Συνέχιση της ανόδου των τιμών κατοικιών στην Ελλάδα, με πιο συγκρατημένο ρυθμό, προβλέπει η Morningstar DBRS, καθώς η περιορισμένη προσφορά εξακολουθεί να στηρίζει την αγορά.
Η ανάκαμψη των ακινήτων ενισχύει την ασφάλεια των τραπεζικών δανείων, αλλά κάνει την αγορά σπιτιού ολοένα δυσκολότερη για τα νοικοκυριά, αφού οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα.
Στην έκθεσή του, ο οίκος αξιολόγησης επισημαίνει ότι ο βασικός μεσοπρόθεσμος κίνδυνος είναι η επιδείνωση της προσιτότητας της κατοικίας. Η σημερινή άνοδος, ωστόσο, δεν συνοδεύεται από την ταχεία επέκταση του δανεισμού που χαρακτήριζε την περίοδο πριν από την κρίση, περιορίζοντας τον κίνδυνο για το τραπεζικό σύστημα.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που παραθέτει η έκθεση, οι τιμές των διαμερισμάτων το 2025 ήταν 85% υψηλότερες από το χαμηλό του 2017 και 7% υψηλότερες από την κορυφή του 2008. Τα προκαταρκτικά στοιχεία για το δεύτερο τρίμηνο του 2026 δείχνουν ετήσια αύξηση 5,5%, επιβεβαιώνοντας ότι η άνοδος συνεχίζεται, με ηπιότερο ρυθμό.
Η DBRS εκτιμά ότι οι επίμονες ανισορροπίες προσφοράς και ζήτησης ευνοούν περαιτέρω, συγκρατημένες αυξήσεις και όχι μια γενικευμένη πτώση των τιμών. Ωστόσο, η πίεση στα εισοδήματα των αγοραστών, το υψηλό κόστος κατασκευής και η παραμονή των επιτοκίων σε αυξημένα επίπεδα μπορούν να περιορίσουν τη ζήτηση περισσότερο από το αναμενόμενο.
Λιγότερο χρέος, αλλά δυσκολότερη πρόσβαση στη στέγη
Η οικονομική ανάκαμψη, η βελτίωση της απασχόλησης, ο τουρισμός και οι ξένες επενδύσεις έχουν τροφοδοτήσει την αγορά. Ταυτόχρονα, η πολυετής υποεπένδυση έχει αφήσει την κατασκευαστική δραστηριότητα αισθητά χαμηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα, διατηρώντας την έλλειψη κατοικιών.
Πάντως, οι καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις στα ελληνικά ακίνητα μειώθηκαν περίπου 25% το 2025. Η έκθεση συνδέει εν μέρει την υποχώρηση με τη χαμηλότερη ζήτηση μέσω της Golden Visa, μετά την αυστηροποίηση των προϋποθέσεων.
Οι πιέσεις για τους εγχώριους αγοραστές παραμένουν έντονες, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις τουριστικές περιοχές. Ο δείκτης τιμών κατοικιών προς εισόδημα του ΟΟΣΑ έφτασε το 109,5 το 2025, πλησιάζοντας την προηγούμενη κορυφή του 114,1 το 2012. Η εξέλιξη αποτυπώνει τη σταδιακή απομάκρυνση της ιδιοκατοίκησης από τις οικονομικές δυνατότητες πολλών νοικοκυριών, ιδιαίτερα των νεότερων και όσων αγοράζουν πρώτη κατοικία.
Αυτό συμβαίνει παρά τη σημαντική μείωση του χρέους: ο λόγος χρέους προς εισόδημα των νοικοκυριών υποχώρησε περίπου στο 58% το 2024, από 98% μία δεκαετία νωρίτερα.
Στήριγμα για τις τράπεζες, με περιορισμένο όφελος στα έσοδα
Οι υψηλότερες αξίες ακινήτων ενισχύουν τις εξασφαλίσεις των τραπεζών και τις προοπτικές ανάκτησης οφειλών, διευκολύνοντας πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων και αναδιαρθρώσεις. Παράλληλα, τα συντηρητικά κριτήρια χρηματοδότησης περιορίζουν τη δημιουργία νέων κινδύνων. Το μέσο στεγαστικό δάνειο αντιστοιχούσε στο 64,8% της αξίας του ακινήτου το 2025, απαιτώντας σημαντική ίδια συμμετοχή από τον αγοραστή.
Οι νέες χορηγήσεις στεγαστικών αυξήθηκαν κατά 50% το 2025 και σχεδόν διπλασιάστηκαν στο επτάμηνο του 2026, με στήριξη από τα κρατικά στεγαστικά προγράμματα. Ωστόσο, το συνολικό υπόλοιπο παραμένει πολύ χαμηλότερο από την κορυφή του 2009. Έτσι, η ανάκαμψη των ακινήτων ενισχύει περισσότερο το προφίλ κινδύνου των τραπεζών παρά την ανάπτυξη των εσόδων τους.
Για την DBRS, η αγορά κατοικίας αποτελεί σήμερα παράγοντα σταθερότητας για τις τράπεζες. Προειδοποιεί, όμως, ότι η συνεχιζόμενη απόκλιση τιμών και εισοδημάτων μπορεί τελικά να περιορίσει τις συναλλαγές και να αποδυναμώσει την εγχώρια ζήτηση.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
