Με διψήφιο ρυθμό ετήσιας αύξησης «τρέχουν» οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα για οκτώ συνεχή τρίμηνα, ενώ στη διάρκεια της κρίσης σημείωσαν πρωτοφανή μείωση σε καιρό ειρήνης, που ξεπέρασε το 40%. Το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο προειδοποιεί ότι οι τιμές των οικιστικών ακινήτων έχουν μπει πια σε ζώνη υπερτίμησης με βάση τα θεμελιώδη οικονομικά στοιχεία, εκτίμηση που συμμερίζονται οι οικονομολόγοι της Τράπεζας Πειραιώς, αποδίδοντας το φαινόμενο κυρίως στην ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, όπου καταλυτικό ρόλο έχουν διαδραματίσει οι μειωμένες επενδύσεις στη διάρκεια της κρίσης και η βραχυχρόνια μίσθωση.
Οι διακυμάνσεις στις τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα δεν προσφέρονται για... καρδιοπαθείς. Σύμφωνα με τα στοιχεία για τον Νέο Δείκτη Διαμερισμάτων στο σύνολο της χώρας που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος,
- Οι τιμές κατοικιών έπιασαν «ταβάνι» το τρίτο τρίμηνο του 2008, όταν ο Δείκτης «έγραψε» τιμή 102,2. Είχε προηγηθεί η πρώτη περίοδος εισόδου της χώρας στην ευρωζώνη, όπου τη ζήτηση για κατοικίες τροφοδότησε η έντονη πιστωτική επέκταση με μεγάλη αύξηση των στεγαστικών δανείων.
- Το ξέσπασμα της μεγάλης οικονομικής κρίσης έφερε μια πτώση τιμών εντελώς ασυνήθιστη για μια ανεπτυγμένη οικονομία σε καιρό ειρήνης, που ξεπέρασε το 40%. Ο Δείκτης Τιμών της ΤτΕ έπεσε στο χαμηλότερο σημείο του το τρίτο τρίμηνο του 2017, όταν «έγραψε» τιμή 58,9. Σημειωτέον ότι η πτώση των τιμών στις κατοικίες ήταν υπερβολική ακόμη και με βάση την αντίστοιχη υποχώρηση του ΑΕΠ της χώρας, καθώς στην κρίση χάθηκε περίπου το 1/4 του προϊόντος της ελληνικής οικονομίας.
- Ακολούθως, άρχισε η ανάκαμψη των τιμών, που μεταξύ τρίτου τριμήνου 2017 και τρίτου τριμήνου 2023 σωρευτικά έφθασε το 36,5%, με τον Δείκτη Τιμών της ΤτΕ να φθάνει το 92,9 στο τέλος τρίτου τριμήνου 2023. Η μεγάλη επιτάχυνση της αύξησης τιμών έχει καταγραφεί την τελευταία διετία, όπου ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών παραμένει σταθερά υψηλότερος από το 10%.
Γιατί ανησυχεί το ΔΝΤ
Η ξέφρενη άνοδος στις τιμές των κατοικιών αποτελεί φαινόμενο που προβληματίζει διεθνείς αναλυτές. Σε πρόσφατη ανάλυσή του, το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο διαπιστώνει υπερτίμηση των κατοικιών με βάση διαφορετικούς δείκτες που χρησιμοποιεί και συνιστά στην Τράπεζα της Ελλάδος να λάβει μέτρα περιορισμού των κινδύνων για τις τράπεζες.
Οι τιμές των οικιστικών ακινήτων, όπως τονίζει το Ταμείο, έχουν αυξηθεί σημαντικά με βάση όλους τους δείκτες από το κατώτατο σημείο τους το 2017, υπερβαίνοντας το 50% σε ονομαστικούς όρους και το 35% σε πραγματικούς όρους και δεν έχουν ακόμη επιβραδυνθεί αισθητά, υποστηριζόμενες από την ισχυρή αύξηση της απασχόλησης και του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος.
Η ζήτηση, τονίζει το ΔΝΤ, προήλθε και από μη κατοίκους, οι οποίοι αύξησαν σημαντικά τις επενδύσεις τους στην αγορά ακινήτων εκμεταλλευόμενοι, μεταξύ άλλων, το πρόγραμμα Golden Visa, το οποίο ήρθε να προστεθεί σε διαρθρωτικά ζητήματα που δείχνουν την Ελλάδα ως μία από τις χώρες με τον χαμηλότερο αριθμό δωματίων ανά άτομο και το υψηλότερο ποσοστό πληθυσμού που ζει σε υπερπλήρη σπίτια στην Ε.Ε. Ωστόσο, υπήρξε σημαντική ανταπόκριση από την πλευρά της προσφοράς, με τις επενδύσεις σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ και τις οικοδομικές άδειες να διπλασιάζονται από το 2016, αν και ομολογουμένως από χαμηλή βάση.
Σε σχέση με τις τιμές των κατοικιών, το ΔΝΤ διαπιστώνει ότι υπάρχει υπερτίμηση, με βάση τους δύο κύριους δείκτες που χρησιμοποιούνται για να προσεγγίζεται το θέμα. Με βάση τον δείκτη των τιμών κατοικιών προς το εισόδημα, οι κατοικίες στην Ελλάδα ξεφεύγουν κατά 6% από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο. Αντίστοιχα, πολύ μεγαλύτερη είναι η υπερτίμηση με βάση τον δείκτη τιμών προς ενοίκια, με την απόκλιση θα υπολογίζεται σε 29%. Το οικονομετρικό μοντέλο του Ταμείου δείχνει μια μέση υπερτίμηση κατά 8%.
Στο γράφημα φαίνονται με κόκκινο χρώμα οι τιμές των κατοικιών, με κίτρινο ο δείκτης τιμών προς εισόδημα και με γαλάζιο ο δείκτης τιμών προς ενοίκια, που έχει και τη μεγαλύτερη απόκλιση από τον ιστορικό μέσο όρο.
Οι δείκτες κατοικιών σε σχέση με τα εισοδήματα και τα ενοίκια
Η απότομη αύξηση στις τιμές των κατοικιών αποτελεί ένα παράγοντα κινδύνου για το τραπεζικό σύστημα, αν και το Ταμείο αναγνωρίζει ότι ο συστημικός κίνδυνος είναι σχετικά περιορισμένος, καθώς παρατηρείται χαμηλή μόχλευση στον ιδιωτικό τομέα.
Οι μακροοικονομικοί κίνδυνοι που συνδέονται με την περαιτέρω χρηματοπιστωτική σύσφιξη, σε συνδυασμό με την επιβράδυνση της ανάπτυξης εν μέσω υπερτίμησης των τιμών των κατοικιών, θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε επιδείνωση των ισολογισμών των τραπεζών και διορθώσεις των τιμών των κατοικιών, με φαύλο κύκλο δυσμενών αλληλεπιδράσεων στην πραγματική οικονομία, εκτιμά το Ταμείο.
Σε επίπεδο εποπτείας του τραπεζικού τομέα για την πρόληψη των κινδύνων που απορρέουν από την αγορά κατοικιών, το Ταμείο συνιστά στην Τράπεζα της Ελλάδος να χρησιμοποιήσει τα εργαλεία μακροπροληπτικής εποπτείας, που ενεργοποίησε θεσμικά, χωρίς ωστόσο να τα έχει ακόμη εφαρμόσει. Δηλαδή, η ΤτΕ πρέπει να εξετάσει τα επιχειρηματικά μοντέλα των τραπεζών και να επιβάλλει περιορισμούς που ισχύουν σε πολλές χώρες της Ευρώπης για τη χορήγηση δανείων, υιοθετώντας όρια στα δάνεια με βάση τα εισοδήματα των νοικοκυριών και το ποσοστό χρηματοδότησης αγορών κατοικίας.
Τρ. Πειραιώς: Ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης
Πρόσφατη ανάλυση της Τράπεζας Πειραιώς διαπιστώνει επίσης ότι οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί περισσότερο από όσο δικαιολογείται από την αύξηση του εθνικού εισοδήματος. Τονίζει ότι αυτό οφείλεται στη μεγάλη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης κατοικιών, που διαπιστώνει ότι οφείλεται στις χαμηλές, ακόμη, επενδύσεις σε κατοικίες και στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τύπου Airbnb, οι οποίες έχουν προσθέσει περίπου 170.000 κατοικίες στην πλευρά της ζήτησης.
Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της μελέτης, την τελευταία δεκαετία κατασκευάσθηκαν περίπου 155.000 νέες κατοικίες. Αν εκδηλωνόταν ζήτηση μόνο από νοικοκυριά για τη στέγασή τους, δεν θα υπήρχε μεγάλη ανισορροπία για να ανεβούν πολύ απότομα οι τιμές, αφού υπολογίζεται ότι η ζήτηση από την πλευρά των νοικοκυριών αφορούσε μόνο 197.000 σπίτια. Ωστόσο, στην εξίσωση προστίθεται η ζήτηση άλλων 170.000 κατοικιών για βραχυχρόνια μίσθωση, που εκτινάσσει τη συνολική ζήτηση σε 367.000 κατοικίες, δηλαδή σε αριθμό 2,4 φορές μεγαλύτερο από την προσφορά.
Η Πειραιώς προβλέπει ότι η μεταβολή των τιμών θα συνεχίσει να είναι θετική τα επόμενα χρόνια, λόγω της ανισορροπίας προσφοράς και ζήτησης, όμως οι ρυθμοί αύξησης θα υποχωρήσουν.
Ειδικότερα, όπως αναφέρει η Πειραιώς, η αναζήτηση των παραγόντων που έχουν οδηγήσει στις αποκλίσεις τιμών στις κατοικίες σε σχέση με την αύξηση των εισοδημάτων οδηγεί στο συμπέρασμα ότι οι εξελίξεις στην ελληνική οικονομία τα χρόνια της κρίσης και της ύφεσης έχουν δημιουργήσει μια σημαντική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης οικιστικών ακινήτων, η οποία δυστυχώς θα είναι δύσκολο να γεφυρωθεί σε βραχυχρόνιο ορίζοντα.
Παίρνοντας τα δεδομένα από την αρχή, τονίζεται στην ανάλυση, βλέπουμε ότι η κατακόρυφη πτώση των τιμών αντανακλά πλήρως τόσο τη μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος και της κατανάλωσης των ελληνικών νοικοκυριών όσο και την απότομη και αντικυκλική αύξηση της φορολογίας των ακινήτων (δηλαδή την αύξηση της φορολογίας σε μια περίοδο πτώσης των τιμών και των αγοροπωλησιών).
Αποτέλεσμα αυτών είναι ο τομέας των ακινήτων από κινητήρια δύναμη της ελληνικής οικονομίας να μεταβληθεί σε ανασταλτικό παράγοντα οικονομικής δραστηριότητας και στη συνέχεια να περάσει στην πλήρη αφάνεια και ασημαντότητα. Ωστόσο οι δυνάμεις της αγοράς παραμένουν σε λειτουργία και η ανάκαμψη των τιμών, παράλληλα με τη βελτίωση των συνθηκών ζήτησης και την άρση των χρηματοδοτικών περιορισμών, έχουν οδηγήσει τόσο σε αύξηση των οικοδομικών αδειών όσο και στην αύξηση των νέων επενδύσεων αυτών καθαυτών.
Τα δεδομένα προσφοράς και ζήτησης
Πώς, όμως, ποσοτικοποιείται η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης;
- Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της μελέτης, η κατασκευαστική δραστηριότητα έφτασε στο απόγειό της το 2005 με την έκδοση 66 χιλιάδων οικοδομικών αδειών, οι οποίες αντιστοιχούσαν σε 195 χιλιάδες κατοικίες. Έκτοτε η πτώση ήταν συνεχής, με αποτέλεσμα να οδηγηθούμε σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα κατασκευαστικής δραστηριότητας την περίοδο 2012 και ύστερα, με ετήσια έκδοση αδειών που αντιστοιχεί σε 16 χιλιάδες κατοικίες κατ’ έτος.
- Συνακόλουθα, μεταξύ της απογραφής 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των κατοικιών κατά 917 χιλιάδες, ενώ την επόμενη δεκαετία 2012-2022 υπολογίζουμε ότι προστέθηκαν μόνο 155 χιλιάδες.
- Ταυτόχρονα, από την πλευρά της ζήτησης την περίοδο 2001-2011 καταγράφεται αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών κατά 582 χιλιάδες, ενώ από το 2012 έως το 2022 υπολογίζουμε τη δημιουργία μόνο 197 χιλιάδων νοικοκυριών.
- Επιπρόσθετα όμως ένα νέο χαρακτηριστικό που έχει προκύψει τα τελευταία χρόνια είναι η αύξηση της ζήτησης κατοικιών λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η ζήτηση αυτή, η οποία δρα προσθετικά στη ζήτηση για στέγαση στα εγχώρια νοικοκυριά, ανέρχεται πλέον σε 170 χιλιάδες κατοικίες.
- Συμπερασματικά λοιπόν, η ανισορροπία που εντοπίζει η μελέτη δεν είναι παρά προϊόν της απόστασης ανάμεσα στις 155 χιλιάδες νέες κατοικίες που υπολογίζουμε ότι κατασκευάστηκαν τα τελευταία 10 χρόνια από τη μια και της συνολικής ζήτησης για 367 χιλιάδες νέες κατοικίες (197 χιλιάδες νέα νοικοκυριά συν 170 χιλιάδες βραχυχρόνιες μισθώσεις).
- Αυτό λοιπόν το έλλειμμα προσφοράς έναντι ζήτησης κατά περίπου 212 χιλιάδες κατοικίες είναι που έχει δημιουργήσει μια συσσωρευτική αποτίμηση των τιμών κατοικιών 14% πέρα και πάνω από την αύξηση που δικαιολογεί το επίπεδο ανάπτυξης των εισοδημάτων.
Δεδομένου δε του μεγέθους του χάσματος μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, καταλήγει η ανάλυση, οι ρυθμοί αύξησης των τιμών των κατοικιών αναμένεται να μετριασθούν αλλά όχι να περάσουν σε αρνητικό πρόσημο. Συνέπεια όλων αυτών είναι η αγορά ακινήτων να βρίσκεται στο σημείο του οικονομικού κύκλου όπου οι δυνητικοί αγοραστές είναι ακόμα διατεθειμένοι να αποδεχθούν τις ολοένα και αυξανόμενες απαιτήσεις των πωλητών, αλλά με εμφανή σημάδια κόπωσης προετοιμάζοντάς μας για την είσοδο στην επόμενη φάση το κύκλου όπου υψηλότερες τιμές θα συνοδεύονται από πτώση των συναλλαγών/αγοροπωλησιών.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
