Alpha Bank: Στεγαστική κρίση και τάσεις στην αγορά ακινήτων

Η νέα μελέτη της Alpha Bank προσφέρει μια πιο ολοκληρωμένη εικόνα για τις συνθήκες που επικρατούν στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, έναν χρόνο μετά την πρώτη συστηματική αποτύπωση των εξελίξεων. Το βασικό ερώτημα που επιχειρεί να απαντήσει είναι πώς μια χώρα με υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης και σημαντικό μέρος του πλούτου επενδεδυμένο σε ακίνητα, αντιμετωπίζει σήμερα στεγαστική κρίση.

Η «κληρονομιά» της κρίσης και το γηρασμένο κτιριακό απόθεμα

Η επενδυτική άπνοια σε κατοικίες κατά τη διάρκεια της κρίσης ανέκοψε την ανανέωση του φυσικού κεφαλαίου. Οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώνονταν κατά 25% ετησίως, με αποτέλεσμα έως το 2017 να αντιστοιχούν μόλις στο 5% των συνολικών επενδύσεων. Από το 2018 και μετά, παρατηρείται ανάκαμψη, αν και σε χαμηλότερα επίπεδα από την προ κρίσης περίοδο.

Περίπου τα δύο τρίτα των κατοικιών έχουν ανεγερθεί πριν από το 1990, ενώ μόλις το 2,6% κατασκευάστηκε από το ξέσπασμα της κρίσης και έπειτα. Έξι στις δέκα κύριες κατοικίες χρειάζονται ενεργειακή αναβάθμιση, γεγονός που καθιστά επιτακτική την ανάγκη εκτεταμένων ανακαινίσεων και παρεμβάσεων.

Κενές κατοικίες: μια υποαξιοποιημένη δεξαμενή

Παρά τη στενότητα στην αγορά, το 35% των κανονικών κατοικιών στη χώρα παραμένει μη κατοικούμενο, το τρίτο υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ. Από αυτές, το 22,5% είναι δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες και το 12% πραγματικά κενά ακίνητα. Αν και οι κενές κατοικίες μειώθηκαν κατά 11,6% σε σχέση με την προηγούμενη απογραφή, ο αριθμός τους παραμένει υψηλός.

Η μελέτη της Alpha Bank αποδίδει το φαινόμενο σε πολλαπλές ιδιοκτησίες, δυσχέρειες συνεννόησης μεταξύ ιδιοκτητών ή κληρονόμων, υψηλό κόστος ανακαίνισης και χαμηλή χρηματοοικονομική απόδοση. Παρά τα εμπόδια, ένας στους πέντε ιδιοκτήτες εξετάζει το ενδεχόμενο ενοικίασης, κάτι που μπορεί να ενισχύσει την προσφορά στο μέλλον.

Η πίεση των μεγάλων αστικών κέντρων

Η υπερσυγκέντρωση πληθυσμού σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη αποτελεί βασικό παράγοντα της στεγαστικής πίεσης. Πάνω από το 70% των πολιτών κατοικεί σε αστικές περιοχές, ενώ σχεδόν ο μισός πληθυσμός συγκεντρώνεται στα δύο μεγαλύτερα κέντρα.

Η Αττική, που φιλοξενεί το 35% του πληθυσμού και παράγει το 46% του ΑΕΠ, συγκεντρώνει και το 40% των επιχειρήσεων. Η ανισορροπία ανάμεσα στη ζήτηση και την περιορισμένη προσφορά εξηγεί την άνοδο τιμών και ενοικίων.

Αύξηση ικανοποίησης αλλά και ανησυχία για το μέλλον

Η νέα έρευνα δείχνει αύξηση της ικανοποίησης από την κατοικία κατά 9%, κυρίως μεταξύ ιδιοκτητών. Οι ενοικιαστές παραμένουν η λιγότερο ικανοποιημένη κατηγορία, γεγονός που σχετίζεται με την άνοδο των ενοικίων.

Περίπου το 70% των ερωτηθέντων αναμένει περαιτέρω αύξηση ενοικίων, ενώ μόνο το 59% των εκμισθωτών συμμερίζεται αυτή την εκτίμηση. Η οικονομία διαμοιρασμού θεωρείται πλέον ο σημαντικότερος παράγοντας διαμόρφωσης τιμών, με τις κυβερνητικές πολιτικές να ακολουθούν.

Παρά τις πιέσεις, η πρόθεση αγοράς κατοικίας αυξήθηκε κατά 8%, ενώ μεταξύ των ενοικιαστών η αύξηση φτάνει το 13%.

Το πρόγραμμα «Σπίτι μου II» και οι νέες δυναμικές

Το ενδιαφέρον για το πρόγραμμα «Σπίτι μου II» είναι υπαρκτό, αλλά όχι καθολικό. Το 24% των ενδιαφερομένων είχε υποβάλει ή σχεδίαζε να υποβάλει αίτηση, ενώ το 45% απέκλειε το ενδεχόμενο, κυρίως λόγω εισοδηματικών και ηλικιακών περιορισμών. Παρά ταύτα, το 66% συμφωνεί με τη φιλοσοφία του προγράμματος.

Προς μια νέα στεγαστική πολιτική

Η μελέτη καταλήγει ότι το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα είναι πρωτίστως ζήτημα προσφοράς και απαιτεί συνεκτική στρατηγική. Η συγκέντρωση απασχόλησης σε λίγες πόλεις αυξάνει τη ζήτηση και τις τιμές, ενώ μέτρα όπως η ένταξη νέων περιοχών στον πολεοδομικό σχεδιασμό και η ενίσχυση της αποκέντρωσης μπορούν να συμβάλουν στη μείωση της πίεσης.

Η διεύρυνση της εξ αποστάσεως εργασίας μπορεί να ενισχύσει τη γεωγραφική διάχυση της ζήτησης και τη βιωσιμότητα της περιφέρειας. Παράλληλα, φορολογικά κίνητρα για εταιρείες που απασχολούν προσωπικό εξ αποστάσεως και για ιδιοκτήτες που μετακινούνται σε μικρότερες περιοχές μπορούν να αποδώσουν οφέλη.

Οι λόγοι που εμποδίζουν τη διάθεση κλειστών κατοικιών χωρίζονται σε δύο ομάδες: οι πρώτοι σχετίζονται με πολλαπλές ιδιοκτησίες και υψηλό κόστος ανακαίνισης, ενώ οι δεύτεροι αφορούν προσωρινή μη αξιοποίηση. Ένας στους πέντε ιδιοκτήτες δηλώνει πρόθεση ενοικίασης, 6% πώλησης και 15% διατήρησης για μελλοντική χρήση. Επιπλέον φορολογικά κίνητρα θα μπορούσαν να επιταχύνουν τη διάθεση.

Η πρόσφατη κυβερνητική δέσμη μέτρων στοχεύει στη διευκόλυνση αξιοποίησης κενών ακινήτων. Ωστόσο, απαιτείται περαιτέρω χαρτογράφηση βάσει δεδομένων από το Κτηματολόγιο και την ΑΑΔΕ για τον σχεδιασμό στοχευμένων στεγαστικών πολιτικών ανά περιοχή.