Πώς πωλούνται χωρίς πλήρη εξόφληση χρέους τα κατασχεμένα ακίνητα από την ΑΑΔΕ

Νέα δυνατότητα για τους φορολογούμενους που έχουν ακίνητα κατασχεμένα από τη Φορολογική Διοίκηση ανοίγει η ΑΑΔΕ. 

Η άρση της κατάσχεσης ενόψει πώλησης δεν προϋποθέτει πλέον, σε όλες τις περιπτώσεις, την πλήρη εξόφληση της οφειλής, καθώς μπορεί να πραγματοποιηθεί με παρακράτηση μέρους του τιμήματος της μεταβίβασης. 

Το ελάχιστο ποσοστό ξεκινά από 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης και διαμορφώνεται ανάλογα με το φορολογικό προφίλ του οφειλέτη.

Σημαντική αλλαγή στη διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων που έχουν κατασχεθεί για οφειλές προς το Δημόσιο φέρνει η απόφαση Α.1158/2026 του Διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή.

Με τη νέα διαδικασία εξειδικεύεται η εφαρμογή του άρθρου 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, με στόχο να διευκολυνθούν οι συναλλαγές στην αγορά ακινήτων και να δοθεί μεγαλύτερη ευελιξία στους φορολογούμενους.

Η βασική αλλαγή είναι ουσιαστική: ενώ μέχρι σήμερα για να αρθεί μια κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση απαιτούνταν, κατά κανόνα, η πλήρης εξόφληση του υπολοίπου της οφειλής, πλέον η αποδέσμευση του ακινήτου μπορεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να γίνει και με μερική καταβολή του χρέους.

Οι τρεις προϋποθέσεις για να αρθεί η κατάσχεση

Για να εγκρίνει η ΑΑΔΕ την άρση της κατάσχεσης ενόψει μεταβίβασης με επαχθή αιτία, όπως είναι η πώληση, θα πρέπει να πληρούνται σωρευτικά συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Πρώτον, ο οφειλέτης θα πρέπει, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, να δικαιούται αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής, σύμφωνα με το άρθρο 12 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας.

Δεύτερον, το τίμημα της μεταβίβασης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ή από την αντικειμενική αξία, εφόσον η τελευταία είναι υψηλότερη.

Τρίτον, από το τίμημα της μεταβίβασης παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και αποδίδεται στη Φορολογική Διοίκηση ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της οφειλής για την οποία έχει επιβληθεί η κατάσχεση.

Το τελικό ποσοστό μπορεί να είναι υψηλότερο και προσδιορίζεται με βάση συγκεκριμένα κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της οφειλής που απομένει.

Από 25% έως και 100% η παρακράτηση

Η απόφαση της ΑΑΔΕ προβλέπει συγκεκριμένη κλίμακα παρακράτησης, ανάλογα με τη βαθμολογία που συγκεντρώνει ο οφειλέτης:

Επομένως, το 25% δεν αποτελεί γενικό ποσοστό που εφαρμόζεται σε όλους τους οφειλέτες. Είναι η χαμηλότερη βαθμίδα παρακράτησης και αφορά όσους συγκεντρώνουν την υψηλότερη βαθμολογία.

Στον αντίποδα, όταν η συνολική αξιολόγηση βρίσκεται μεταξύ 0 και 19 βαθμών, το ποσοστό φτάνει στο 100% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης.

Πώς βαθμολογεί η ΑΑΔΕ τον οφειλέτη

Για τον προσδιορισμό του ποσοστού παρακράτησης η ΑΑΔΕ λαμβάνει υπόψη αθροιστικά πέντε κριτήρια, με τη συνολική αξιολόγηση να κινείται από 0 έως 100 βαθμούς.

Τα κριτήρια αφορούν:

• τη συνέπεια του οφειλέτη στην αποπληρωμή ρυθμισμένων οφειλών,
• τη συνέπεια στην υποβολή φορολογικών δηλώσεων,
• το μέρος της οφειλής που έχει ήδη αποπληρωθεί μετά την επιβολή της κατάσχεσης,
• το χρονικό διάστημα που έχει παρέλθει από την επιβολή της κατάσχεσης και
• την προέλευση της οφειλής.

Η φορολογική συμπεριφορά του οφειλέτη αποκτά, συνεπώς, άμεση σημασία για το ποσό που θα πρέπει να παρακρατηθεί προκειμένου να προχωρήσει η μεταβίβαση.

Το παράδειγμα των 80.000 ευρώ

Η ίδια η ΑΑΔΕ δίνει ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα για το πώς λειτουργεί στην πράξη η νέα διαδικασία.

Φυσικό πρόσωπο επιθυμεί να πουλήσει ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση ύψους 80.000 ευρώ.

Εφόσον ο οφειλέτης συγκεντρώνει την υψηλότερη βαθμολογία, δηλαδή 100 βαθμούς, εφαρμόζεται το κατώτατο ποσοστό παρακράτησης του 25%.

Συνεπώς:

80.000 ευρώ × 25% = 20.000 ευρώ

Από το τίμημα της πώλησης θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ, τα οποία θα αποδοθούν στην ΑΑΔΕ.

Μετά την καταβολή του απαιτούμενου ποσού μπορεί να αρθεί η κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.

Υπάρχει, ωστόσο, μια σημαντική προϋπόθεση: εάν από τις διατάξεις για το αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή τη βεβαίωση οφειλής προκύπτει μεγαλύτερο ποσό παρακράτησης, τότε θα πρέπει να αποδοθεί το μεγαλύτερο ποσό.

Με το προηγούμενο καθεστώς, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, ο ίδιος φορολογούμενος θα έπρεπε, κατά κανόνα, να εξοφλήσει το σύνολο των 80.000 ευρώ προκειμένου να προχωρήσει η πώληση του ακινήτου.

Τι γίνεται αν η παρακράτηση είναι μεγαλύτερη από το τίμημα

Η απόφαση ρυθμίζει και την περίπτωση κατά την οποία το ποσό που προκύπτει προς παρακράτηση υπερβαίνει το τίμημα της μεταβίβασης.

Τότε παρακρατείται και αποδίδεται στη Φορολογική Διοίκηση το σύνολο του τιμήματος και η κατάσχεση αίρεται για το ακίνητο που μεταβιβάζεται.

Πρόκειται για μία πρόσθετη πρόβλεψη που επιτρέπει να αντιμετωπιστούν περιπτώσεις στις οποίες το ποσό που πρέπει να κατευθυνθεί προς την ΑΑΔΕ είναι μεγαλύτερο από το ίδιο το τίμημα της συναλλαγής.

Πώς γίνεται η αίτηση στο myAADE

Η διαδικασία ξεκινά ηλεκτρονικά.

Η αίτηση για την έκδοση απόφασης άρσης της κατάσχεσης υποβάλλεται μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στην ψηφιακή πύλη myAADE.

Η διαδρομή είναι:

Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE > Τα Αιτήματά μου > Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές > Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία

Στην αίτηση περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, τα στοιχεία του οφειλέτη και του συμβολαιογράφου, τα στοιχεία του ακινήτου και της κατάσχεσης, η εμπορική και αντικειμενική αξία, καθώς και το συμφωνημένο τίμημα και ο τρόπος καταβολής του.

Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται

Σύμφωνα με την απόφαση, μαζί με την αίτηση υποβάλλονται:

• πρόσφατο αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου ή τα αντίστοιχα πιστοποιητικά ιδιοκτησίας,
• φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου,
• όπου απαιτείται, πρόσφατη έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας από πιστοποιημένο εκτιμητή.

Ως πρόσφατα θεωρούνται τα σχετικά δικαιολογητικά όταν έχουν εκδοθεί έως έξι μήνες πριν από την υποβολή της αίτησης.

Η αρμόδια υπηρεσία μπορεί επίσης, κατά περίπτωση, να ζητήσει πρόσθετα στοιχεία από τον οφειλέτη.

Πότε χρειάζεται νέα εκτίμηση του ακινήτου

Ιδιαίτερη πρόβλεψη υπάρχει για τις παλαιότερες κατασχέσεις.

Όταν η κατάσχεση έχει επιβληθεί περισσότερο από πέντε χρόνια πριν από την υποβολή της αίτησης για άρση, απαιτείται πρόσφατη έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας από πιστοποιημένο εκτιμητή.

Έκθεση εκτίμησης απαιτείται επίσης στην περίπτωση που η εμπορική αξία του ακινήτου δεν είχε προσδιοριστεί με τον προβλεπόμενο τρόπο.

Έναν μήνα ισχύει η υπό όρους απόφαση

Μετά τον έλεγχο των προϋποθέσεων, η αρμόδια υπηρεσία εκδίδει απόφαση άρσης της κατάσχεσης υπό όρους.

Η απόφαση αυτή έχει διάρκεια ενός μήνα από την έκδοσή της και περιλαμβάνει τη συναίνεση της Φορολογικής Διοίκησης για την άρση της κατάσχεσης υπό τον όρο ότι θα παρακρατηθεί και θα αποδοθεί το προβλεπόμενο ποσό από το τίμημα.

Στον οφειλέτη αποστέλλεται μαζί και το έγγραφο με τον υπολογισμό των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας που χρησιμοποιήθηκαν για τον προσδιορισμό της παρακράτησης.

Ο ρόλος του συμβολαιογράφου

Κεντρικό ρόλο στη διαδικασία έχει ο συμβολαιογράφος που καταρτίζει το συμβόλαιο.

Από το τίμημα της μεταβίβασης παρακρατεί το ποσό που προβλέπεται και το αποδίδει απευθείας στη Φορολογική Διοίκηση.

Έτσι, η νέα διαδικασία επιτρέπει στην πράξη να χρησιμοποιηθεί μέρος του ίδιου του τιμήματος της πώλησης για την κάλυψη της απαίτησης του Δημοσίου, αντί να απαιτείται σε κάθε περίπτωση από τον ιδιοκτήτη να έχει προηγουμένως εξοφλήσει ολόκληρη την οφειλή.

Τι αλλάζει στην πράξη

Το νέο καθεστώς αντιμετωπίζει ένα βασικό εμπόδιο που μπορούσε να οδηγήσει σε αδιέξοδο έναν οφειλέτη: να διαθέτει ακίνητο που θέλει να πουλήσει, αλλά να μην μπορεί να προχωρήσει στη συναλλαγή επειδή δεν έχει τη δυνατότητα να εξοφλήσει προηγουμένως ολόκληρο το υπόλοιπο της οφειλής για την οποία έχει επιβληθεί η κατάσχεση.

Πλέον, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, η αποδέσμευση μπορεί να πραγματοποιηθεί με μερική καταβολή της οφειλής.

Το ύψος της απαιτούμενης παρακράτησης δεν είναι, όμως, ίδιο για όλους. Εξαρτάται από τη φορολογική συνέπεια και τα υπόλοιπα κριτήρια που προβλέπει η απόφαση και μπορεί να κινηθεί από 25% έως 100% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης.