Οι ξένοι επιστρέφουν στο ελληνικό real estate με επενδύσεις 1,03 δισ. στο 6μηνο

Σημαντική ενίσχυση σημειώνουν οι ξένες επενδύσεις στην εγχώρια αγορά ακινήτων στο πρώτο εξάμηνο του 2026, επιβεβαιώνοντας ότι το ενδιαφέρον για το ελληνικό real estate παραμένει ισχυρό μετά την κάμψη της προηγούμενης χρονιάς.

Οι καθαρές άμεσες επενδύσεις μη κατοίκων σε ελληνικά ακίνητα διαμορφώθηκαν σε περίπου 1,03 δισ. ευρώ, από 938,3 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2025, καταγράφοντας αύξηση της τάξης του 9,5%.

Η επίδοση αυτή αποκτά ιδιαίτερο βάρος, καθώς έρχεται μετά τη σημαντική διόρθωση της προηγούμενης χρονιάς, όταν οι επενδυτικές ροές είχαν υποχωρήσει στα 2,056 δισ. ευρώ από το ιστορικό υψηλό των 2,75 δισ. ευρώ το 2024.

Η υποχώρηση του 2025, ωστόσο, είχε έρθει έπειτα από μια πολυετή περίοδο έντονης ανόδου και δεν ήταν από μόνη της αρκετή για να δείξει μόνιμη αλλαγή της επενδυτικής τάσης.

Η ανάκαμψη συγκεντρώθηκε στο πρώτο τρίμηνο

Η εικόνα μέσα στο πρώτο εξάμηνο του 2026 δεν ήταν ομοιόμορφη.

Στο α΄ τρίμηνο, οι καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα έφτασαν τα 511,6 εκατ. ευρώ, σημειώνοντας ισχυρή αύξηση σε ετήσια βάση.

Στο β΄ τρίμηνο οι εισροές παρέμειναν σε αντίστοιχα απόλυτα επίπεδα, κοντά στα 516 εκατ. ευρώ, αλλά ήταν χαμηλότερες από το ιδιαίτερα ισχυρό β΄ τρίμηνο του 2025.

Κατά συνέπεια, η αύξηση του εξαμήνου χρειάζεται προσεκτική ανάγνωση. Η βελτίωση έναντι του 2025 είναι σαφής, αλλά προήλθε κυρίως από την ισχυρή επίδοση των πρώτων τριών μηνών και όχι από συνεχή επιτάχυνση των επενδύσεων σε όλη τη διάρκεια του εξαμήνου.

Η εικόνα δείχνει περισσότερο ότι η ζήτηση από το εξωτερικό παραμένει ισχυρή, παρά ότι έχει ήδη ξεκινήσει ένας νέος κύκλος αντίστοιχος με εκείνον που οδήγησε στο ρεκόρ του 2024.

Η μεγάλη αλλαγή της τελευταίας επταετίας

Ανεξάρτητα από τις ετήσιες διακυμάνσεις, η πορεία των τελευταίων ετών δείχνει πόσο έχει αυξηθεί η σημασία των ξένων κεφαλαίων για την ελληνική αγορά ακινήτων.

Από το 2019 και μετά, οι εισροές κινούνται σε επίπεδα πολύ υψηλότερα από εκείνα που καταγράφονταν πριν από την ανάκαμψη της αγοράς. Η πανδημία ανέκοψε προσωρινά την τάση, όμως από το 2021 οι επενδύσεις επιταχύνθηκαν εκ νέου και ξεπέρασαν τα 2 δισ. ευρώ τόσο το 2023 όσο και το 2024.

Το 2025 αποτέλεσε την πρώτη σημαντική κάμψη μετά από αυτή την ανοδική διαδρομή, χωρίς όμως οι εισροές των περίπου 2,06 δισ. ευρώ να μπορούν να χαρακτηριστούν χαμηλές σε ιστορικούς όρους.

Η εξέλιξη του 2026 δείχνει μέχρι στιγμής ότι το ελληνικό real estate παραμένει ελκυστικό για τους ξένους επενδυτές, αν και πλέον η αγορά κινείται σε πιο ώριμη φάση.

Ο ρόλος της Golden Visa

Στην πορεία των προηγούμενων ετών σημαντικό ρόλο είχε και το πρόγραμμα Golden Visa, χωρίς όμως να ταυτίζεται το σύνολο των ξένων επενδύσεων σε ακίνητα με το συγκεκριμένο πρόγραμμα.

Οι αλλαγές που τέθηκαν σε εφαρμογή αύξησαν το ελάχιστο ύψος επένδυσης στις 800.000 ευρώ στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και σε ορισμένες ακόμη περιοχές, ενώ για τις υπόλοιπες το βασικό όριο διαμορφώθηκε στις 400.000 ευρώ. Παράλληλα, διατηρήθηκε όριο 250.000 ευρώ σε ειδικές περιπτώσεις, όπως η μετατροπή επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες και η αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων.

Οι αλλαγές αυτές είναι ένας από τους παράγοντες που πρέπει να λαμβάνονται υπόψη στην ερμηνεία της κάμψης του 2025, καθώς πριν από την εφαρμογή των νέων ορίων είχε προηγηθεί αυξημένη δραστηριότητα από επενδυτές που επιδίωξαν να προλάβουν το προηγούμενο καθεστώς.

Ωστόσο, δεν είναι ασφαλές να αποδοθεί η συνολική μεταβολή των άμεσων επενδύσεων αποκλειστικά στη Golden Visa. Οι σχετικές ροές περιλαμβάνουν ευρύτερο φάσμα επενδύσεων και επηρεάζονται επίσης από τις τιμές, τη διαθεσιμότητα ακινήτων, το οικονομικό περιβάλλον και τις αποδόσεις που προσφέρει η αγορά.

Το γεγονός ότι στο πρώτο τρίμηνο του 2026 οι επενδυτικές εισροές αυξήθηκαν έντονα, παρά το αυστηρότερο πλαίσιο της Golden Visa, αποτελεί ένδειξη ότι η ξένη ζήτηση έχει ευρύτερη βάση.

Οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν, αλλά με πιο αργό ρυθμό

Οι ξένες επενδύσεις συνεχίζονται σε μια περίοδο κατά την οποία οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να αυξάνονται, αλλά με σαφώς χαμηλότερο ρυθμό από αυτόν των προηγούμενων ετών.

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, στο β΄ τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,5% σε ετήσια βάση. Για το σύνολο του 2025 η μέση αύξηση ήταν 8,3%, έναντι 9,1% το 2024.

Στην Αθήνα η αύξηση διαμορφώθηκε στο 5%, στη Θεσσαλονίκη στο 4,7%, στις άλλες μεγάλες πόλεις στο 5,4% και στις λοιπές περιοχές της χώρας στο 7,1%. 

Τα στοιχεία δείχνουν επομένως επιβράδυνση του ρυθμού ανόδου και όχι πτώση των τιμών. Η αγορά συνεχίζει να ακριβαίνει, αλλά με πιο ήπιους ρυθμούς σε σχέση με την περίοδο της πολύ έντονης ανόδου.

Παράλληλα, η ισχυρότερη αύξηση που καταγράφεται στις λοιπές περιοχές της χώρας δείχνει ότι η άνοδος των τιμών δεν περιορίζεται πλέον στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα.

Αυξάνεται η οικοδομική δραστηριότητα

Ανοδική εικόνα παρουσιάζει και η οικοδομική δραστηριότητα, στοιχείο που μπορεί σταδιακά να ενισχύσει την προσφορά νέων ακινήτων.

Στο δωδεκάμηνο Ιουλίου 2025-Ιουνίου 2026, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα αυξήθηκε κατά 10,4% στον αριθμό των αδειών, 14,6% στην επιφάνεια και 20% στον όγκο σε σύγκριση με το προηγούμενο δωδεκάμηνο, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ. 

Μόνο τον Ιούνιο του 2026, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα κατέγραψε αύξηση 21,8% στον αριθμό των αδειών, 25,2% στην επιφάνεια και 22,7% στον όγκο. 

Οι αριθμοί δείχνουν ότι το επενδυτικό και κατασκευαστικό ενδιαφέρον παραμένει έντονο. Δεν σημαίνουν, όμως, ότι ισόποση νέα προσφορά κατοικιών έχει ήδη περάσει στην αγορά, καθώς οι οικοδομικές άδειες προηγούνται χρονικά της ολοκλήρωσης των έργων και αφορούν διαφορετικές χρήσεις ακινήτων.

Το ενδιαφέρον παραμένει, αλλά η αγορά αλλάζει ταχύτητα

Τα στοιχεία του πρώτου εξαμήνου δείχνουν ότι η κάμψη του 2025 δεν αποτέλεσε μέχρι στιγμής μόνιμη αλλαγή τάσης στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα. Οι εισροές επέστρεψαν σε θετικό ετήσιο ρυθμό, χωρίς όμως να εμφανίζουν ακόμη τη δυναμική που είχε οδηγήσει στο ρεκόρ του 2024.

Η ελληνική αγορά εξακολουθεί να προσελκύει σημαντικά ξένα κεφάλαια, την ώρα που οι τιμές των κατοικιών συνεχίζουν να αυξάνονται και η οικοδομική δραστηριότητα ενισχύεται.

Ταυτόχρονα, η επιβράδυνση των ανατιμήσεων και οι διαφορετικές επιδόσεις μεταξύ των δύο πρώτων τριμήνων του 2026 παραπέμπουν σε μια αγορά πιο ώριμη και πιο επιλεκτική σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο.

Το επόμενο διάστημα θα δείξει αν η αύξηση του πρώτου εξαμήνου θα διατηρηθεί και στο υπόλοιπο έτος ή αν οι ξένες επενδύσεις θα κινηθούν σε ένα σταθερότερο επίπεδο, χαμηλότερα από το ιστορικό ρεκόρ του 2024.