Σε πρωτοφανή ύψη έφθασαν τα ενοίκια, «πνίγουν» τους ασθενέστερους

Το ράλι στα ενοίκια τα τελευταία χρόνια, ιδιαίτερα στην Αθήνα, όπου πλέον για ένα παλαιό διαμέρισμα 80 τ.μ. στα Εξάρχεια ζητούνται 400 ευρώ μηνιαίως, σε συνδυασμό με τη στασιμότητα των μισθών προκαλούν «ασφυξία» στους οικονομικά ασθενέστερους, με το Διεθνές Διεθνές Νομισματικό Ταμείο, σε πρόσφατη μελέτη, να κατατάσσει την Ελλάδα πρώτη ανάμεσα στις ευρωπαϊκές χώρες σε επιβάρυνση των χαμηλών εισοδημάτων από τα ενοίκια.

«Η μεγάλη αύξηση των ενοικίων, οφείλεται κυρίως στην συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, όσο και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης», σημειώνει μιλώντας στο Business Daily, o πρόεδρος του E-Real Estates Θεμιστοκλής Μπάκας.

Πριν από πάνω από μία δεκαετία, από το 2009 και έπειτα, οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών. Είναι ενδεικτικό ότι τα νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019 έφτασαν τα 400 εκατ. ευρώ όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων άγγιζαν τα 17 δισ. ευρώ. Το αποτέλεσμα ήταν να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή. «Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι – οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου. Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 –200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα – η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη, παράλληλα, την ίδια χρονική περίοδο η βραχυχρόνια μίσθωση κέρδιζε συνεχώς έδαφος» εξηγεί ο κ. Μπάκας.

Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, το «πάγωμα» της οικοδομικής δραστηριότητας, η συρρίκνωση των τραπεζικών δανείων (οι τράπεζες πλέον ζητούν το 25% -30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου) οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσο αφορά τις μισθώσεις.

«Γενικότερα το πρόβλημα της στέγασης είτε για διαμερίσματα μεγαλύτερης επιφάνειας 70τμ -110 τμ , είτε μικρότερης έως 60τμ, θα μας απασχολήσει ιδιαίτερα τα επόμενα χρόνια, αν δεν υπάρξουν άμεσα φορολογικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες, που ουσιαστικά θα αποτρέπουν την αυξητική τάση των ζητούμενων μισθωμάτων των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων. Η ζήτηση για ενοικίαση είναι καθημερινά αυξανόμενη, με τους ενδιαφερόμενους να προβαίνουν σε εκτεταμένη αναζήτηση κατοικίας στοχεύοντας στην ευκαιρία. Από την άλλη και ο ιδιοκτήτης θα διαπραγματευτεί το ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα όταν οι ενδιαφερόμενοι ενοικιαστές είναι φερέγγυοι και δεν κινδυνεύει να χάσει ενοίκια. Μην ξεχνάμε ότι τους τελευταίους 18-24 μήνες, δηλαδή το διάστημα που καταγράφηκε ραγδαία αύξηση των ζητούμενων μισθωμάτων, αυξήθηκαν και τα "φέσια" στα ενοίκια» σημειώνει ο κ. Μπάκας.

Αύξηση τιμών: Η περίπτωση της Αττικής

Το 2018, το μέσο ενοίκιο στην περιοχή της Αττικής αυξήθηκε κατά 7%, ενώ το 2019 εκτιμάται ότι η αγορά «έτρεξε» με ετήσιο ρυθμό αύξησης της τάξεως του 10%. Μάλιστα, όσο αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20% - 30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%.

Διαμέρισμα από 70τμ έως 110τμ, 1^ου -  2^ου ορόφου

Πηγή : Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών E-Real Estates , Διαμέρισμα από 70τμ έως 110τμ  από 1^ου έως 2^ου ορόφου **στην ανώτερη τιμή διατίθενται επιπλωμένα με πλήρη εξοπλισμό – ανακαινισμένα. 

Στις πρώτες θέσεις επιβάρυνσης των φτωχότερων από τα ενοίκια

Σε νέα μελέτη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, η Ελλάδα εμφανίζεται στις πρώτες θέσεις στο ποσοστό επιβάρυνσης του κόστους στέγασης για τους οικονομικά ασθενέστερους ενοικιαστές. Όπως αναφέρει το Ταμείο, «σε ορισμένες χώρες, το ποσοστό των υπερβολικά βεβαρημένων ενοικιαστών χαμηλού εισοδήματος που ζουν σε πόλεις έχει φθάσει σε πολύ υψηλά επίπεδα, στο 60% - 70% (ιδίως στις σκανδιναβικές χώρες, την Ελλάδα και την Ισπανία)».

Όπως φαίνεται στο γράφημα, η Ελλάδα είναι πρώτη (με βάση στοιχεία του 2018) σε ό,τι αφορά το ποσοστό επιβάρυνσης των νοικοκυριών με χαμηλό εισόδημα (στο χαμηλότερο 1/5 των εισοδημάτων).

Η Ελλάδα κερδίζει και άλλη μία πρωτιά στη δημιουργία ανισοτήτων από τη μεγάλη επιβάρυνση από τα ενοίκια. Ο δείκτης εισοδηματικής ανισότητας, μετά το συνυπολογισμό του κόστους στέγασης έχει στην Ελλάδα τη μεγαλύτερη αύξηση. Πάντως, παραμένει σχετικά χαμηλό το ποσοστό των Ελλήνων που ενοικιάζουν την κατοικία τους, καθώς είναι υψηλό το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης.

Η μελέτη δείχνει ότι στην Ελλάδα είναι εντελώς αναποτελεσματική η πολιτική για τη στέγη, καθώς μειώνει ελάχιστα τον κίνδυνο φτώχειας. Το Ταμείο διατυπώνει συστάσεις στις κυβερνήσεις, ιδιαίτερα ενόψει των πρόσθετων προβλημάτων που δημιουργεί η πανδημία, για τη λήψη μέτρων κοινωνικής πολιτικής που θα κάνουν πιο προσιτά τη στέγαση.

Ανάμεσα σε αυτά που προτείνει είναι η αύξηση των επιπέδων και της κάλυψης των επιδομάτων στέγασης. Αυτό το μέτρο θα παρείχε στήριξη κατά τη διάρκεια της ανάκαμψης και πέραν αυτής, και θα μείωνε τα έξοδα ενοικίου των οικογενειών χαμηλού εισοδήματος. Επίσης, το ΔΝΤ τονίζει ότι οι κυβερνήσεις θα πρέπει να αναλάβουν πρωτοβουλίες που αυξάνουν την προσφορά οικονομικά προσιτής στέγασης για να μετριάσουν τις πιέσεις ζήτησης μόνιμα, ώστε να μετριαστούν οι αυξήσεις στα ενοίκια.

Τι κάνουν άλλες χώρες για τις ραγδαίες αυξήσεις των ενοικίων

• Γερμανία

Στη Γερμανία μια ολόκληρη γενιά έχει μετατραπεί σε ενοικιαστές από αγοραστές ακινήτων. Το 48,6% του πληθυσμού δηλώνει ότι διαμένει σε ενοικιαζόμενο ακίνητο σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat (2017). Αυτό σημαίνει ότι και τα επόμενα χρόνια η ζήτηση για ενοικιάσεις θα κινείται σε υψηλότερο επίπεδο, συγκριτικά με τα χρόνια που προηγήθηκαν της οικονομικής κρίσης.

Το κόστος για τη διαμονή στη γερμανική πρωτεύουσα διπλασιάστηκε την τελευταία δεκαετία. Ιδιαίτερα από το 2013 έως το 2018 το μέσο κόστος των διαμερισμάτων αυξήθηκε κατά 63,4%, ενώ στο ίδιο διάστημα το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών ενισχύθηκε κατά 7%.

Η δημοτική αρχή συμφώνησε στο πάγωμα των ενοικίων αρχικά από τον Ιανουάριο του 2020 μέχρι το 2025. Οι ιδιοκτήτες που ζητούν αυξημένα ενοίκια εξαιτίας ανακαινίσεων, οφείλουν να ζητούν επίσημη άδεια για κάτι τέτοιο, εφόσον οι αυξήσεις ξεπερνούν το μισό ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Στόχος του μέτρου είναι να εξασφαλίζονται οι απαιτούμενες συνθήκες για την πρόσβαση όλων στην αγορά ακινήτων και να αποφευχθεί η «γκετοποίηση». Εάν οι ιδιοκτήτες αποφασίσουν να χρεώσουν περισσότερα, πρέπει να δικαιολογήσουν την αύξηση, ενώ η μη τήρηση των κανόνων μπορεί να οδηγήσει σε πρόστιμο έως 100.000 ευρώ.

• Πορτογαλία

Μεγάλο πρόβλημα εντοπίζεται και στη Λισαβώνα, λόγω του προγράμματος χορήγησης «Golden» visa σε πολίτες εκτός Ε.Ε., καθώς και της ραγδαίας διάδοση των βραχυχρόνιων μισθώσεων που έχουν τονώσει την κτηματαγορά και έχουν αυξήσει σημαντικά τόσο τις τιμές πώλησης όσο και ενοικίων.

Σε διάστημα πέντε ετών, οι τιμές ενοικίασης στην πορτογαλική πρωτεύουσα έχουν αυξηθεί κατά 71%, ενώ μόνο το πρώτο τρίμηνο του 2019 οι τιμές αυξήθηκαν κατά 9,2% σε ετήσια βάση, που αποτελεί τον υψηλότερο ρυθμό ανόδου στην Ευρωζώνη. 

Έτσι, το 2018 το πορτογαλικό κοινοβούλιο ενέκρινε νόμο για τη στέγαση με βάση τον οποίο, τα άτομα άνω των 65 ετών, ή τα άτομα με 60% αναπηρία, προστατεύονται από έξωση, εάν διαμένουν περισσότερα από 15 έτη στην ίδια κατοικία.

Ο νόμος απαγόρευσε τις συμβάσεις διάρκειας μικρότερης των 12 μηνών με δικαίωμα αυτόματης ανανέωσης για τρία χρόνια εάν το επιθυμεί ο ενοικιαστής. Παράλληλα, η κυβέρνηση προώθησε φορολογικά μέτρα για να υποστηρίξει τις μακροχρόνιες μισθώσεις με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη.

• Ισπανία

Στη Βαρκελώνη το μέσο ενοίκιο αυξήθηκε κατά 50% την τελευταία πενταετία και η ευθύνη αποδόθηκε κατά κύριο λόγο στον υπερβολικό τουρισμό. To 2017, η μέση τιμή για ένα διαμέρισμα μη επιπλωμένο 30 τ.μ.-40 τ.μ. ήταν 890 ευρώ/μήνα.  

Η ισπανική κυβέρνηση, προχώρησε στην επιβολή αυστηρών μέτρων για να μπορέσει να ελέγξει την αύξηση των ενοικίων. Βάσει της απόφασης του Μαρτίου 2019, η αναπροσαρμογή του ενοικίου ανά έτος θα πρέπει να ρυθμίζεται ανάλογα με τον πληθωρισμό. Ταυτόχρονα, επιβάλλει την παραμονή του ενοικιαστή μέχρι τη λήξη του συμβολαίου ακόμα και στη περίπτωση που το ακίνητο έχει πουληθεί, ενώ η ελάχιστη διάρκεια του μισθωτηρίου συμβολαίου αυξήθηκε από τα τρία στα πέντε χρόνια.

• Ολλανδία

Στο Άμστερνταμ από το 2013 έως το 2018, το κόστος των κατοικιών αυξήθηκε κατά 64,6%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα κατά 4,4%, Τα διαμερίσματα εκλείπουν, διότι η πόλη υποδέχεται εταιρείες και εργαζόμενους από τη Βρετανία που την εγκατέλειψαν λόγω Brexit. Η ολλανδική κυβέρνηση για να αποφύγει την επιβολή μέτρων ελέγχου των ενοικίων, έχει θέσει ως στόχο να κατασκευαστούν 1 εκατ. διαμερίσματα μέχρι το 2030.

• Αγγλία

Στο κέντρο του real estate, στο Λονδίνο, από το 2010 τα ενοίκια έχουν αυξηθεί τρεις φορές περισσότερο από ό,τι ο μέσος μισθός. Ένα διαμέρισμα τριών υπνοδωματίων υπερβαίνει κατά μέσο όρο τα 2.100 € μηνιαίο μίσθωμα, το μηνιαίο μίσθωμα διπλασιάζεται για πιο κεντρικές γειτονιές. Ο δήμαρχος του Λονδίνου, πρότεινε στη βρετανική κυβέρνηση να εφαρμοστούν περιορισμοί στα ενοικιαστήρια, ώστε να εξασφαλιστεί η σταθερότητα και να προστατευθούν οι ενοικιαστές. Στην πρότασή του αναφέρεται ότι περισσότερο από τα δύο τρίτα των κατοίκων του Λονδίνου επιθυμούν τους περιορισμούς στα ενοίκια.

• Γαλλία

Στο Παρίσι, η μηναία τιμή ενοικίασης ανά τ.μ. το 2018 ανήλθε στα 24,4€, ενώ το 2019 το κόστος απόκτησης κατοικίας αυξήθηκε κατά 6,6% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, αγγίζοντας πλέον τις 9.760€/τ.μ. Το Παρίσι αποτελεί μια αγορά που έχει υψηλή ζήτηση τόσο από Γάλλους επενδυτές όσο και από πολλούς Άραβες. Η συζήτηση για επιβολή μέτρων ελέγχου των ενοικίων έχει πραγματοποιηθεί πάρα πολλές φορές. Το 2017 τα διοικητικά δικαστήρια ακύρωσαν την απόφαση περιορισμού των ενοικίων διότι η διαμόρφωση των ενοικίων δεν περιορίστηκε μόνο στο Παρίσι αλλά και του επιχειρήματος ότι ο έλεγχος δεν κατάφερε να μειώσεις τις τιμές μίσθωσης. Τέλη του 2018, το Διοικητικό Συμβούλιο του Παρισιού, με νέο νόμο για τη στέγαση επανέφερε τον έλεγχο των ενοικίων, η ισχύς του θα τεθεί το επόμενο διάστημα.

• ΗΠΑ

Στις ΗΠΑ, η ζήτηση κατοικίας έχει φτάσει σε επίπεδο ρεκόρ μετά τον Β΄ Παγκόσμιο Πόλεμο, με όποια συνέπεια μπορεί να έχει αυτό στο ύψος των ενοικίων ενώ σύμφωνα με το Joint Center for Housing Studies στο Harvard University, ένας στους τέσσερις πολίτες που νοικιάζουν την κατοικία τους ξοδεύουν περισσότερο από το μισό μηνιαίο εισόδημά τους σε αυτή.

Η πολιτεία της Νέας Υόρκης έχει επιβάλει εδώ και πενήντα χρόνια ρυθμιστικό μέτρο για τον έλεγχο των ενοικίων. Πρόσφατα επέβαλε αυστηρότερους περιορισμούς. Ο νέος νόμος προστασίας των ενοίκων δείχνει να έχει ήδη αποτελέσματα για τις χιλιάδες των Νεοϋορκέζων που νοικιάζουν διαμερίσματα, καθώς ο αριθμός των εξώσεων μειώθηκε δραστικά. Η ανάλυση της «WSJ» από στοιχεία του δικαστηρίου δείχνει ότι η μείωση ήταν πιο απότομη για περιπτώσεις ιδιοκτητών έναντι ενοικιαστών που καθυστέρησαν την πληρωμή ενοικίου.

Ο νέος νόμος εξάλειψε ορισμένα κίνητρα για τους ιδιοκτήτες να μετατρέψουν τα διαμερίσματα με ρυθμιζόμενες τιμές, επειδή δεν μπορούσαν πλέον να αυξήσουν σημαντικά τα ενοίκια στους επόμενους ενοικιαστές ή να αφαιρέσουν τα περισσότερα διαμερίσματα από τους κανόνες ενοικίασης της πόλης. Ως αποτέλεσμα, οι ιδιοκτήτες της Νέας Υόρκης, που δεν είναι και οι πιο υπομονετικοί άνθρωποι όταν καθυστερείται το ενοίκιο, φαίνεται να δίνουν πιο πολύ χρόνο τώρα στους ενοικιαστές τους.

Οι περιπτώσεις εξώσεων ενοικιαστών από τη ισχύ του νέου νόμου προστασίας των ενοικιαστών από την Πολιτεία της Νέας Υόρκης, μειώθηκαν ακόμη και 46% σύμφωνα με την ανάλυση της «Wall Street Journal» σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2018.

• Οι κοινωνικές κατοικίες στην Αυστρία

Σήμερα, από τα 1,8 εκατ. κατοίκους που έχει η Βιέννη, το 62% ζει σε κατοικίες με επιδότηση. Με 220.000 δημοτικά διαμερίσματα που διανέμονται σε όλες τις γειτονιές της πόλης και διοικούνται από τη δημόσια επιχείρηση Wiener Wohnen, ο δήμος είναι ο κύριος ιδιοκτήτης κατοικιών, ενώ έως το 2020, αναμένεται να χτίσει επιπλέον 4.000 δημοτικά διαμερίσματα. Περίπου 500.000 άνθρωποι ζουν σε αυτά με καθαρή τιμή 5,58€ ανά τ.μ.

Επιπλέον, υπάρχουν 200.000 επιδοτούμενες συνεταιριστικές κατοικίες ή κατοικίες με επιδοτούμενο ενοίκιο και ανήκουν στην ομοσπονδία περιορισμένων εισοδηματικών κατοικιών και κοστίζουν κατά μέσο όρο 512,40€ το μήνα. Το γεγονός ότι τόσοι πολλοί κάτοικοι της πόλης ζουν σε παρόμοιες κατοικίες βάζει φρένο στην αύξηση των τιμών. Η Βιέννη βρίσκεται στην Ευρωπαϊκή κορυφή της επιδοτούμενης κατοικίας, ενώ είναι και η μοναδική πόλη που κατασκευάζει με δημοτικά μέσα τόσες πολλές κατοικίες.

• Κύπρος

Στην Κύπρο, με βάση στοιχεία του υπουργείου Εργασίας, αυξήθηκαν τα ενοίκια σε Λεμεσό και Λευκωσία κατά 40% και 33% αντίστοιχα. Η κυπριακή κυβέρνηση, προχώρησε στη δημιουργία ολοκληρωμένου πλαισίου στεγαστικής πολιτικής, μέσα από σχέδιο κινήτρων αύξησης του συντελεστή δόμησης, έτσι ώστε να κατασκευαστούν οικιστικές μονάδες προσιτές για όλους, τόσο προς πώληση όσο και προς ενοικίαση.