Μια νέα παγίδα στους πλειστηριασμούς απειλεί να αφήσει εκτός αγοράς ακίνητα που θα μπορούσαν να επιστρέψουν στην οικονομία και να ενισχύσουν την προσφορά κατοικιών, σε μια περίοδο κατά την οποία η στεγαστική κρίση παραμένει ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα.
Στο επίκεντρο βρίσκεται η αδυναμία τακτοποίησης αυθαιρέτων της Κατηγορίας 5 σε ακίνητα που αποκτώνται μέσω πλειστηριασμών, μετά τη μη παράταση της ειδικής προθεσμίας που ίσχυε για τη συγκεκριμένη κατηγορία.
Από την 1η Ιανουαρίου 2026, όπως αποκάλυψε το BD, δεν υπάρχει πλέον θεσμικό πλαίσιο που να επιτρέπει τη νομιμοποίηση αυτών των αυθαιρεσιών, με αποτέλεσμα ακίνητα που περνούν σε νέους ιδιοκτήτες μέσω πλειστηριασμών να κινδυνεύουν να καταστούν πρακτικά μη αξιοποιήσιμα.
Πρόκειται για ένα πρόβλημα που, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, δεν περιορίζεται στους νέους ιδιοκτήτες. Μπορεί να επηρεάσει τη λειτουργία των πλειστηριασμών, την προσφορά κατοικιών, τις αξίες των ακινήτων, τις ανακτήσεις των servicers και, τελικά, τις τιτλοποιήσεις του σχεδίου «Ηρακλής».
Τα αυθαίρετα Κατηγορίας 5 αποτελούν την πιο δύσκολη κατηγορία αυθαιρέτων, καθώς αφορά ακίνητα με μεγάλες και «βαριές» πολεοδομικές παραβάσεις.
Αγοράζουν ακίνητα «στα τυφλά»
Το πρόβλημα γίνεται μεγαλύτερο εξαιτίας της ίδιας της διαδικασίας των πλειστηριασμών.
Οι υποψήφιοι αγοραστές, στις περισσότερες περιπτώσεις, δεν έχουν πρόσβαση στο εσωτερικό του ακινήτου πριν το αποκτήσουν. Επομένως, δεν μπορούν να γνωρίζουν με βεβαιότητα την πολεοδομική και εσωτερική του κατάσταση, ούτε την ύπαρξη ή την έκταση πιθανών αυθαιρεσιών.
Η πραγματική εικόνα του ακινήτου μπορεί να αποκαλυφθεί μόνο μετά την ολοκλήρωση της μεταβίβασης και την απόκτηση πρόσβασης από τον νέο ιδιοκτήτη. Αν τότε διαπιστωθούν αυθαιρεσίες της Κατηγορίας 5, δεν υπάρχει πλέον η δυνατότητα αξιοποίησης των προβλεπόμενων διαδικασιών τακτοποίησης.
Αυτός ήταν και ο λόγος για τον οποίο είχε αρχικά προβλεφθεί ειδική δυνατότητα τακτοποίησης για τα ακίνητα που αποκτώνται μέσω πλειστηριασμών.
Ακόμη, όμως, και η προθεσμία του ενός έτους που ίσχυε μέχρι σήμερα αποδεικνυόταν στην πράξη δύσκολο να τηρηθεί.
Δικαστικές διαδικασίες, καθυστερήσεις στην αποβολή προηγούμενων ιδιοκτητών ή μισθωτών και γραφειοκρατικά εμπόδια μπορούσαν να εμποδίσουν τον νέο ιδιοκτήτη να αποκτήσει εγκαίρως πρόσβαση στο ακίνητο, προκειμένου να εντοπίσει και να τακτοποιήσει τις αυθαιρεσίες.
Ο κίνδυνος να δημιουργηθούν «νεκρά» ακίνητα
Η κατάργηση της δυνατότητας τακτοποίησης δημιουργεί τον κίνδυνο ακίνητα με σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις να μετατραπούν ουσιαστικά σε «νεκρά» περιουσιακά στοιχεία.
Χωρίς δυνατότητα νομιμοποίησης των αυθαιρεσιών, η αξιοποίησή τους για πώληση ή ενοικίαση γίνεται εξαιρετικά δύσκολη. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η μοναδική θεωρητική λύση μπορεί να είναι η κατεδάφιση των αυθαίρετων κατασκευών, με σημαντικές συνέπειες για την αξία του ακινήτου.
Το πρόβλημα αποκτά ακόμη μεγαλύτερη διάσταση λόγω της σημερινής κατάστασης στην αγορά κατοικίας.
Την ώρα που η περιορισμένη προσφορά ακινήτων αποτελεί έναν από τους βασικούς παράγοντες πίεσης στις τιμές και στα ενοίκια, ακίνητα που θα μπορούσαν να επιστρέψουν στην αγορά κινδυνεύουν να παραμείνουν αναξιοποίητα.
Με αυτόν τον τρόπο περιορίζεται ακόμη περισσότερο το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών και δυσχεραίνεται η προσπάθεια ενίσχυσης της προσφοράς.
Πλήγμα και στους πλειστηριασμούς
Η αβεβαιότητα γύρω από τα αυθαίρετα Κατηγορίας 5 δημιουργεί, παράλληλα, έναν πρόσθετο παράγοντα κινδύνου για όποιον εξετάζει την αγορά ακινήτου μέσω πλειστηριασμού.
Ένας υποψήφιος αγοραστής καλείται να υπολογίσει στην προσφορά του το ενδεχόμενο να αποκτήσει ένα ακίνητο με πολεοδομικές παραβάσεις που δεν μπορούν να τακτοποιηθούν και, επομένως, με περιορισμένες δυνατότητες μελλοντικής αξιοποίησης.
Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, αυτό μπορεί να οδηγήσει σε μεγαλύτερη επιφυλακτικότητα των επενδυτών, χαμηλότερες προσφορές και περισσότερους άγονους πλειστηριασμούς.
Δημιουργείται έτσι ένας φαύλος κύκλος: η αβεβαιότητα περιορίζει το ενδιαφέρον, οι χαμηλότερες προσφορές πιέζουν τις αξίες και περισσότερα ακίνητα δυσκολεύονται να επιστρέψουν στην αγορά.
Η ανησυχία των servicers
Τις επιπτώσεις του προβλήματος έχουν επισημάνει και οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων, οι γνωστοί servicers.
Σύμφωνα με πληροφορίες, έχουν αποστείλει επιστολή και στην κυβέρνηση, επισημαίνοντας τις περιπλοκές που δημιουργούνται από τη μη παράταση της ειδικής προθεσμίας.
Όπως υποστηρίζουν, η πρόσφατη νομοθετική πρωτοβουλία, παρότι παρέτεινε σειρά πολεοδομικών προθεσμιών έως το 2028, άφησε εκτός τη δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρέτων Κατηγορίας 5 για ακίνητα που αποκτώνται μέσω πλειστηριασμών.
Για τους servicers το ζήτημα έχει άμεση οικονομική διάσταση, καθώς η μείωση της εμπορευσιμότητας ενός ακινήτου επηρεάζει τόσο την αξία του όσο και τη δυνατότητα ανάκτησης απαιτήσεων.
Παράλληλα, ακίνητα με αυθαιρεσίες που δεν μπορούν να νομιμοποιηθούν δυσκολεύονται να χρησιμοποιηθούν ως εξασφαλίσεις για νέα ή υφιστάμενα δάνεια, περιορίζοντας την πιστοδοτική τους αξία και επηρεάζοντας την ενυπόθηκη πίστη.
Γιατί το πρόβλημα φτάνει μέχρι τον «Ηρακλή»
Οι επιπτώσεις μπορεί να φτάσουν και στο σχέδιο «Ηρακλής», καθώς η ομαλή ροή εσόδων στις τιτλοποιήσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων εξαρτάται σε σημαντικό βαθμό από την αξιοποίηση και τη ρευστοποίηση των ακινήτων που έχουν δοθεί ως εξασφαλίσεις.
Όσο μειώνεται η εμπορευσιμότητα και η αξία αυτών των ακινήτων, τόσο περιορίζονται οι δυνατότητες ανάκτησης απαιτήσεων.
Αυτό μπορεί να επηρεάσει αρνητικά τις ταμειακές ροές των τιτλοποιήσεων και, κατ' επέκταση, την απόδοση ενός προγράμματος που στηρίζεται σε κρατικές εγγυήσεις και συνδέεται άμεσα με τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα.
Τι ζητάει η αγορά
Στο πλαίσιο αυτό, τραπεζικές πηγές θεωρούν σημαντική μια νέα νομοθετική παρέμβαση που θα επαναφέρει τη δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρέτων της Κατηγορίας 5 για ακίνητα που αποκτώνται μέσω πλειστηριασμών.
Η παρέμβαση θεωρείται απαραίτητη προκειμένου να αποτραπεί η απαξίωση σημαντικού μέρους του κτιριακού αποθέματος, να περιοριστεί η αβεβαιότητα για τους υποψήφιους αγοραστές και να διευκολυνθεί η επιστροφή περισσότερων ακινήτων στην αγορά.
Το ζητούμενο είναι να μη δημιουργηθεί μια κατηγορία ακινήτων που, ενώ αλλάζουν χέρια μέσω πλειστηριασμών, παραμένουν στην πράξη εγκλωβισμένα και εκτός οικονομικής αξιοποίησης.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
