Στο ερώτημα «γιατί οι τράπεζες δεν δανείζουν τα νοικοκυριά», που επανέρχεται διαρκώς στον δημόσιο διάλογο, την πιο αποκαλυπτική απάντηση δίνουν τα στοιχεία της ΑΑΔΕ: περισσότεροι από τους μισούς φορολογούμενους στην Ελλάδα δηλώνουν ετήσιο εισόδημα κάτω από 10.000 ευρώ.
Αυτή είναι και η μεγαλύτερη τροχοπέδη για την ανάπτυξη της στεγαστικής πίστης, καθώς τα χαμηλά εισοδήματα, σε συνδυασμό με την αναιμική αποταμίευση και τις υψηλές τιμές των κατοικιών, καθιστούν την πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό απαγορευτική για μεγάλο μέρος των ελληνικών νοικοκυριών.
Οι χαμηλές χορηγήσεις στεγαστικών δανείων συνεπώς συνδέονται περισσότερο με το γεγονός ότι τα περισσότερα ελληνικά νοικοκυριά δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να τα λάβουν και να τα αποπληρώσουν, και όχι τόσο με μια γενικευμένη αντίθεση των τραπεζών στις νέες χορηγήσεις, καθώς η εικόνα διαφέρει πολύ στον επιχειρηματικό κλάδο.
Συγκεκριμένα, την ίδια στιγμή που η στεγαστική πίστη παραμένει σε χαμηλή πτήση, παρά την αυξημένη διάθεση των τραπεζών για νέες χρηματοδοτήσεις και την ανάκαμψη των εκταμιεύσεων, οι χορηγήσεις προς τις επιχειρήσεις καταγράφουν επιδόσεις ρεκόρ.
Η εικόνα αυτή αποτυπώνει και το ευρύτερο πρόβλημα της εγχώριας οικονομίας που σχετίζεται με τη δυναμική παραγωγής πλούτου και ενίσχυσης των εισοδημάτων.
Σημειώνεται πως, σε αντίθεση με τον προηγούμενο κύκλο πιστωτικής επέκτασης, που διακόπηκε βίαια το 2010, οι τράπεζες δεν έχουν πλέον την ίδια ευχέρεια να χορηγούν δάνεια βάσει εσωτερικών μοντέλων πιστοληπτικής αξιολόγησης.
Σήμερα, όλες οι μεγάλες συστημικές τράπεζες της Ευρωζώνης εποπτεύονται από τον SSM και υπόκεινται σε αυστηρούς, εναρμονισμένους κανόνες, με τις χορηγήσεις που αποκλίνουν από τα προβλεπόμενα κριτήρια να αντιμετωπίζονται ως υψηλότερου πιστωτικού κινδύνου, ακόμη και αν εξυπηρετούνται κανονικά.
Χαμηλά εισοδήματα και αποταμιεύσεις «μπλοκάρουν» τον δανεισμό
Τα χαμηλά εισοδήματα της πλειονότητας των Ελλήνων, που συχνά δεν υποστηρίζονται από άλλου είδους περιουσία, είναι σχεδόν αδύνατο να υποστηρίξει ένα στεγαστικό δάνειο, όσο και αν οι τράπεζες έχουν διάθεση να χορηγήσουν νέα δάνεια.
Σύμφωνα με ενδεικτικούς υπολογισμούς, ένα μονοπρόσωπο νοικοκυριό με ετήσιο εισόδημα 10.000 ευρώ θα μπορούσε να αιτηθεί δάνειο ύψους έως 60.000 ευρώ, ποσό που αφενός δύσκολα επαρκεί για την αγορά μιας κατοικίας και αφετέρου απαιτεί τουλάχιστον 20.000 ευρώ σε ίδια κεφάλαια, καθώς οι τράπεζες χρηματοδοτούν το 80% με 90% της αξίας του ακινήτου, και περίπου 12.000 ευρώ αφορούν τα λοιπά έξοδα της αγοραπωλησίας, όπως τεχνικοί έλεγχοι, συμβόλαια κ.α.
Δεδομένου ότι το το 55% των κατοικιών που διατίθενται προς πώληση κοστίζουν πάνω από 200.000 ευρώ, ενώ μία στις τρεις ξεπερνά τις 280.000 ευρώ, τα απαραίτητα κεφάλαια που χρειάζεται ένα νοικοκυριό για να προχωρήσει σε αγορά κατοικίας είναι υψηλά.
Ωστόσο, από έρευνα HFCS της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, η οποία για την Ελλάδα βασίζεται σε συνεντεύξεις που πραγματοποιήθηκαν από τον Φεβρουάριο έως τον Ιούλιο του 2025, προκύπτει πως η διάμεση αξία μεταξύ των καταθέσεων διαμορφώνεται μόλις στα 2.900 ευρώ.
Τα επίσημα στοιχεία της Eurostat επιβεβαιώνουν την αδυναμία των Ελλήνων να βάλουν χρήματα στην άκρη, καθώς η αποταμίευση των ελληνικών νοικοκυριών διαμορφώθηκε στο -5,1% ως ποσοστό του ακαθάριστου διαθέσιμου εισοδήματος, έναντι 14,3% στην Ευρωζώνη, γεγονός που σημαίνει πως τα ελληνικά νοικοκυριά να ξοδεύουν περισσότερα από όσα βγάζουν.
Επομένως, η πιστωτική επέκταση στα στεγαστικά δάνεια για την ώρα φαίνεται να έχει «ταβάνι» στην Ελλάδα, αν και η πρόοδος που έχει γίνει είναι αδιαμφισβήτητη: ενδεικτικά, το 2025 έκλεισε με εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων ύψους 2,5 δισ, ευρώ, επίδοση υπερτετραπλάσια έναντι του 2020.
Ένας ακόμη λόγος που οι τράπεζες εμφανίζονται… διστακτικές ως προς τη χορήγηση στεγαστικών δανείων αφορά τον κίνδυνο που διατρέχει σε περίπτωση αθέτησης του δανείου.
Δεδομένου ότι οι πλειστηριασμοί αποτελούν μια πολύ χρονοβόρα και κοινωνικά στιγματισμένη διαδικασία, μια τράπεζα θα προτιμήσει να τοποθετήσει τα πλεονάζοντα κεφάλαια που διαθέτει σε ομόλογα, που διαθέτουν προβλέψιμες αποδόσεις και εμπορευσιμότητα, από το να ρισκάρει να αναλάβει τον κίνδυνο ενός στεγαστικού δανείου 35 ετών.
Η κληρονομιά των μη εξυπηρετούμενων δανείων
Βασικό «αγκάθι» της οικονομίας που επηρεάζει άμεσα τα ελληνικά νοικοκυριά είναι πως η κρίση άφησε ως βασική κληρονομιά το υψηλό απόθεμα μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, το οποίο περιόρισε δραστικά την ικανότητα των τραπεζών να χρηματοδοτήσουν την αγορά κατοικίας και τις οδήγησε να θεσπίσουν πολύ πιο αυστηρά πιστωτικά κριτήρια, ώστε να προστατευτεί το χρηματοπιστωτικό σύστημα και η ελληνική οικονομία.
Όπως αναφέρει σχετική έρευνα του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ) για τη στεγαστική κρίση, η σταδιακή εξυγίανση των τραπεζικών χαρτοφυλακίων μέσω τιτλοποιήσεων και πωλήσεων δανείων οδήγησε σε σημαντική μείωση των μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων τα τελευταία χρόνια, διαδικασία που όμως δεν συνοδεύτηκε από αντίστοιχη αύξηση των νέων στεγαστικών χορηγήσεων.
Άλλωστε, μπορεί τα «κόκκινα» δάνεια να έφυγαν από τους ισολογισμούς των τραπεζών, συνεχίζουν όμως να αποτελούν βάρος για τους οφειλέτες και την πραγματική οικονομία. Το γεγονός έχει επιβαρύνει σημαντικό μέρος των νοικοκυριών με χαμηλό πιστωτικό σκορ, περιορίζοντας τη δυνατότητά τους να επανέλθουν στην αγορά στεγαστικής πίστης.
Επιπλέον, το τραύμα που έχει αφήσει η κρίση είναι δύσκολο να επουλωθεί, με αποτέλεσμα ακόμη και τα νοικοκυριά με καθαρό πιστωτικό προφίλ να δείχνουν καχυποψία προς τον τραπεζικό δανεισμό.
Η άνοδος και η πτώση των στεγαστικών δανείων
Τα χρόνια πριν ξεσπάσει η οικονομική κρίση η καθαρή πιστωτική επέκταση στεγαστικών δανείων κινήθηκε σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα, φτάνοντας τα 12,3 δισ. ευρώ το 2007, σε ένα περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων μετά την ένταξη στη ζώνη του ευρώ.
Όμως, η απότομη ανατροπή της κρίσης οδήγησε την καθαρή ροή να καταρρεύσει σε αρνητικά επίπεδα, καθώς οι αποπληρωμές υπερέβησαν τις νέες εκταμιεύσεις, κάτι που συνέχισε να συμβαίνει για περισσότερο από μία δεκαετία.
Η πρώτη αλλαγή σε αυτήν την εικόνα έγινε το 2025, όταν καταγράφηκε οριακή αναστροφή της τάσης, σηματοδοτώντας πιθανή επιστροφή της τραπεζικής χρηματοδότησης. Συγκεκριμένα, το 2025 ο ρυθμός πιστωτικής επέκτασης των στεγαστικών δανείων σημείωσε οριακή αύξηση +0,7%, έναντι μείωσης -2,6% το προηγούμενο έτος.
Αξίζει να αναφερθεί πως η ανάκαμψη της στεγαστικής πίστης είχε ξεκινήσει από το 2019, με τις νέες χορηγήσεις να αυξάνονται σε ετήσια βάση. Ωστόσο, η καθαρή ροή παρέμενε αρνητική, καθώς οι αποπληρωμές ήταν υψηλότερες από τις νέες εκταμιεύσεις.
Πώς ενισχύθηκε η στεγαστική πίστη
Η επιστροφή των στεγαστικών δανείων σε θετικό επίπεδο δεν ήρθε τυχαία, αλλά ήταν αποτέλεσμα συγκροτημένων προσπαθειών από όλους τους εμπλεκόμενους φορείς.
Το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ» έχει προσφέρει μια ουσιαστική «ένεση» ρευστότητας στην αγορά ακινήτων, ωστόσο, πολλοί πολίτες μένουν εκτός του προγράμματος. Σύμφωνα με τραπεζικά στελέχη, η «παραγωγική» ηλικία των Ελλήνων στην οποία μπορούν υπεύθυνα να λάβουν και να αποπληρώσουν ένα στεγαστικό δάνειο είναι συχνά μετά τα 35, με αποτέλεσμα το κυβερνητικό πρόγραμμα να μην μπορεί να τους χρηματοδοτήσει.
Απάντηση σε αυτό το «κενό» έδωσαν οι τέσσερις συστημικές τράπεζες, οι οποίες προσφέρουν ειδικά προϊόντα για αγορά πρώτης κατοικίας με προνομιακούς όρους, που καλύπτουν τις ανάγκες ενδιαφερόμενων που δεν πληρούν τα αυστηρά εισοδηματικά ή πολεοδομικά κριτήρια του «Σπίτι μου ΙΙ».
Τόσο τραπεζικές πηγές, όσο και επαγγελματίες από τον κλάδο του real estate, διατηρούν την αισιοδοξία τους πως η στεγαστική πίστη θα συνεχίσει να επιταχύνεται, με όχημα τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, τα ειδικά στεγαστικά δάνεια για αγορά πρώτης κατοικίας που προσφέρουν οι τράπεζες και τα κυβερνητικά προγράμματα τύπου «Σπίτι μου 2».
Παρά τη βελτίωση της εικόνας, το επίπεδο δανεισμού των ελληνικών νοικοκυριών παραμένει χαμηλό, γεγονός που αντανακλά τη δυσκολία πρόσβασης σε νέα πίστη για σημαντικό μέρος του πληθυσμού, λόγω του επιβαρυμένου πιστωτικού προφίλ που κληροδότησε η κρίση.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
