Σπεύδουν για αγορά κατοικίας ξένοι που στοχεύουν σε χρυσή βίζα

«Φρένο» στο πρόγραμμα της Golden Visa αναμένεται να βάλει η δέσμευση της κυβέρνησης για διπλασιασμό του κατώτατου ορίου επένδυσης ακινήτου από την αρχή του επόμενου έτους, προκειμένου να μην αποτελεί ανταγωνιστικό παράγοντα εύρεσης κατοικίας για νέους πολίτες. Ωστόσο, έως σήμερα η κυβέρνηση δεν έχει προχωρήσει σε σχετική νομοθετική ρύθμιση, παρά το γεγονός πως οι σχετικές ανακοινώσεις πραγματοποιήθηκαν στη ΔΕΘ τον περασμένο Σεπτέμβριο, με την αγορά να περνά μία «άνοιξη» και το ενδιαφέρον να έχει εκτοξευθεί μέσα στο τελευταίο διάστημα λίγο πριν την αλλαγή.

Ειδικότερα, η κυβέρνηση προχωρά στην αύξηση του κατώτατου χρηματικού ορίου επένδυσης για τη χορήγηση της Golden visa από τα 250.000 ευρώ στα 500.000 από την αρχή του 2023. Όπως έχει εξηγήσει ο υπουργός Επικρατείας, Άκης Σκέρτσος, η απόφαση αυτή λήφθηκε γιατί «διαπιστώσαμε ότι οι αγορές αυτές ταιριάζουν με το προφίλ ακινήτων που θα μπορούσαν να αγοράσουν οι νέες οικογένειες, άρα στερούν ακίνητα από τη νέα ελληνική οικογένεια. Αυτό θα τεθεί σε ισχύ από τη νέα χρονιά και σε καμία περίπτωση δεν θα υπάρξει νομικό κενό σε σχέση με αιτήσεις που έχουν γίνει ή έχουν δρομολογηθεί ως το τέλος του έτους».

Μετά την ανακοίνωση του νέου μέτρου και παρά το γεγονός πως ακόμα δεν έχουν προχωρήσει τα απαραίτητα νομοθετικά βήματα, η αγορά έχει καταγράψει τεράστια αύξηση του ενδιαφέροντος για αγορά κατοικιών με αξία έως 250.000 ευρώ πριν το τέλος του χρόνου, καθώς κυριαρχεί η εκτίμηση ότι από τις αρχές του 2023 θα τεθεί σε ισχύ το νέο ελάχιστο όριο των 500.000 ευρώ. Ενδεικτική της αύξησης του ενδιαφέροντος είναι έρευνα μεταξύ διεθνών μεσιτικών εταιρειών, που καταγράφει εκτόξευση ενδιαφέροντος για συναλλαγές έως και κατά 290%.

Ωστόσο, η εικόνα ήταν πολύ διαφορετική το προηγούμενο διάστημα έως τον Σεπτέμβριο. Το πρώτο 6μηνο του 2022 αποτελεί την πρώτη χρονιά που το ισοζύγιο αφίξεων – αποχωρήσεων είναι αρνητικό. Σύμφωνα με τα στοιχεία από το υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου – Γενική Γραμματεία Μεταναστευτικής Πολιτικής, το  σύνολο των εκδοθεισών αδειών πενταετούς παραμονής σε επενδυτές ακινήτων ύψους τουλάχιστον 250.000 ευρώ, αλλά και σε επενδυτές πλέον σε άυλους τίτλους (μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις) καταγράφει απώλειες της τάξεως του 5,66%.

Δηλαδή, από το σύνολο των 9.614 αδειών που είχαν χορηγηθεί από την έναρξη του προγράμματος έως και 31/12/2021 και ήταν ενεργές, έξι μήνες μετά, το σύνολο των ενεργών αδειών είναι μειωμένες κατά 535, αριθμώντας πλέον τις 9.075.  Όπως τονίζει ο κ. Μπάκας, ακόμη και εν μέσω covid-19, δεν καταγράφηκαν απώλειες των ενεργών αδειών, αντιθέτως, καταγράφηκαν εκδόσεις νέων αδειών σε επενδυτές, αλλά είχαν περιοριστεί σημαντικά λόγω των μέτρων που ίσχυαν ενάντια στην πανδημία.

Όπως σημειώνει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E – Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας, το πρόγραμμα χορήγησης Golden visa με την απόκτηση κατοικίας ελάχιστης αξίας 250.000 ευρώ, παρότι φέτος είχε χάσει τη δυναμική του, έχει προσθέσει συνολικά στην εγχώρια κτηματαγορά περισσότερες από 9.000 αγοραπωλησίες ακινήτων από το 2013 που εφαρμόζεται.

Συνολικές χορηγήσεις αδειών διαμονής σε επενδυτές-αγοραστές ακινήτων ανά έτος:

Από 6.391 ενεργές άδειες χρυσής βίζας σε Κινέζους που ήταν έως 31/12/2021, αποχώρησαν 442 Κινέζοι και οι ενεργές άδειες πλέον αριθμούν τις 5.949. Το 66,4% των επενδυτών στο πρόγραμμα είναι Κινέζοι επενδυτές, κατέχοντας την πρώτη θέση και ουσιαστικά οι Κινέζοι συντηρούν το πρόγραμμα όλα αυτά τα χρόνια.

Απώλειες καταγράφονται και από Τούρκους επενδυτές, όπου από 619 ενεργές άδειες χρυσής βίζας έως 31/12/2021, πλέον έχουν υποχωρήσει στις 587, καταγράφοντας απώλειες της τάξεως του 5,17% ή 32 επενδυτές. Οι Τούρκοι, κατέχουν τη 2^η θέση των επενδυτών στο πρόγραμμα Golden Visa στη χώρα μας με ποσοστό 6,4% του συνόλου.

Απώλειες λόγω των κυρώσεων, καταγράφονται και στους Ρώσους επενδυτές, οι οποίοι κατέχουν την 3^η θέση στο πρόγραμμα Golden Visa. Από 599 ενεργές άδειες έως 31/12/2021, πλέον έχουν υποχωρήσει στις 431, καταγράφοντας απώλειες της τάξεως του 28% ή 167 επενδυτές. Για τους Ρώσους επενδυτές, το Ευρωκοινοβούλιο ζήτησε από την Κομισιόν τον Μάρτιο του 2022 την κατάργηση των χρυσών διαβατηρίων (CBI) και τον περιορισμό των χρυσών αδειών διαμονής (RBI).

Θετικό πρόσημο καταγράφουν οι επενδυτές από το Ιράν, όπου από 198 ενεργές άδειες «χρυσής βίζας» έως 31/12/2021, πλέον αριθμούν τις 229, δλδ 31 νέοι επενδυτές.  Αξιοσημείωτη είναι η αύξηση των Αμερικανών επενδυτών κατά 14,15%. Από 106 ενεργές άδειες «χρυσής βίζας» έως 31/12/2022, πλέον αριθμούν τις 121, δηλαδή 15 νέοι επενδυτές.

Τα ακίνητα σε τριπλή τιμή και το μέλλον του προγράμματος

Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα του Ινστιτούτου Eteron, με ανάλυση 300 συμβολαίων Golden Visa στο κέντρο της Αθήνας μεταξύ μεσιτικών εταιρειών και Κινέζων επενδυτών/-τριών το διάστημα 2017-2019 έδειξε ότι η συντριπτική πλειονότητα των ακινήτων αγοράστηκε σε διπλάσια και τριπλάσια τιμή από την αντίστοιχη αντικειμενική αξία. Αυτό πρακτικά σημαίνει, ότι ακίνητα αντικειμενικής αξίας 50.000 και 100.000 ευρώ αγοράστηκαν από Κινέζους επενδυτές πολύ ακριβότερα, προκειμένου να «πιάσουν» το κατώφλι των 250.000 ευρώ, ασκώντας αυξητικές πιέσεις στις τιμές των ακινήτων.

Από την πλευρά του ο κ. Μπάκας, χαρακτηρίζει «ταφόπλακα» στο επενδυτικό πρόγραμμα προσέλκυσης επενδυτών τρίτων χωρών την αύξηση του ορίου στα 500.000 ευρώ, αν εφαρμοστεί στο σύνολο της χώρας και όχι σε συγκεκριμένες γεωγραφικές ζώνες υψηλής ζήτησης και αξιών π.χ. Νότια Προάστια, κοσμοπολίτικα νησιά κλπ.

Όπως εξηγεί, μέχρι σήμερα, το 85% των επενδυτών είχαν «συγκεντρωθεί» στα Νότια Προάστια του Ν. Αττικής και στο κέντρο της Αθήνας. Ουδέποτε δούλεψε το πρόγραμμα σε εθνικό επίπεδο, που θα έπρεπε να αποτελεί και τον βασικό στόχο λειτουργίας του. Η Πορτογαλία που άφησε «έξω» από το πρόγραμμα τις περιοχές με τη μεγάλη ζήτηση, όπως η Λισαβόνα και κατηύθυνε τις επενδύσεις σε άλλες περιοχές, λιγότερο ανεπτυγμένες κατάφερε και να προστατεύσει τους πολίτες δίνοντάς τους την δυνατότητα να βρουν κατοικία στις μεγάλες πόλεις της χώρας και να καταγράψει άνοδο των ξένων επενδύσεων.

Στη χώρα μας, με την αύξηση του ορίου επένδυσης, θα «ευεργετηθούν» μόνο τα ακριβά προάστια της Αττικής και τα κοσμοπολίτικα νησιά, σχολιάζει ο κ. Μπάκας. Παράλληλα, η όποια ελπίδα αναζωπύρωσης της κτηματαγοράς, του επενδυτικού ενδιαφέροντος, της τουριστικής ανάπτυξης και των νέων θέσεων εργασίας σε περιοχές της Περιφέρειας (π.χ. Αχαΐα, Ηλεία, Αιτωλοακαρνανία) που την έχουν άμεση ανάγκη θα έχει πέσει πλέον στο κενό.

Από την άλλη πλευρά, με δεδομένο πως δίνεται χρόνος έως το τέλος του έτους πριν την αλλαγή των ορίων αγοράς ακινήτων, η εξαγγελία για την αύξηση του ορίου επένδυσης στις 500.000 ευρώ θα μπορούσε να λειτουργήσει για την επίσπευση των επενδύσεων μέχρι τη νομοθετική αλλαγή του ορίου, προκειμένου πολύ άμεσα το ελληνικό επενδυτικό πρόγραμμα Golden Visa να καταγράψει έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον.

Απόφαση στη «γραμμή» της Κομισιόν

Όπως σημειώνουν παράγοντες της αγοράς, η εξαγγελία δεν ήρθε τυχαία ή αποκλειστικά για τη διευκόλυνση των πολιτών που αναζητούν κατοικία αλλά ακολουθεί την οδηγία της Κομισιόν που θέλει τα κράτη – μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης να αυστηροποιούν τα κριτήρια ένταξης σε τέτοια προγράμματα.

Την περασμένη άνοιξη, μετά την εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία, η Κομισιόν εξέδωσε συστάσεις στα 12 κράτη – μέλη της ΕΕ που τρέχουν προγράμματα Golden Visa προκειμένου να προχωρήσουν σε μέτρα αυστηριοποίησης του πλαισίου των χορηγήσεων αδειών διαμονής και στην ανάκληση και κατάργηση της άδειας διαμονής σε Ρώσους ή Λευκορώσους υπηκόους. Πέραν, ωστόσο, των αλλαγών που έφερε ο πόλεμος, το πρόγραμμα της Golden Visa έχει τεθεί υπό κριτική σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης ήδη από το 2018, με τον Βορρά να ζητάει αυστηρότερα κριτήρια και ελέγχους στους επενδυτές που εξασφαλίζουν άδειες παραμονής.