Γιατί συνεχίζεται το ράλι των τιμών στην ελληνική αγορά ακινήτων

Τα χαμηλά επιτόκια, σε συνδυασμό με την άνοδο της τηλεργασίας, την αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας και τις αυξημένες τιμές εμπορευμάτων και οικοδομικών υλικών, οδήγησαν σε ισχυροποίηση της τάσης ανόδου των τιμών στην αγορά ακινήτων. Στην Ελλάδα, η τάση αυτή μπορεί να χαρακτηριστεί ως ραγδαία κατά τα δύο τελευταία χρόνια με αποκορύφωμα την άνοδο κατά 7,4% το 2021 που συνδυάστηκε με τη σημαντική αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες και της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας.

Όπως σημειώνει η Alpha Bank στο Εβδομαδιαίο Δελτίο Οικονομικών Εξελίξεων, η άνοδος των τιμών των οικιστικών ακινήτων και των ενοικίων την τελευταία διετία αποτελεί ένα πανευρωπαϊκό φαινόμενο. Ειδικότερα, όπως φαίνεται στο παρακάτω γράφημα, η σημαντική αύξηση των τιμών των κατοικιών από την έναρξη της πανδημίας και έπειτα είναι εμφανής στις περισσότερες χώρες της Ευρωζώνης, με την Ελλάδα να καταγράφει μια μέση άνοδο των τιμών των κατοικιών της τάξης του 2,7% την περίοδο 2017-2019, ενώ την περίοδο 2020Q1-2022Q1, ο μέσος ρυθμός αύξησης των τιμών κατοικιών ανήλθε σε 6,2%.

Μετά από μία παρατεταμένη περίοδο πολύ χαμηλών επιτοκίων τα προηγούμενα έτη, η αγορά ακινήτων απορρόφησε σημαντικό μέρος της υπερβάλλουσας ρευστότητας με αποτέλεσμα την αύξηση της ζήτησης, ενώ οι αυξημένες τιμές εμπορευμάτων και οικοδομικών υλικών στο μεταπανδημικό περιβάλλον που χαρακτηρίζεται από διαταραχές στις εφοδιαστικές αλυσίδες, οδήγησαν σε περαιτέρω ισχυροποίηση της τάσης ανόδου των τιμών. Η διεύρυνση των δυνατοτήτων αξιοποίησης της τηλεργασίας, απότοκος της περιόδου εφαρμογής των περιοριστικών μέτρων, σε συνδυασμό με την επανάκαμψη της οικονομίας διαμοιρασμού με τη ραγδαία αύξηση των μετακινήσεων και του τουρισμού το 2022 ενδέχεται να ασκήσουν περαιτέρω πίεση στη ζήτηση.

Η εικόνα στην Ελλάδα

Στην Ελλάδα, η αγορά των οικιστικών ακινήτων εισήλθε σε φάση ανάκαμψης από το 2018 και μετά. Ο ρυθμός μεταβολής των τιμών των οικιστικών ακινήτων παραμένει θετικός από το πρώτο τρίμηνο του 2018, ενώ  επιταχύνθηκε κατά τη διάρκεια του 2019 (Γράφημα 2). Παρά τον αρνητικό αντίκτυπο της πανδημίας στην εγχώρια οικονομική δραστηριότητα, η αγορά οικιστικών ακινήτων επέδειξε ανθεκτικότητα, με τις τιμές να παραμένουν σε ανοδική πορεία και τον ετήσιο ρυθμό αύξησής τους να επιταχύνει εκ νέου από το πρώτο τρίμηνο του 2021 και μετά.

Από το 2018 και έως το 2021, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν σωρευτικά κατά περίπου 20%, ανακτώντας εν μέρει τις απώλειες από την παρατεταμένη πτωτική πορεία της περιόδου 2009-2017, της τάξης του 40%. Η ραγδαία άνοδος των τιμών των οικιστικών ακινήτων τα δύο τελευταία έτη (2020: 4,5%, 2021: 7,4%) συνδυάστηκε με τη σημαντική αύξηση των επενδύσεων σε κατοικίες (2020: 14,6%, 2021: 26,5%) και της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας (2020: 5,9%, 2021: 45,9%), σε όρους όγκου (m³).

Η πορεία ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα συνεχίστηκε κατά το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους. Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα, στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, η αγορά οικιστικών ακινήτων διατηρεί την ισχυρή δυναμική της, με τον δείκτη τιμών διαμερισμάτων να καταγράφει σημαντική άνοδο σε ετήσια βάση το πρώτο τρίμηνο του έτους (8,6%).

Οι θετικές προοπτικές της αγοράς ακινήτων διαφαίνονται και από την ισχυρή άνοδο των επενδύσεων για κατοικίες κατά το πρώτο τρίμηνο του 2022, οι οποίες αυξήθηκαν κατά 18,6% σε ετήσια βάση, καθώς και από την άνοδο του όγκου ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας κατά 13,8% σε ετήσια βάση. Τέλος, παρά την κάμψη της οικονομικής δραστηριότητας στην περίοδο της πανδημίας, οι τιμές καταστημάτων και γραφείων υψηλών προδιαγραφών συνέχισαν να αυξάνονται (Γράφημα 2), αν και με επιβραδυνόμενο ρυθμό. Αντιθέτως, τα μισθώματα  καταστημάτων και γραφείων υψηλών προδιαγραφών σημείωσαν πτώση σε ετήσια βάση το 2020 (κατά -1% και -0,8%, αντίστοιχα) ενώ ανέκαμψαν το 2021 (κατά 1,1% και 3,7%, αντίστοιχα).

Στο τρέχον περιβάλλον ραγδαίας αύξησης των τιμών οικιστικών ακινήτων είναι χρήσιμη η ανάλυση της εξέλιξης των τιμών σε σχέση με τις τιμές των ενοικίων. Ο λόγος των τιμών προς τα ενοίκια (price-to-rent ratio) αποτελεί ένα μέτρο απόδοσης του ακινήτου, αντανακλώντας ουσιαστικά τη σχέση μεταξύ του κόστους ιδιοκατοίκησης και της απόδοσης που θα κέρδιζε ο ιδιοκτήτης από την ενοικίαση της κατοικίας. Θεωρητικά, μία αύξηση στον λόγο τιμών προς τα ενοίκια καθιστά πιο συμφέρουσα την ενοικίαση από την αγορά, μειώνοντας την ζήτηση κατοικιών και συμπιέζοντας τις πωλήσεις τους. Αντιθέτως, μία μείωση στον λόγο τιμών προς τα ενοίκια αναμένεται να καταστήσει πιο συμφέρουσα την αγορά κατοικίας από την ενοικίαση, με αποτέλεσμα να αυξηθεί η ζήτηση για αγορά ακινήτων. Όπως παρατηρείται στο Γράφημα 2, ο λόγος τιμών προς τα ενοίκια στην Ελλάδα παρουσιάζει συνεχή άνοδο από το δεύτερο τρίμηνο του 2017 και μετά, με αποτέλεσμα η άνοδος των τιμών των κατοικιών να αυξάνεται ταχύτερα από την άνοδο των ενοικίων.

Στροφή στις επενδύσεις σε ακίνητα λόγω των χαμηλών επιτοκίων

Το περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων που επικρατούσε μέχρι πρότινος συνέβαλε σε μεγάλο βαθμό στην ισχυρή άνοδο των τιμών των κατοικιών σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, απόρροια της αντίστροφης σχέσης που υπάρχει μεταξύ τιμών ακινήτων και επιτοκίων ("Drivers of rising house prices and the risk of reversal", Financial Stability Review, May 2022, European Central Bank). Τα χαμηλά επίπεδα των αποδόσεων έστρεψαν τους επενδυτές στην αγορά ακινήτων, αυξάνοντας την ζήτηση και ωθώντας τις τιμές τους προς τα πάνω.

Επιπροσθέτως, τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων σε πανευρωπαϊκό επίπεδο συνέβαλαν στην κατεύθυνση αυτή, διευκολύνοντας την αγορά κατοικίας, με αποτέλεσμα την αύξηση της ζήτησης και ακολούθως των τιμών. Ωστόσο, η σταδιακή στροφή της νομισματικής πολιτικής προς μια συσταλτική κατεύθυνση μέσω αύξησης των επιτοκίων ενδέχεται να επιβραδύνει την ανοδική τάση που παρατηρείται στις τιμές των κατοικιών το επόμενο διάστημα.

Πώς επηρεάζει τις τιμές η τηλεργασία

Ένας επιπρόσθετος παράγοντας που εκτιμάται ότι συσχετίζεται με την αυξανόμενη ζήτηση κατοικιών και την επακόλουθη άνοδο των τιμών οικιστικών ακινήτων, αποτελεί η αύξηση του ποσοστού εργαζομένων σε καθεστώς τηλεργασίας. Η τηλεργασία -αν και παραδοσιακά στο παρελθόν ήταν συχνότερη σε στελέχη επιχειρήσεων υψηλής εξειδίκευσης- κατά την διάρκεια της πανδημικής κρίσης διευρύνθηκε σημαντικά, καθώς όλο και περισσότεροι εργάστηκαν σε αυτό το καθεστώς.

Κατά τη διάρκεια της τρέχουσας ενεργειακής κρίσης η τηλεργασία δύναται να αποτελέσει πολύτιμο εργαλείο για τη μείωση του κόστους των μετακινήσεων και της ανάλωσης ενέργειας τόσο για τις επιχειρήσεις, όσο και για τα νοικοκυριά και εξ’ αυτού διευρύνει τον ελεύθερο χρόνο (leisure).

Όπως αποτυπώνεται στο Γράφημα 3α, σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία της Eurostat, οι μισθωτοί στην Ελλάδα που εργάζονται από το σπίτι ως ποσοστό της συνολικής απασχόλησης ανήλθαν σε 14,8% το 2021 από 10,4% το 2020 και 5,2% το 2019. Το αντίστοιχο μέσο ποσοστό στην Ευρώπη ξεπερνάει το 26% το 2021 (2020: 22,4%; 2019: 15,1%), με την Ελλάδα να έχει διαχρονικά χαμηλότερα ποσοστά από τα αντίστοιχα της Ευρώπης. Ειδικότερα, στην Ελλάδα το 2021 από το 14,8% των μισθωτών που δούλευαν σε καθεστώς τηλεργασίας, το 8,2% δήλωσε ότι "μερικές φορές" εργάζονταν από το σπίτι, ενώ το 6,6% ότι βρίσκονταν "συνήθως" σε τηλεργασία.

Αυτή η διαχρονική αύξηση του ποσοστού της τηλεργασίας οδηγεί και σε αλλαγή στις προτιμήσεις στέγασης τόσο κατά τη διάρκεια της πανδημίας, όσο και την περίοδο μετά, αντανακλώντας πιθανώς την επιθυμία για περισσότερο χώρο σε συνδυασμό με μειωμένη ανάγκη για μετακινήσεις.

Οι πιθανές αλλαγές στις προτιμήσεις των νοικοκυριών προς την αναζήτηση μεγαλύτερων κατοικιών, για τη διευκόλυνση της τηλεργασίας, αναμένεται να οδηγήσουν στην αύξηση της ζήτησης για κατοικίες, αποτελώντας  παράγοντα ανόδου των τιμών στο μέλλον. Όπως απεικονίζεται στο Γράφημα 3β, φαίνεται να υπάρχει θετική συσχέτιση μεταξύ της μεταβολής των τιμών κατοικιών και του ποσοστού τηλεργασίας για το 2021 σε ένα δείγμα χωρών της Ευρωζώνης. Στο συμπέρασμα αυτό καταλήγει και η πρόσφατη μελέτη των Mondragon and Wieland (2022), σύμφωνα με την οποία η τηλεργασία αναμένεται να επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό της πορεία των τιμών των οικιστικών ακινήτων, ασκώντας ανοδικές πιέσεις (Mondragon, John A., and Johannes Wieland (2022). Housing Demand and Remote Work. No. w30041. National Bureau of Economic Research).