Μια νέα απάντηση σε ένα παλαιό ερώτημα θα κληθεί, πιθανότατα, να δώσει η κυβέρνηση που θα σχηματισθεί μετά τις εκλογές: πώς προστατεύονται από τις εξώσεις οι ευάλωτοι δανειολήπτες; Μέχρι τώρα, το σχέδιο προέβλεπε τη δημιουργία ενός ιδιωτικού φορέα που θα αποκτούσε και θα μίσθωνε στους παλαιούς ιδιοκτήτες τις κατοικίες τους, ώστε να αποφεύγουν την έξωση, όμως αυτός ο σχεδιασμός δεν φαίνεται ότι μπορεί να προχωρήσει, ενώ μια εναλλακτική λύση «δείχνει» η Κύπρος, που δημιουργεί έναν αντίστοιχο φορέα, υπό τον έλεγχο του κράτους.
Η δημιουργία του Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων αποτελεί το τελευταίο μεγάλο κενό στην πτωχευτική νομοθεσία, το οποίο καλύπτεται με μια προσωρινή ρύθμιση επιδότησης δόσης σε ευάλωτους δανειολήπτες. Ο νέος Φορέας, για τον οποίο είχαν εξαρχής ζωηρές αμφιβολίες και οι ευρωπαϊκοί Θεσμοί, φαίνεται πλέον ότι είναι πολύ δύσκολο να υποστηριχθεί από κεφάλαια ιδιωτών, όπως σχεδίαζε η κυβέρνηση και το χρονοδιάγραμμα της ίδρυσης και λειτουργίας του οδηγείται σε μία ακόμη παράταση, ενώ είναι αβέβαιο αν θα μπορέσει να υλοποιηθεί το σχέδιο.
Η κυβέρνηση προτίμησε τη λύση της ιδιωτικοποίησης αυτής της λειτουργίας, προκειμένου να προστατεύσει το δημόσιο χρέος από ενδεχόμενες, νέες επιβαρύνσεις. Όμως, εξαρχής η ανταπόκριση του ιδιωτικού τομέα ήταν μάλλον «χλιαρή», ακόμη και στην περίοδο των μηδενικών επιτοκίων στην ευρωζώνη. Σήμερα, με τα επιτόκια να έχουν αυξηθεί ήδη θεαματικά (το επιτόκιο αποδοχής καταθέσεων ανέβηκε από -0,50% σε 3%), η προσέλκυση ιδιωτών επενδυτών δυσκολεύει ακόμη περισσότερο.
«Στη σημερινή συγκυρία, με την αναταραχή στις διεθνείς αγορές και τις μεγαλύτερες αποδόσεις επενδύσεων όπως τα ομόλογα, η εξεύρεση επενδυτών δυσχεραίνεται περαιτέρω», δήλωσε πρόσφατα ο πρόεδρος της μεγαλύτερης εταιρείας διαχείρισης δανείων, DoValue, Θ. Καλαντώνης.
Νέα εμπλοκή
Ενδεικτική των σοβαρών προβλημάτων που αντιμετωπίζει η κυβέρνηση στην υλοποίηση του σχεδιασμού της είναι η νέα εμπλοκή που σημειώθηκε στη σταδιακή υλοποίησή του.
Οι Θεσμοί σημείωναν στον απολογισμό της αξιολόγησης ότι, «μετά την πρόσκληση εκδήλωσης ενδιαφέροντος και την προεπιλογή των ενδιαφερόμενων επενδυτών, ολοκληρώθηκε στις 10 Νοεμβρίου ο ανταγωνιστικός και εκπληρώθηκε η σχετική δέσμευση. Ο ανταγωνιστικός διάλογος θα οδηγήσει στην πρόσκληση υποβολής δεσμευτικών προσφορών στα μέσα Μαρτίου 2023 και στην έκδοση των απαιτούμενων υπουργικών αποφάσεων σχετικά με τη λειτουργία της οντότητας. Ολόκληρη η διαδικασία, συμπεριλαμβανομένης της ανάθεσης της σύμβασης και τη κύρωσής της από το Κοινοβούλιο, αναμένεται να ολοκληρωθεί μέχρι το τέλος Αυγούστου 2023 το νωρίτερο, γεγονός που θα ανοίξει το δρόμο για να συσταθεί και να τεθεί σε λειτουργία η νέα οντότητα το νωρίτερο το τέταρτο τρίμηνο του 2023».
Αυτά ήταν τα συμφωνημένα χρονοδιαγράμματα από τον περασμένο Νοέμβριο, όμως έχουν πλέον παραβιασθεί, όπως διαπιστώθηκε στις συζητήσεις με τους Θεσμούς εξ αποστάσεως για τη δεύτερη αξιολόγηση. Ο Μάρτιος πέρασε, χωρίς να καταστεί δυνατό να απευθυνθεί πρόσκληση υποβολής δεσμευτικών προσφορών από τους επενδυτές, ούτε βεβαίως εκδόθηκαν οι προβλεπόμενες υπουργικές αποφάσεις. Κοινή αντίληψη στην αγορά είναι ότι το υπουργείο Οικονομικών δεν θέλησε να προχωρήσει σε αυτό το βήμα, όχι μόνο λόγω της εισόδου σε παρατεταμένη προεκλογική περίοδο, αλλά και επειδή αναγνωρίζει την έλλειψη σοβαρού ενδιαφέροντος από ιδιώτες.
Τίποτα δεν δείχνει ότι υπάρχει προοπτική αλλαγής των διεθνών συνθηκών το επόμενο διάστημα, που θα διευκόλυνε την προσέλκυση ιδιωτών στον νέο Φορέα. Αντίθετα, η ΕΚΤ έχει προαναγγείλει ότι δεν θα διστάσει να προχωρήσει σε νέες αυξήσεις επιτοκίων, τα οποία, σε κάθε περίπτωση, θα παραμείνουν υψηλά για μεγάλη περίοδο, αφού η κεντρική τράπεζα προβλέπει ότι έως και το 2025 ο πληθωρισμός θα παραμένει πάνω από τον στόχο του 2%.
Ωστόσο, οι ευάλωτοι δανειολήπτες βρίσκονται σε ένα καθεστώς προσωρινής προστασίας ως τον Δεκέμβριο του 2023, το οποίο, ακόμη και αν παραταθεί, δεν μπορεί να διαιωνίζεται. Η επόμενη κυβέρνηση θα βρεθεί και πάλι μπροστά στην ανάγκη να ιδρύσει τον νέο Φορέα, ή, αν δεν είναι δυνατό να προσελκύσει ιδιωτικά κεφάλαια, να αναζητήσει κάποιο σχέδιο «Β» για την προστασία ευάλωτων οφειλετών από εξώσεις, οι οποίες θα προκαλούσαν σοβαρό κοινωνικό πρόβλημα.
Στην κατεύθυνση της αναζήτησης σχεδίου «Β», πολλοί στην αγορά αρχίζουν να εξετάζουν σοβαρά την τελευταία πρωτοβουλία από την κυβέρνηση της Κύπρου για τη σύσταση ενός δημόσιου Φορέα. «Υπάρχει πια ένα μοντέλο που μπορούμε να ακολουθήσουμε, με τις όποιες αναγκαίες προσαρμογές. Κάθε χώρα, κάθε αγορά έχει τις ιδιαιτερότητές της, αλλά σε γενικές γραμμές πιστεύω πως το μοντέλο της Κύπρου μπορεί να βοηθήσει στην επιτάχυνση των αντίστοιχων διαδικασιών και στην Ελλάδα», ανέφερε πρόσφατα ο κ. Καλαντώνης.
Απόκτηση ακινήτων και επιδότηση ενοικίου στην Κύπρο
Τα βασικά στοιχεία του μοντέλου της Κύπρου, η οποία θα πρέπει να σημειωθεί ότι έχει ιδρύσει μία bad bank (την Κυπριακή Εταιρεία Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων - ΚΕΔΙΠΕΣ, για τη διαχείριση «κόκκινων» δανείων της πρώην Κυπριακής Συνεργατικής Τράπεζας), έχουν ως εξής:
- Η ΚΕΔΙΠΕΣ συστήνει μια νέα εταιρεία με βασική λειτουργία, όπως και στην περίπτωση του ελληνικού σχεδίου, την εξαγορά ακινήτων επιλέξιμων δανειοληπτών. Η βασική διαφορά σε σχέση με την Ελλάδα είναι ότι έμμεσα η νέα εταιρεία θα ελέγχεται από το κράτος, αφού η ΚΕΔΙΠΕΣ ελέγχεται από την Κυπριακή Δημοκρατία κατά 98%.
- Τα κριτήρια για την επιλεξιμότητα δανειοληπτών θυμίζουν σε μεγάλο βαθμό τα αντίστοιχα στην Ελλάδα για τους ευάλωτους δανειολήπτες, δηλαδή προβλέπονται σχετικά αυστηρά εισοδηματικά και περιουσιακά όρια.
- Η μεταβίβαση από τους κατόχους του υποθηκευμένου ακινήτου προς την εταιρεία - Φορέα της ΚΕΔΙΠΕΣ γίνεται με τίμημα που αντιστοιχεί στο 65% της αγοραίας αξίας του ακινήτου, όπως αυτή θα προσδιοριστεί από εκτιμητές.
- Μετά τη μεταβίβαση, ακυρώνονται όλες οι υποθήκες και προσημειώσεις επί του ακινήτου που έχει εγγράψει η εταιρεία που το μεταβιβάζει.
- Ο ιδιοκτήτης/ενοικιαστής θα έχει δικαίωμα επαναγοράς μετά την πάροδο πέντε ετών από την ημερομηνία απόκτησης με την εφαρμογή μιας συμφωνημένης φόρμουλας, η οποία καθορίζει την τιμή επαναγοράς και στην οποία συνυπολογίζεται η κρατική χορηγία ως αντίτιμο.
- Το κράτος εγγράφει κάθε χρόνο στον προϋπολογισμό το κόστος που αντιστοιχεί στην κρατική χορηγία προς την ΚΕΔΙΠΕΣ για το πρόγραμμα.
- Ο οφειλέτης ενοικιάζει το ακίνητο από την ΚΕΔΙΠΕΣ για 14 χρόνια –ή εφ' όρου ζωής εφόσον είναι άνω των 65 ετών. Το κράτος καταβάλλει στον Φορέα (ΚΕΔΙΠΕΣ) το καθορισμένο ενοίκιο κατά την περίοδο ενοικίασης (στην περίπτωση του ελληνικού σχεδίου, προβλέπεται ότι το κράτος θα καλύπτει μόνο εν μέρει το ενοίκιο με το ποσό που αναλογεί για το στεγαστικό επίδομα). Το ενοίκιο καταβάλλεται ως κρατική χορηγία στο πλαίσιο της κοινωνικής πολιτικής. Ο Φορέας μπορεί να πωλήσει το ακίνητο αλλά διατηρούνται όλα τα δικαιώματα του ενοικιαστή για όλη την περίοδο ενοικίασης.
Το κυπριακό σχέδιο περιμένει τώρα την έγκριση της Γενικής Διεύθυνσης Ανταγωνισμού της Κομισιόν (DG COMP), που θα κρίνει αν υπάρχει ζήτημα κρατικής ενίσχυσης σε χρηματοδοτικούς φορείς, η οποία δεν θα ήταν συμβατή με το κοινοτικό δίκαιο για τον ανταγωνισμό. Το πιθανότερο είναι ότι το σχέδιο της Κύπρου θα εγκριθεί.
Οι προσαρμογές και το εμπόδιο του χρέους
Με τις αναγκαίες προσαρμογές, η αγορά εκτιμά ότι θα μπορούσε να εφαρμοσθεί και στην Ελλάδα το κυπριακό σχέδιο. Το βασικό εμπόδιο, όπως εκτιμούν αναλυτές, για το οποίο θα χρειαζόταν μια διαπραγμάτευση με τους ευρωπαϊκούς Θεσμούς, σχετίζεται με το δημόσιο χρέος και την επιβάρυνσή του από τη δημιουργία ενός Φορέα υπό κρατικό έλεγχο. Για την Κύπρο αυτό το ζήτημα δεν αποτέλεσε σημαντική εστία προβληματισμού, δεδομένου ότι έχει πολύ μικρότερο χρέος (προς το ΑΕΠ) από την Ελλάδα, το οποίο εκτιμάται ότι μειώθηκε κάτω από το 100% πέρυσι.
Ακόμη και αυτή η πλευρά του θέματος, πάντως, φαίνεται ότι υπάρχουν προϋποθέσεις να αντιμετωπισθεί, καθώς το αναμενόμενο δημοσιονομικό κόστος δεν θα είναι μεγάλο, δεδομένου ότι ο Φορέας θα καλύπτει τη μικρή ομάδα των ευάλωτων δανειοληπτών, για την οποία ισχύουν πολύ χαμηλά εισοδηματικά όρια. Εφόσον η Eurostat αποφασίσει τελικά ότι δεν χρειάζεται να «φουσκώσει» το χρέος με τις εγγυήσεις του σχεδίου «Ηρακλής», αναλυτές εκτιμούν ότι αυτή η επιβάρυνση θα μπορούσε να είναι ανεκτή, καθώς μάλιστα το ελληνικό χρέος εκτιμάται ότι μειώθηκε εντυπωσιακά το 2022, λόγω της μεγάλης αύξησης του ονομαστικού ΑΕΠ.
Με αυτά τα δεδομένα, όλα δείχνουν ότι σύντομα θα αρχίσει μια νέα συζήτηση για τον Φορέα Απόκτησης και Επαναμίσθωσης Ακινήτων με τους ευρωπαϊκούς Θεσμούς, όπου θα εξετασθεί πολύ σοβαρά, αυτή τη φορά, η ανάληψη αυτής της λειτουργίας από το Ελληνικό Δημόσιο.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
