Ενώ το ελληνικό real estate βρίσκεται σε ανοδική πορεία, με τις τιμές πώλησης αλλά και ενοικίασης ακινήτων να έχουν αυξηθεί εντυπωσιακά, τα μηνύματα από τον κλάδο σε πανευρωπαϊκό επίπεδο δεν είναι και τόσο ενθαρρυντικά.
Σε ανάλυσή του το Bloomberg σημειώνει ότι η λαμπερή νέα έδρα της Deutsche Bank στο Λονδίνο ήταν περιζήτητο περιουσιακό στοιχείο τον Φεβρουάριο, προσελκύοντας προσφορές ύψους σχεδόν 1 δισεκατομμυρίου λιρών (1,1 δισεκατομμυρίου δολαρίων), αλλά στη συνέχεια ήρθε ο πόλεμος της Ρωσίας στην Ουκρανία.
Η εισβολή προκάλεσε την εκτόξευση των τιμών της ενέργειας και των τροφίμων στα ύψη, ωθώντας τις κεντρικές τράπεζες να εξαπολύσουν τον πιο επιθετικό γύρο νομισματικής σύσφιξης των τελευταίων δεκαετιών και απειλώντας τα θεμέλια της δεκαετούς άνθησης των ακινήτων στην Ευρώπη. Με ένα κενό χρηματοδότησης να διαφαίνεται, οι ιδιοκτήτες θα μπορούσαν να μετατραπούν σε προβληματικούς πωλητές.
Οι αγορές κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου για τα ακίνητα εδώ και μήνες, με τον δείκτη Stoxx 600 Real Estate Index να έχει υποχωρήσει πάνω από 40% φέτος και να αγγίζει αποτιμήσεις που έχουν να παρατηρηθούν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση. Όμως, με το μεγαλύτερο μέρος των ακινήτων να διαπραγματεύεται ιδιωτικά, ο πραγματικός αντίκτυπος του τέλους της εποχής του φθηνού χρήματος άργησε να εμφανιστεί.
Η Land Securities Group, η κατασκευάστρια εταιρεία του 16ώροφου κτιρίου που θα στεγάσει το προσωπικό της Deutsche Bank στο Λονδίνο από τις αρχές του επόμενου έτους, σφράγισε τελικά την πώληση τον περασμένο μήνα, αποδεχόμενη τιμή περίπου 15% χαμηλότερη από τις αρχικές προσφορές που έγιναν λίγο πριν η Ρωσία επιτεθεί στην Ουκρανία. Η συμφωνία σηματοδοτεί ένα σπάνιο σημάδι των προβλημάτων που αντιμετωπίζουν οι άλλοτε καυτές αγορές ακινήτων της Ευρώπης και ξεχωρίζει επειδή πολλοί πωλητές δεν δοκιμάζουν καν την αγορά.
Οι προγραμματισμένες πωλήσεις κτηρίων-τρόπαιων, όπως τα κεντρικά γραφεία της Bank of America στο Λονδίνο δίπλα στον καθεδρικό ναό του Αγίου Παύλου, έχουν ακυρωθεί, πράγμα που σημαίνει ότι υπάρχουν λίγες συμφωνίες βάσει των οποίων μπορεί να κριθεί η νέα πραγματικότητα «Επί του παρόντος έχουμε την εξής κατάσταση. Η αγορά είναι σαν μία πίστα χορού που αγοραστές και πωλητές στέκονται σε κάθε πλευρά της αλλά κανένας δεν φαίνεται πρόθυμος να μπει σε αυτήν και να χορέψει», σημειώνει ο Ίαν Ρίκγουντ, ιδρυτής της εταιρείας ιδιωτικών επενδύσεων σε ακίνητα Henley Investment Management.
Αυτό θα μπορούσε σύντομα να αλλάξει, καθώς οι εταιρείες που επιδιώκουν να αναχρηματοδοτηθούν διαπιστώνουν ότι το κόστος δανεισμού έχει εκτοξευθεί στα ύψη. Για ορισμένους, οι αγορές χρέους είναι ουσιαστικά κλειστές και ίσως να μην υπάρχουν αρκετά διαθέσιμα χρήματα για την αποπληρωμή όλων των δανείων που λήγουν.
Ο Χανς Βρένσεν, επικεφαλής έρευνας και στρατηγικής της AEW Capital Management, υπολογίζει ένα δυνητικό κενό αναχρηματοδότησης ύψους 24 δισ. ευρώ (23,5 δισ. δολάρια) για τα επόμενα τρία χρόνια σε δάνεια που εξασφαλίζονται έναντι βρετανικών, γερμανικών και γαλλικών ακινήτων.
«Όλα αυτά θα οδηγήσουν αναπόφευκτα σε αναγκαστικές πωλήσεις μεταξύ των ιδιοκτητών εμπορικών και οικιστικών ακινήτων», εκτίμησε η Νικό Λουξ, στέλεχος του Bayes Business School, η οποία συντάσσει εξαμηνιαία έκθεση για τον δανεισμό βρετανικών ακινήτων. Η μετατόπιση «θα παίξει έντονα στα χέρια των επενδυτών με πλούσιο κεφάλαιο που μπορούν να πιάσουν μια ευκαιρία».
Η Vonovia SE φαίνεται να είναι η πρώτη εταιρεία που εκμεταλλεύεται αυτή τη στροφή. Ο μεγαλύτερος εισηγμένος εκμισθωτής της Ευρώπης σχεδιάζει να πουλήσει περιουσιακά στοιχεία αξίας άνω των 13 δισ. ευρώ για να μειώσει το χρέος του μετά την εκρηκτική αύξηση του κόστους δανεισμού και την κατάρρευση της τιμής της μετοχής του.
Άλλες εταιρείες ακινήτων που φορτώθηκαν με φτηνό δανεισμό -συμπεριλαμβανομένων των Aroundtown, Adler Group και της SBB της Σουηδίας - επιδιώκουν επίσης να αποβάλουν περιουσιακά στοιχεία προτού λήξουν τα δάνεια. Οι αγορές χρέους είναι το κλειδί για τα ακίνητα. Η μεγαλύτερη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων παγκοσμίως παρακολουθεί γενικά αυτό που κερδίζουν οι επενδυτές από το κρατικό χρέος - προσφέροντας ένα μικρό ασφάλιστρο δεδομένου του υψηλότερου κινδύνου.
Κατά τη διάρκεια των εποχών των αρνητικών επιτοκίων, οι αγοραστές ήταν πρόθυμοι να δεχθούν ελάχιστες αποδόσεις από τις επενδύσεις τους. Αλλά τα επιτόκια αυξάνονται και ακόμη και οι σταθερές αποδόσεις των γερμανικών 10ετών bund έχουν αυξηθεί κατά περίπου 2,3 ποσοστιαίες μονάδες φέτος.
Πίεση στις αγορές ακινήτων
Αυτή η πίεση διαχέεται στις αγορές ακινήτων. Η συμφωνία της Deutsche Bank στο Λονδίνο υποδηλώνει ότι οι αποδόσεις των γραφείων πρώτης κατηγορίας στο Λονδίνο έχουν μετακινηθεί σε περίπου 4,7% από 4%, σύμφωνα με την αναλύτρια του Bloomberg Intelligence, Σου Μάντνεν. Η έδρα της UBS Group στο Λονδίνο είχε απόδοση 3,6% όταν πωλήθηκε τον περασμένο Δεκέμβριο.
Η κατάσταση στην ηπειρωτική Ευρώπη θα είναι πολύ χειρότερη, καθώς οι αποδόσεις εκεί συνέχισαν να συμπιέζονται τα τελευταία πέντε χρόνια, ενώ το Brexit κράτησε τις τιμές του Λονδίνου σε μεγάλο βαθμό υπό έλεγχο.
Αυτό είναι ανησυχητικό για τις εταιρείες ακινήτων, διότι ακόμη και μικρές αλλαγές έχουν υπερμεγέθη αντίκτυπο στις αποτιμήσεις όταν οι αποδόσεις είναι τόσο χαμηλές. Για παράδειγμα, ένα κτίριο με έσοδα από ενοίκια ύψους 10 εκατ. δολαρίων θα αξίζει 100 εκατ. δολάρια λιγότερο αν η απόδοση μετατοπιστεί στο 2,5% από το 2%, μια πολύ μεγαλύτερη επίπτωση από ό,τι όταν οι αποδόσεις είναι πιο κοντά στα ιστορικά πρότυπα. Αυτό σημαίνει ότι οι ισολογισμοί κινδυνεύουν να κλονιστούν αν τα περιουσιακά στοιχεία υποτιμηθούν.
Μέχρι στιγμής οι ιδιοκτήτες επιμένουν ότι οι αποτιμήσεις αντέχουν, με τη Vonovia να καθησυχάζει πρόσφατα τους επενδυτές ότι οι λογιστικές αξίες για το τρίτο τρίμηνο θα είναι πιθανότατα σταθερές ή αυξημένες. Η αισιοδοξία υποδηλώνει ότι οι εκτιμητές είναι «ακόμη πιο πίσω από την καμπύλη απ' ό,τι νομίζαμε», αναφέρει σε σημείωμά της η εταιρεία ερευνών ακινήτων Green Street.
Αυξήσεις στα ενοίκια
Οι αυξήσεις των ενοικίων θα μπορούσαν να είναι ένας τρόπος για να στηριχθούν οι αποτιμήσεις, αλλά με την επώδυνη ύφεση να διαφαίνεται σε όλη την περιοχή και το κόστος να έχει εκτοξευθεί, οι επιχειρήσεις και οι καταναλωτές είναι ήδη στριμωγμένοι. Στη Γερμανία, περισσότερο από το 10% των νοικοκυριών ήταν ήδη επιβαρυμένο από τα έξοδα στέγασης πέρυσι, δηλαδή πριν ο πληθωρισμός απογειωθεί πραγματικά.
Σίγουρα, τα θεμελιώδη στοιχεία των ακινήτων εξακολουθούν να φαίνονται σταθερά. Η ζήτηση για νέους χώρους είναι ισχυρή, τα κενά είναι ως επί το πλείστον χαμηλά και ο πληθωρισμός είναι πιθανό να συγκρατήσει τη νέα προσφορά αποτρέποντας νέες κατασκευές. Η Savills εκτιμά ότι πάνω από το 40% των έργων κατασκευής γραφείων στο Λονδίνο που επρόκειτο να κατασκευαστούν έως το 2026 έχουν καθυστερήσει - ορισμένα από αυτά περισσότερο από ένα χρόνο. Και εκτός από ορισμένες ακραίες περιπτώσεις, τα επίπεδα χρέους στις εταιρείες ακινήτων είναι μέτρια σε σύγκριση με την υπερβολή πριν από την χρηματοπιστωτική κρίση.
«Ιστορικά, οι υφέσεις στην αγορά ακινήτων έχουν οδηγηθεί από ένα από τα δύο πράγματα: υπερβολικό χρέος στο σύστημα ή πάρα πολλοί γερανοί (σ.σ.: έντονη κατασκευαστική δραστηριότητα)», δήλωσε ο Τζέιμς Σέπαλα, επικεφαλής του τμήματος ακινήτων στην Ευρώπη του γίγαντα ιδιωτικών κεφαλαίων Blackstone και προσέθεσε ότι «σήμερα δεν έχουμε ούτε το ένα ούτε το άλλο».
Αυτή η αισιόδοξη άποψη δεν έχει σταματήσει την πτώση των ακινήτων. Οι τιμές των μετοχών έχουν πέσει τόσο πολύ που συνεπάγεται ότι η αξία των χαρτοφυλακίων των μεγαλύτερων ιδιοκτητών ακινήτων της ηπείρου θα μειωθεί κατά περισσότερο από 39%, σύμφωνα με υπολογισμούς του Bloomberg Intelligence. Εάν οι αγορές έχουν δίκιο, μια κατάρρευση αυτού του μεγέθους θα πυροδοτήσει ένα κύμα κατασχέσεων σε κλίμακα που δεν έχει παρατηρηθεί από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση.
«Θα εμπιστευόμουν το σήμα από τις κεφαλαιαγορές όσον αφορά το πού πηγαίνουμε, περισσότερο από ό,τι θα εμπιστευόμουν τα στοιχεία για τα ενοίκια, την πληρότητα και την απορρόφηση», τονίζει ο Πήτερ Παπαδάκος, επικεφαλής ευρωπαϊκών ερευνών της Green Street.
Η δομή των ευρωπαϊκών αγορών χρέους ακινήτων έχει επίσης μεταβληθεί σημαντικά τα τελευταία 10 χρόνια, δημιουργώντας νέους πονοκεφάλους σε σύγκριση με το τελευταίο κραχ. Το πρόγραμμα αγοράς περιουσιακών στοιχείων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας συνέβαλε στο να γίνει πιο ελκυστικό για τους ιδιοκτήτες ακινήτων να πωλούν ομόλογα αντί να χρησιμοποιούν εξασφαλισμένα ενυπόθηκα δάνεια για τη χρηματοδότηση των ακινήτων τους. Οι εταιρείες ακινήτων έχουν ομόλογα αξίας περίπου 80 δισεκατομμυρίων ευρώ που λήγουν τα επόμενα τρία χρόνια, σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε το Bloomberg. Οι τίτλοι έχουν πωληθεί έντονα φέτος, καθώς οι επενδυτές ανησυχούν για την αύξηση του κόστους χρηματοδότησης, πράγμα που σημαίνει ότι οι νέες εκδόσεις έχουν σχεδόν στερέψει.
Με τις αγορές ομολόγων να μην είναι πλέον εύκολα προσβάσιμες, οι εταιρείες ακινήτων χρειάζονται εναλλακτικές πηγές χρηματοδότησης, αλλά οι τράπεζες είναι πιθανό να είναι επιφυλακτικές αφού ξόδεψαν μια δεκαετία μειώνοντας την έκθεσή τους μετά το τελευταίο κραχ.
«Υποψιάζομαι ότι το τελευταίο πράγμα που θέλουν οι τράπεζες είναι να πάρουν όλα αυτά πίσω στον ισολογισμό τους», σημείωσε ο Μάικ Σέιλς, διευθύνων σύμβουλος της Nuveen Real Assets. «Δεν υπάρχει ακόμη υπερβολική μόχλευση, αλλά αυτή μπορεί να αυξηθεί γρήγορα αν οι αποδόσεις κινηθούν υψηλότερα».
Ακριβή χρηματοδότηση
Ακόμη και αν οι τράπεζες επεκτείνουν περισσότερη χρηματοδότηση, αυτή δεν θα είναι φθηνή. Από τα τέλη Ιουνίου, ο συνδυασμός των υψηλότερων επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες και του αυξανόμενου κόστους για την αντιστάθμιση των δανείων ακινήτων είχε οδηγήσει το συνολικό κόστος για τους δανειολήπτες στο Ηνωμένο Βασίλειο, τη Γερμανία και τη Γαλλία στο διπλάσιο του επιπέδου εννέα μήνες νωρίτερα, σύμφωνα με έκθεση της AEW.
Ακόμη και αν οι ιδιοκτήτες ακινήτων κρατούν προς το παρόν γερά, η πίεση χρηματοδότησης κινδυνεύει τελικά να ωθήσει περισσότερες εταιρείες να χρησιμοποιήσουν πωλήσεις ακινήτων για να αντλήσουν μετρητά και τότε η σταγόνα θα γίνει πλημμύρα.
Αυτό θα μπορούσε να κάνει τη συμφωνία για το κτίριο της Deutsche Bank - το οποίο πωλήθηκε για περίπου 140 εκατομμύρια λίρες κάτω από τις αρχικές προσφορές - να φαίνεται καλή.
«Η πρόκληση αυτή τη στιγμή είναι ότι έχετε τόσες πολλές διαφορετικές προκλήσεις», από τον πληθωρισμό και τα επιτόκια έως τη μεταβλητότητα του συναλλάγματος και τον πολιτικό εξτρεμισμό», δήλωσε ο Χένινγκ Κοτς, διευθύνων σύμβουλος της Commerz Real, σε συνέντευξή στο συνέδριο Expo Real στο Μόναχο. «Αυτό καθιστά πραγματικά δύσκολο να οδηγήσετε την εταιρεία σας προς τη σωστή κατεύθυνση».
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news 
