«Βουτιά» τιμών στα ακίνητα της Αθήνας το πρώτο δίμηνο του 2021

Ισχυρό χτύπημα στις τιμές των ακινήτων στην Αθήνα φαίνεται ότι προκαλεί η πανδημία: ενώ οι μεταβιβάσεις ακινήτων στο Δήμο Αθηναίων παρέμειναν περίπου στα ίδια επίπεδα με πέρυσι στο πρώτο δίμηνο της χρονιάς, ωστόσο το τίμημα τους έπεσε έως και κατά 33%, καθώς η μεγάλη μείωση των μεταβιβάσεων το 2020, σχεδόν κατά 50%, φαίνεται ότι ώθησε τους πωλητές να αποδεχτούν χαμηλότερα τιμήματα.

Στα ακίνητα επαγγελματικής στέγης σημειώθηκε μείωση μεταβιβάσεων, της τάξεως του 43%, ενώ εντυπωσιακή άνοδο σημείωσαν οι μεταβιβάσεις θέσεων στάθμευσης την ίδια περίοδο, που έφτασε το 125% συγκριτικά με τους ίδιους μήνες του 2020.

Η πτώση των τιμών φαίνεται πως δημιουργεί ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων της Αθήνας, εφόσον σταδιακά εξομαλυνθεί η κατάσταση στην οικονομία.

Τα στοιχεία των μεταβιβάσεων για τους πρώτους μήνες του 2020 και του 2021 δείχνουν, επίσης, μια «στροφή» από ακριβές περιοχές -όπως για παράδειγμα το Κολωνάκι, το 2020- σε πιο οικονομικές, όπως π.χ. η Κυψέλη το 2021. 

Παράλληλα, λίγες ήταν οι μεταβιβάσεις ακινήτων πλήρους κυριότητας, όπως και το αντίστοιχο διάστημα πέρσι, στο δίμηνο αυτό έναντι αυτών του 2019, στο δήμο της Αθήνας με το μέσο τίμημα να εμφανίζεται μειωμένο 26,7%.

Σύμφωνα με ανάλυση του πρόεδρου του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates Θεμιστοκλή Μπάκα, η πανδημία του κορονοϊού έχει κάνει πλέον εμφανή τα νέα δεδομένα τόσο στην οικονομία γενικότερα, όσο και στην εγχώρια κτηματαγορά. Όπως υποστηρίζει, η έλλειψη ξένων επενδύσεων, το «πάγωμα» της βραχυχρόνιας μίσθωσης, το «αίσθημα» ανασφάλειας των εγχώριων επενδυτών ή/και η στιγμιαία στάση αναμονής, η μεγαλύτερη διαπραγματευτική που δημιουργούν οι συνθήκες του σήμερα για τους αγοραστές, ο στόχος των μεγαλύτερων αποδόσεων, η άμεση ανάγκη ιδιοκτητών για ρευστότητα, το πλήγμα στα επαγγελματικά ακίνητα που φαίνεται πλέον να επηρεάζονται περισσότερο σε σχέση με τις υπόλοιπες κατηγορίες ακινήτων, αντανακλώνται στα δεδομένα που προκύπτουν από το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων  του Υπουργείου Οικονομικών.

Οι μεταβιβάσεις κατά το πρώτο δίμηνο του 2021

Οι μεταβιβάσεις ακινήτων το πρώτο δίμηνο του νέου έτους καταγράφουν μία σχετική σταθερότητα. Η μείωση είναι μόλις 2,03% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2020, ενώ από το 2019 η μείωση αγγίζει το 63,02%. Το 2020, ο αριθμός των μεταβιβάσεων μειώθηκε σχεδόν κατά 48%.

Μείωση 26,74% του μέσου τιμήματος μεταβίβασης

Τα στοιχεία δείχνουν ότι η ζήτηση μειώθηκε κατά 70,61% όσον αφορά το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων που μεταβιβάστηκαν (πλήρους κυριότητας), ενώ μείωση καταγράφηκε και στον συνολικό τζίρο του συνόλου των μεταβιβάσεων κατά 69,03%. Το μέσο τίμημα ανά μεταβίβαση καταγράφει αύξηση κατά 5,29%. Ειδικότερα:

• Το πρώτο δίμηνο του 2021, το μέσο τίμημα των μεταβιβάσεων αγγίζει τα 967,31 €/τμ. Ο τζίρος που προκύπτει από το σύνολο των μεταβιβάσεων είναι 10.755.627,83€.
• Το αντίστοιχο χρονικό διάστημα του 2020, το μέσο τίμημα των μεταβιβάσεων αγγίζει τα 1.320,40 €/τμ. Ο τζίρος που προκύπτει από το σύνολο των μεταβιβάσεων είναι 14.779.706,48€.
• Το 2019, το πρώτο δίμηνο το μέσο το μέσο τίμημα των μεταβιβάσεων – πλήρης κυριότητας αγγίζει τα 918,63 €/τμ. Ο τζίρος είναι 34.766.353,12€.

Τα στοιχεία αυτά δείχνουν ότι η ζήτηση παραμένει σταθερή όσον αφορά το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων που μεταβιβάστηκαν, μείωση καταγράφηκε στο σύνολο του τζίρου του συνόλου των μεταβιβάσεων κατά 27,22%, καθώς και στο μέσο τίμημα ανά μεταβίβαση που μειώθηκε κατά 26,74%.

«Οι αυξήσεις που καταγράφηκαν στην κτηματαγορά του Δήμου Αθηναίων, καταγράφηκαν κυρίως εντός του 2019 όπου το μέσο τίμημα μεταβίβασης από 918,63 €/τμ το πρώτο δίμηνο του έτους, άγγιξε τα 1.320,40 €/τμ το πρώτο δίμηνο του 2020, δηλαδή αύξηση της τάξεως του +43,73%.  Το ανησυχητικό δεδομένο είναι το γεγονός ότι ενώ το πρώτο δίμηνο του 2020 το μέσο τίμημα ανά μεταβίβαση (πλήρης κυριότητας) ήταν 1.320,40 €/τμ , το αντίστοιχο χρονικό διάστημα του 2021, καταγράφεται μείωση της τάξεως του 26,74% και διαμορφώνεται στα 967,31€/τμ, όταν το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων των μεταβιβάσεων παραμένουν στα ίδια επίπεδα με απώλειες μόλις 0,66%, δηλαδή από 11.193,32τμ το 2020 σε 11.119,09 το 2021» εξηγεί ο κ. Μπάκας.

Όπως σημειώνει, είτε οι μεταβιβάσεις που πραγματοποιήθηκαν εντός του πρώτου διμήνου του 2020 ήταν κυρίως σε ακριβές περιοχές (π.χ. Κολωνάκι, Παγκράτι) του Δήμου Αθηναίων και το 2021 ήταν κυρίως σε οικονομικότερες περιοχές (Κυψέλη κλπ.), είτε για τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν το 2021 οι ιδιοκτήτες τους δέχθηκαν «γενναίες» μειώσεις της ζητούμενης τιμής πώλησης. «Τα δεδομένα λόγω της πανδημίας του κορονοϊού, δημιουργούν το κλίμα της δεύτερης επενδυτικής ευκαιρίας για αποδόσεις, τόσο των εγχώριων, όσο και των αλλοδαπών επενδυτών που θα θελήσουν να επενδύσουν σήμερα στην κτηματαγορά του Δήμου Αθηναίων», τονίζει η ανάλυση του κ. Μπάκα.

Πτώση 33,27% του μέσου τιμήματος

Kατά 33,27% μειώθηκε το μέσο τίμημα των διαμερισμάτων από 51 τμ έως 75 τμ με έτος κατασκευής 1961-1970, σε σχέση με το 2020, ενώ καταγράφεται αύξηση κατά 5,9% σε σχέση με το 2019. Ειδικότερα: 

• Το 2019, τα ακίνητα με τετραγωνικά μέτρα από 51τμ έως 75τμ, αποτελούσαν το 24,56% του συνόλου των μεταβιβάσεων, το 2020 το 29,84% των μεταβιβάσεων και το 2021 το 30,85%.
• Το 2019, τα ακίνητα με έτος κατασκευής 1961-1970, αποτελούσαν το 38,09% του συνόλου των μεταβιβάσεων, το 2020 το 46,70% και το 2021 το 32,64%.
• Το μέσο τίμημα ανά τετραγωνικό μέτρο του δημοφιλέστερου ακινήτου το 2019 ήταν 735,65€/τμ, το 2020 ήταν 1.168,21€/τμ και το 2021 μειώθηκε στα 779,51€/τμ.

Στην ανάλυση αυτή φαίνεται πως είτε οι μεταβιβάσεις ως προς τα τετραγωνικά μέτρα (51τμ -75τμ) και το έτος κατασκευής (1961-1970) που πραγματοποιήθηκαν εντός του πρώτου διμήνου του 2020 ήταν κυρίως σε ακριβές περιοχές (π.χ. Κολωνάκι, Παγκράτι) του Δήμου Αθηναίων και το 2021 ήταν κυρίως σε οικονομικότερες περιοχές (Κυψέλη κλπ.), είτε για τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν το 2021, οι ιδιοκτήτες τους δέχθηκαν «γενναίες» μειώσεις της ζητούμενης τιμής πώλησης..

«Θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι ανάμεσα στη ζητούμενη τιμή πώλησης και το τελικό τίμημα που πραγματοποιείται μια μεταβίβαση υπάρχει σε πολλές περιπτώσεις ένα discount που διαμορφώνεται ανάλογα με τη χρονική στιγμή και τα οικονομικά δεδομένα. Τα δεδομένα δηλώνουν ότι η κτηματαγορά του κέντρου της Αθήνας δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες», υπογραμμίζει ο κ. Μπάκας.

Πτώση 43% στις μεταβιβάσεις επαγγελματικής στέγης

Το 81,3% των μεταβιβάσεων το πρώτο δίμηνο του 2021 αφορούσε διαμερίσματα, το 0,51% μονοκατοικίες, το 8,8% επαγγελματική στέγη, το 4,66% θέσεις στάθμευσης και το 4,66% αποθήκες/γεωργικά/κτηνοτροφικά κτίρια. Τα αντίστοιχα ποσοστά το πρώτο δίμηνο του 2020 ήταν 74,6%, 0,50%, 15,22%, 2,03% και 7,61%. Το 2019 ήταν 81,6%, 0,76%, 11,3%, 1,34%, 4,59% και 0,38% τουριστικές εγκαταστάσεις/νοσηλευτήρια/Ευαγή –κατηγορία ακινήτου με μηδενικές μεταβιβάσεις το 2020 και το 2021.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι καταγράφεται μείωση στις μεταβιβάσεις επαγγελματικών ακινήτων κατά 43,33% σε σχέση με το 2020. Γεγονός που αποδεικνύει ότι η πανδημία έχει επηρεάσει αρνητικά το επενδυτικό ενδιαφέρον για αγορά επαγγελματικής στέγης (γραφείο, κατάστημα κλπ.).

«Εκτόξευση» 125% των μεταβιβάσεων θέσεων στάθμευσης

Το είδος του ακινήτου που καταγράφει διαχρονικά αύξηση των μεταβιβάσεων είναι οι θέσεις στάθμευσης. Το πρώτο δίμηνο του 2019, οι μεταβιβάσεις θέσεων στάθμευσης  αποτελούσαν το 1,34% του συνόλου των μεταβιβάσεων, το 2020 το 2,03% και το 2021, το 4,66% του συνόλου.

«Θεωρούμε ότι λόγω του μεγάλου προβλήματος που αντιμετωπίζουν οι συμπολίτες μας σχεδόν στο σύνολο των περιοχών του Δήμου Αθηναίων, οι μεταβιβάσεις και οι τιμές πώλησης των θέσεων στάθμευσης το επόμενο χρονικό διάστημα θα αυξάνονται συνεχώς. Παράλληλα, δεν είναι λίγοι οι κατασκευαστές νεόδμητων πολυκατοικιών που προσπαθούν να "βγάλουν" περισσότερες θέσεις στάθμευσης με στόχο τη μεμονωμένη πώληση τους» τονίζει ο κ. Μπάκας. 

Κυριαρχούν τα ακίνητα αξίας έως 100.000 ευρώ

Το 2021 οι μεταβιβάσεις με τίμημα έως 100.000€, αποτελούν το 86,53% του συνόλου. Αξίζει να αναφέρουμε ότι το αντίστοιχο διάστημα του 2020 ήταν 82,24% και το 2019 84,49%. Καταγράφεται, δηλαδή, μια αρκετά σημαντική αύξηση της ζήτησης φθηνών κατοικιών μεταξύ 2020 και 2021.

Το πρώτο δίμηνο του νέου έτους, το 46,11% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα έως 30.000€ και το 40,42%  τίμημα από 30.000€ έως 100.000€. Ενώ μόλις το 13,47% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα άνω των 100.000€, μειωμένο σε σχέση με το 2020 κατά 4,3 ποσοστιαίες μονάδες.

Αύξηση κατά 63,18% καταγράφεται στις μεταβιβάσεις ακινήτων με τίμημα από 40.000€ έως 50.000€ τη νέα χρονιά σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2020.

Στα ακριβότερα ακίνητα οι συναλλαγές «παγώνουν». Ειδικότερα, οι μεταβιβάσεις ακινήτων με τίμημα από 100.000€ έως 200.000€ το 2021 μειώθηκαν κατά 60,7% το πρώτο δίμηνο του 2021 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2020 και κατά 52,56% σε σχέση με το 2019.

Παράλληλα, μηδενικές καταγράφονται οι μεταβιβάσεις με τίμημα άνω των 500.000€ το πρώτο δίμηνο του 2021.

Το υψηλό ποσοστό (86,53%) των μεταβιβάσεων με τίμημα έως 100.000€ και η αύξηση των μεταβιβάσεων κατά 60,7% για ακίνητα με τίμημα από 40.000€ έως 50.000€, δηλώνει σύμφωνα με τον κ. Μπάκα ότι η ζήτηση στην κτηματαγορά του Δήμου Αθηναίων επικεντρώνεται σε χαμηλά επίπεδα αξίας, τόσο λόγω των δεδομένων που έχει επιφέρει η πανδημία του κορονοϊού αλλά και της έλλειψης ξένων επενδυτών.