Νέο υψηλό «χτύπησαν» οι τιμές των κατοικιών το 2025, ξεπερνώντας το προηγούμενο ιστορικό ρεκόρ του 2008, με πηγές της αγοράς να προειδοποιούν πως το «ράλι» των τιμών δεν έχει πιάσει ακόμη ταβάνι.
Συγκεκριμένα, τη χρονιά που μας πέρασε οι τιμές των διαμερισμάτων σε ονομαστικούς όρους αυξήθηκαν το 2025 κατά 8,1%, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, ενώ το πρώτο τρίμηνο του 2026 οι τιμές κινήθηκαν με ετήσιο ρυθμό αύξησης 5,7%.
Τα επιμέρους στοιχεία δείχνουν πως οι τιμές των νέων διαμερισμάτων που έχουν ηλικία έως 5 έτη αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 6% τους πρώτους τρεις μήνες του 2026, ενώ οι τιμές των παλαιών διαμερισμάτων παρουσίασαν άνοδο κατά 5,5%.
Την ίδια στιγμή, το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών κατέγραψε αύξηση μόλις κατά 1,8%, εξαιτίας του πληθωρισμού, ενώ το ονομαστικό διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε κατά 5,3% κατά μέσο όρο, γεγονός που συμβάλλει στην όξυνση του στεγαστικού ζητήματος τα τελευταία έτη στην Ελλάδα.
Η Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της ΤτΕ υπογραμμίζει πως βασική αιτία της συνεχιζόμενης ανόδου που ακολουθούν οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αναδεικνύεται η διατήρηση συνθηκών υπερβάλλουσας ζήτησης έναντι της διαθέσιμης προσφοράς.
Υπό αυτό το πρίσμα, η ενίσχυση και επιτάχυνση της εφαρμογής κυβερνητικών μέτρων για τον περιορισμό τυχόν δυσμενών επιπτώσεων στη χρηματοοικονομική κατάσταση των νοικοκυριών από το στεγαστικό ζήτημα κρίνεται απαραίτητη από την έκθεση της ΤτΕ.
Μάλιστα, έμφαση δίνει στην υλοποίηση πρωτοβουλιών που παρέχουν κίνητρα σε ιδιώτες και επιχειρήσεις για αύξηση του διαθέσιμου κτιριακού αποθέματος, τόσο με την ανάπτυξη νέων και την αναβάθμιση υφιστάμενων υποβαθμισμένων οικιστικών ακινήτων, όσο και με την παροχή κινήτρων για την επιστροφή στην αγορά των οικιστικών ακινήτων που έχουν αποσυρθεί.
Γιατί συνεχίζουν να ανεβαίνουν οι τιμές των κατοικιών
Το στεγαστικό πρόβλημα της Ελλάδας συνδέεται αναπόσπαστα με την κατάρρευση της ελληνικής οικονομίας το 2008, η οποία προκάλεσε την κατακόρυφη πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας. Ενδεικτικά, οι επενδύσεις στις κατασκευές άγγιξαν το ρεκόρ των 60 δισ. ευρώ το 2007, εκ των οποίων περίπου τα 40 δισ. αφορούσαν τον κλάδο της κατοικίας. Ωστόσο, μέσα στην κρίση αυτές οι επενδύσεις περιορίστηκαν στις απολύτως αναγκαίες και έγιναν σχεδόν ανύπαρκτες, δημιουργώντας ένα κατασκευαστικό κενό που είναι αισθητό ακόμη και σήμερα.
Το πρόβλημα αυτό επιβεβαιώνει και η Eurostat, σύμφωνα με την οποία στην Ελλάδα κατασκευάζεται μόλις μια νέα κατοικία ανά 1.000 κατοίκους, το χαμηλότερο ποσοστό στην ΕΕ, ενώ μέχρι πρόσφατα υπήρχε μηδενική μέριμνα για κοινωνικές κατοικίες, γεγονός που αναμένεται να ανατραπεί με τη θέσπιση της Κοινωνικής Αντιπαροχής.
Όλα αυτά, σε συνδυασμό με την σημαντική αύξηση του πληθυσμού των αστικών κέντρων και του αριθμού των νοικοκυριών, την άνοδο του κατασκευαστικού κόστους και την οικονομική αδυναμία των ιδιοκτητών να προχωρήσουν σε ανακαινίσεις, δημιούργησε ένα ελλιπές και γερασμένο οικιστικό απόθεμα, που σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να ικανοποιήσει τις ανάγκες των πολιτών.
Την ίδια στιγμή, υπολογίζεται πως υπάρχουν περίπου 700.000 κενά ακίνητα σε όλη την Περιφέρεια, ενώ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb απορροφούν μεγάλο αριθμό κατοικιών, ιδιαιτέρως σε αστικά κέντρα και περιοχές με έντονο τουριστικό ενδιαφέρον, και ωθούν τις τιμές της αγοράς προς τα πάνω.
Επιπλέον, ο αυξημένος αριθμός κενών ακινήτων αποτελεί διαχρονικό πρόβλημα. Σύμφωνα με την έκθεση της ΤτΕ, το πρόβλημα αποδίδεται στην καθυστέρηση της διευθέτησης του ιδιωτικού χρέους και στη δέσμευση ακινήτων ως εξασφαλίσεων μη εξυπηρετούμενων δανείων τα οποία τελούν υπό διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης. Η αβεβαιότητα ως προς την έκβαση των σχετικών διαδικασιών περιορίζει σημαντικά τα κίνητρα των υφιστάμενων ιδιοκτητών για επενδύσεις συντήρησης ή αναβάθμισής τους, με αποτέλεσμα τα ακίνητα αυτά να παραμένουν εκτός της αγοράς.
Επιπλέον, η πολυιδιοκτησία δυσχεραίνει τη λήψη αποφάσεων για τη διαχείριση και αξιοποίηση των ακινήτων, ενώ το αυξημένο κόστος ανακαίνισης λειτουργεί αποτρεπτικά για την πραγματοποίηση δαπανών που θα οδηγήσουν στη διατήρηση και επανένταξη οικιστικών ακινήτων στην αγορά.
Παράλληλα, ο αυξημένος αριθμός των ακινήτων που διατίθενται στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης περιορίζει σημαντικά το διαθέσιμο στοκ κατοικιών.
Δεν χτίζονται νέα σπίτια, τονίζει η ΤτΕ
Πέραν από την περιορισμένη υφιστάμενη προσφορά, ο ρυθμός αναπλήρωσης του αποθέματος οικιστικών ακινήτων έχει παραμείνει υποτονικός, οξύνοντας περαιτέρω το στεγαστικό.
Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα διατηρείται επί σειρά ετών σε επίπεδο κοντά στο 2% του ΑΕΠ, σημαντικά χαμηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο που κυμαίνεται στο 5%.
Ακόμη, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα επιβραδύνθηκε το 2025 σε σύγκριση με το 2024: Οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν μειώθηκαν κατά 2,4% σε αριθμό, κατά 9,4% σε όρους επιφάνειας και κατά 2,4% σε όρους όγκου.
Η έκθεση της ΤτΕ αποδίδει το γεγονός αυτό εν μέρει στην αβεβαιότητα που προκάλεσε στην αγορά η προσφυγή στο Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) σχετικά με το σύστημα κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Πάντως, η απόφαση του ΣτΕ συνέβαλε στην ανάκαμψη της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας το δεύτερο εξάμηνο του 2025.
Η έκθεση καταλήγει πως οι παραπάνω εξελίξεις στις τιμές των οικιστικών ακινήτων υποδηλώνουν την απαρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων και, παρότι δεν προκαλούν ακόμη ανησυχία για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, επιβάλλουν στενή παρακολούθηση των πιστοδοτικών κριτηρίων, ιδιαίτερα καθώς ανακάμπτουν οι χορηγήσεις στεγαστικών δανείων.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
