεταβίβαση ακινήτων με τη χρήση μετρητών. Μάλιστα προβλέπονται και πρόστιμα, που είναι ίσα με το 10% του τιμήματος, με ελάχιστο ποσό τις 10.000 ευρώ, και ανώτατο, το ποσό των 500.000 ευρώ, για κάθε παράβαση.
Όπως εξηγούν στο BD πηγές που εμπλέκονται στο real estate, αυτό που γίνεται στην πράξη, είναι η καταβολή του τιμήματος μέσω τραπεζικού συστήματος μόνο του τιμήματος που αναλογεί στην αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και το υπόλοιπο καταβάλλεται με μετρητά, τα οποία δεν μπορούν να εντοπίσουν οι ελεγκτές της εφορίας ή της Αρχής Καταπολέμησης της Νομιμοποίησης Εσόδων από Εγκληματικές Δραστηριότητες. Η χρήση των μετρητών στην αγορά ή πώληση ακινήτου, έχει θετικά και αρνητικά και για τις δύο πλευρές, πωλητή και αγοραστή. Όπως εξηγούν, με τη χρήση μετρητών:
- Ο αγοραστής έχει την ευχέρεια να «ξεπλύνει» μετρητά, που διατηρεί εκτός τραπεζικού συστήματος, επενδύοντάς τα σε ακίνητο και αποφεύγει το πόθεν έσχες για την απόκτησή τους. Παράλληλα, πληρώνει λιγότερο φόρο μεταβίβασης (3% επί του τιμήματος).
- Ο πωλητής λαμβάνει ένα σημαντικό ποσό σε «μαύρα» το οποίο αρχικά είναι ευπρόσδεκτο, όμως, δεν θα μπορεί να το χρησιμοποιήσει, νόμιμα αργότερα, καθώς δεν θα μπορεί να το δικαιολογήσει. Για παράδειγμα, δεν θα έχει τη δυνατότητα να καταθέσει τα συγκεκριμένα χρήματα στην τράπεζα, αλλά θα πρέπει να τα διατηρεί σε μετρητά και να τα χρησιμοποιήσει ξανά σε συναλλαγή η οποία γίνεται εκτός του τραπεζικού συστήματος και μακριά από τα «μάτια» των φορολογικών αρχών και της Αρχής Καταπολέμησης της Νομιμοποίησης Εσόδων από Εγκληματικές Δραστηριότητες.
Πώς άνοιξε η «ψαλίδα»
Η επάνοδος των μετρητών στις αγορές των ακινήτων, οφείλεται στην έκρηξη των τιμών αγοράς και στο πάγωμα των αντικειμενικών αξιών. Η τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών έγινε τον Ιούνιο του 2021 (ίσχυσαν από την 1η/1/2022), με βάση τα στοιχεία που συλλέχθηκαν από τους ιδιώτες εκτιμητές που είχε προσλάβει το υπουργείο Οικονομικών και αφορούσαν στα τέλη του 2020.
Τότε, ο δείκτης τιμών των διαμερισμάτων, όπως τον καταρτίζει η Τράπεζα της Ελλάδος βρισκόταν στις 67,6 μονάδες, μειωμένος σε σχέση με το υψηλό του 2007 που ήταν οι 100 μονάδες. Σήμερα, ο αντίστοιχος δείκτης (το β΄ τρίμηνο του 2024) έχει φτάσει στις 99,7 μονάδες, καταγράφοντας αύξηση της τάξης του 47,4%.
Μάλιστα στην περιοχή της Αττικής, ο σχετικός δείκτης από τις 70 μονάδες που ήταν στα τέλη του 2020 έχει εκτοξευτεί στις 105,4 μονάδες, σημειώνοντας αύξηση 50,6%. Οι τιμές αγοράς εξακολουθούν καλπάζουν και να διευρύνουν τη διαφορά από τις αντικειμενικές αξίες. Το β' τρίμηνο αυξήθηκαν στο σύνολο της χώρας κατά 9,2% (10,7% για τα νέα διαμερίσματα, ηλικίας έως 5 ετών, και 8,3% για τα παλαιά), ενώ προηγήθηκαν ανατιμήσεις, 12,8% το 2023 και 12,5% το 2022.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
