Να βάλει τέλος σε μία ιδιότυπη «ομηρία» ετών για πολλούς ιδιοκτήτες διατηρητέων κτηρίων, που αδυνατούν λόγω του υψηλότατου κόστους να τα συντηρήσουν, αλλά και αυθαιρέτων κατηγορίας 5 επιχειρεί το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με την επαναφορά του μέτρου της μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Για να μπει το νερό στο αυλάκι, αποφεύγοντας κακοτοπιές και αδιαφανείς διαδικασίες, το «όχημα» θα είναι η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, που έχει θεσμοθετηθεί από τα τέλη του 2020.
Την υλοποίηση της νέας ψηφιακής πλατφόρμας βάζει μπρος το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ), μέσω διεθνούς ανοιχτού διαγωνισμού, συνολικού προϋπολογισμού 22,98 εκατ. ευρώ. Το έργο χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης και η καταληκτική ημερομηνία υποβολής προσφορών είναι η 26η Νοεμβρίου 2024.
Μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης θα γίνεται απρόσωπα η αγοραπωλησία δικαιωμάτων δόμησης, με συγκεκριμένη χρηματική αξία. Αυτή θα λειτουργεί επί της ουσίας και ως μηχανισμός αποζημίωσης δικαιούχων ιδιοκτητών, δημιουργώντας συγχρόνως πόρους για «πράσινα» έργα, αφού το 5% της αξίας κάθε συναλλαγής θα κατευθύνεται στη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων μέσω του «Πράσινου Ταμείου».
Ουσιαστικά, το «περίσσευμα» συντελεστή δόμησης από κτήρια ή δεσμευμένους αλλά αναξιοποίητους χώρους σε περιοχές όπου δεν μπορεί να αξιοποιηθεί, μεταφέρεται σε περιοχές όπου υπάρχει «έλλειμα» βάσει περιβαλλοντικών κριτηρίων. Πωλητές και αγοραστές συντελεστή δόμησης θα έχουν τη δυνατότητα να καταχωρήσουν τα ακίνητά τους στην Ψηφιακή Τράπεζα Γης, η οποία δεν θα επιτρέπει ούτε απευθείας επαφή μεταξύ τους, ούτε την ανάμιξη δημοσίων φορέων, ενισχύοντας έτσι τη διαφάνεια.
Δεξαμενή άνω των 420.000 κτηρίων
Βεβαίως, το βασικό «μενού» για να επανέλθει η μεταφορά συντελεστή δόμησης, που στη χώρα μας λειτούργησε για μία δεκαετία, μέχρι την κόκκινη κάρτα του ΣτΕ το 1990, δεν είναι άλλο από τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ). Αυτή ήταν και η απαίτηση του ανωτάτου δικαστηρίου, να καθοριστούν δηλαδή συγκεκριμένες ζώνες. Αποτέλεσμα της στρεβλής εφαρμογής του μέτρου ήταν κτήρια-εκτρώματα, με πολλούς ορόφους και ιδιαίτερα ενεργοβόρα, σε κεντρικούς άξονες των αστικών κέντρων.
Από τότε, όλες οι επιχειρούμενες αλλαγές από την πολιτεία σκόνταψαν. Χαρακτηριστικό παράδειγμα, το πλαίσιο του ν. 3044/2002, υπό το οποίο μεν ο θεσμός λειτούργησε από το 2004 ως το 2007, οπότε κρίθηκε ως αντισυνταγματικός, δημιουργώντας ένα μεγάλο πολεοδομικό και κοινωνικό πρόβλημα.
Σημειώνεται ότι, κατά το παρελθόν, έχουν εκδοθεί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή από διατηρητέα, μνημεία και ρυµοτοµούµενα ακίνητα που αντιστοιχούν σε πάνω από 1.100.000 τ.µ. Με τη διακοπή του θεσμού έμειναν σε εκκρεμότητα τίτλοι που αντιστοιχούν σε 450.000 τ.µ., με την εκτιμώμενη αξία τους να υπερβαίνει τα 185 εκατ. ευρώ.
Σύμφωνα, δε, με τα τεύχη του διαγωνισμού, εκτιμάται πως αυτή τη στιγμή στη χώρα υπάρχουν περίπου 20.000 διατηρητέα κτήρια και μνημεία, που έχουν περισσευούμενο συντελεστή της τάξης των 3.000.000 – 4.000.000 τ.μ. Πρόκειται ως επί το πλείστον για παρατημένα και διαλυμένα οικοδομήματα, είτε λόγω έλλειψης χρημάτων από τους ιδιοκτήτες για την αποκατάστασή τους, είτε λόγω πολυιδιοκτησίας, είτε επειδή είναι αγνώστου ιδιοκτήτη.
Ενδεικτικά στα ακίνητα προσφοράς μεταφοράς συντελεστή συγκαταλέγονται: 20.000 διατηρητέα, 400.000 αυθαίρετα κατηγορίας 5, που περιλαμβάνουν κτήρια με υπερβάσεις άνω του 40% των μεγεθών κάλυψης και δόμησης και άνω του 20% του επιτρεπόμενου ύψους ή εντελώς παράνομα κτήρια χωρίς οικοδομική άδεια, πρώην στρατόπεδα και εκτάσεις των Ενόπλων Δυνάμεων, παλαιά δημόσια ή δημοτικά κτήρια προς απόσυρση, δημόσιες εκτάσεις και παλαιές υποδομές που μένουν αναξιοποίητες, περιοχές (με δημόσια ή ιδιωτική περιουσία) που επιβάλλονται περιορισμοί δόμησης και ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών σε δασικές εκτάσεις που χρήζουν αποζημίωσης από το κράτος.
Χρονοβόρο εγχείρημα
Στο πλαίσιο της σύμβασης που θα προχωρήσει το ΤΕΕ, θα σχεδιαστεί, θα αναπτυχθεί και θα τεθεί σε λειτουργία σε διάστημα 15 μηνών η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, μια ηλεκτρονική πλατφόρμα δηλαδή, που θα διευκολύνει τη μεταφορά συντελεστή δόμησης από ακίνητα προσφοράς σε ακίνητα υποδοχής. Στο έργο περιλαμβάνεται και η διερεύνηση του νομικού πλαισίου, ώστε η μεταφορά να γίνει με νομική ασφάλεια, ενώ θα αναπτυχθεί και η απαραίτητη γεωχωρική βάση δεδομένων.
Βάσει νόμου, προβλέπεται η κατά προτεραιότητα εγγραφή των τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης που έχουν ήδη εκδοθεί, έπειτα από τον αναγκαίο έλεγχο της αρμόδιας Διεύθυνσης του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης επιδιώκεται η νομιμοποίηση ακινήτων, η ανάπτυξη ανοιχτών κοινόχρηστων χώρων, καθώς και χώρων στάθμευσης (υπόγειων ή υπέργειων) σε περιοχή όπου υπάρχει μεγάλη επιβάρυνση, η μείωση της γραφειοκρατίας και η ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας. Ακόμη, θα ξεπεραστεί η έλλειψη πόρων εκ μέρους του δημοσίου για την αποζημίωση δικαιούχων ιδιοκτησιών, που απαλλοτριώνονται για τη δημιουργία κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων κ.λπ.
Για να λειτουργήσει, όμως, η μεταφορά συντελεστή δόμησης θα πρέπει οι 325 δήμοι της χώρας, στο πλαίσιο των νέων Τοπικών Χωρικών Σχεδίων (ΤΧΣ) που οφείλουν να εκπονήσουν εντός της επόμενης τριετίας, να καθορίσουν τουλάχιστον μία ή δύο περιοχές ως ΖΥΣ. Σε αυτές θα επιτρέπεται η μεταφορά συντελεστή και θα προβλέπεται μειωμένη κάλυψη, αύξηση ύψους και συντελεστή δόμησης.
Σήμερα, εκπονείται πολεοδομικός σχεδιασμός για πάνω από το 70% της επικράτειας μέσω της υλοποίησης 229 μελετών Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και 16 μελετών Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, σε τέσσερις κύκλους αναθέσεων που θα «καλύψουν» 768 δημοτικές ενότητες όλης της χώρας.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
