Συνιδιοκτησία ακινήτων: Η νέα τάση που αναπτύσσεται στην ελληνική αγορά

Ένα νέο μοντέλο αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας κάνει την εμφάνισή του και στην ελληνική αγορά, ακολουθώντας τη διεθνή τάση ανάπτυξης. 

Πρόκειται για τη συνιδιοκτησία (fractional ownership), που εισάγει έναν διαφορετικό τρόπο συμμετοχής σε ακίνητα υψηλής αξίας, μειώνοντας το απαιτούμενο κεφάλαιο εισόδου και αλλάζοντας τη λογική της επένδυσης. 

Ο αγοραστής αποκτά ποσοστό ιδιοκτησίας και όχι ολόκληρο το ακίνητο, γεγονός που του επιτρέπει να συμμετέχει σε επενδύσεις μεγαλύτερης αξίας με μεγαλύτερη ευελιξία στη διαχείριση του κεφαλαίου του.

Κεντρικό ρόλο στο νέο αυτό μοντέλο παίζει η έννοια της απόδοσης (ROI – Return on Investment), που εκφράζει το συνολικό όφελος του επενδυτή σε σχέση με το κεφάλαιο που έχει τοποθετήσει. Στη συνιδιοκτησία, το ROI προκύπτει από συνδυασμό παραγόντων. 

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ελληνικής εταιρείας Owners, η εκτιμώμενη συνολική απόδοση για τα περισσότερα ακίνητα κυμαίνεται μεταξύ 4% και 5,5% ετησίως, ενώ η αξία των ακινήτων μπορεί να αυξάνεται κατά 2% έως 3% κάθε χρόνο, δημιουργώντας πρόσθετο περιθώριο κεφαλαιακού κέρδους κατά τη μεταπώληση του μεριδίου.

Με πρακτικούς όρους, το ROI στη συνιδιοκτησία προκύπτει από τρεις βασικές πηγές:

- Την προσωπική χρήση του ακινήτου, που υποκαθιστά κόστος διαμονής.
- Το εισόδημα από εκμίσθωση όταν το ακίνητο δεν χρησιμοποιείται.
- Την πιθανή υπεραξία κατά την πώληση.

Η ιδιαιτερότητα του μοντέλου είναι ότι συνδυάζει τη χρήση του ακινήτου με την επένδυση, κάτι που δεν συμβαίνει στα περισσότερα προϊόντα real estate. Όπως αναφέρει η Owners (https://owners.gr/el/), η επενδυτική λογική της συνιδιοκτησίας αποτυπώνεται σε έξι βασικά σημεία:

• Πρώτον, η χαμηλότερη είσοδος κεφαλαίου, που επιτρέπει τη συμμετοχή σε ακίνητα υψηλής αξίας χωρίς δέσμευση μεγάλου ποσού.
• Δεύτερον, η διαφοροποίηση, καθώς το μικρότερο ticket size διευκολύνει την κατανομή του κεφαλαίου σε περισσότερα assets, μειώνοντας τον κίνδυνο.
• Τρίτον, η αξιοποίηση του ακινήτου, που παραμένει ενεργό και αποδοτικό.
• Τέταρτον, η δυνατότητα εισοδήματος μέσω εκμίσθωσης.
• Πέμπτον, η προοπτική υπεραξίας, καθώς η άνοδος των τιμών μπορεί να δημιουργήσει κεφαλαιακά κέρδη.
• Έκτον, η αυξημένη ρευστότητα, αφού η μικρότερη αξία συμμετοχής διευκολύνει τη μεταπώληση.

Φορολογικά και λειτουργικά πλεονεκτήματα

Η δομή της συνιδιοκτησίας ενισχύεται μέσω εταιρείας ειδικού σκοπού (SPV), στην οποία ανήκει το ακίνητο. Οι επενδυτές κατέχουν μερίδια και συμμετέχουν αναλογικά, ενώ η διαχείριση γίνεται οργανωμένα, εξασφαλίζοντας σταθερό επίπεδο υπηρεσιών. 

Σημαντικό πλεονέκτημα αποτελεί και η φορολογική διάσταση: τα καθαρά έσοδα διανέμονται στους συνιδιοκτήτες στο τέλος κάθε έτους και φορολογούνται ως μερίσματα με συντελεστή 5%, έναντι προοδευτικής κλίμακας 15%-45% στην απευθείας ιδιοκτησία. Η διαφορά αυτή αυξάνει την καθαρή απόδοση.

Επιπλέον, η συνιδιοκτησία αναμένεται να ενισχύσει τη ρευστότητα της αγοράς. Το μικρότερο μέγεθος επένδυσης διευκολύνει την είσοδο και την έξοδο, ενώ η ύπαρξη περισσότερων δυνητικών αγοραστών αυξάνει τη δυνατότητα μεταπώλησης.

Σε μια αγορά που παραδοσιακά χαρακτηρίζεται από χαμηλή ρευστότητα, αυτή η αλλαγή θεωρείται ουσιαστική.

Ελλάδα – Ανταγωνιστικό πλεονέκτημα

Σε επίπεδο τιμών, η Ελλάδα διατηρεί σαφές ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. 

Σύμφωνα με εκτιμήσεις, στη Γαλλική Ριβιέρα οι τιμές φτάνουν τα 30.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο και σε ιταλικούς προορισμούς τα 19.000 ευρώ, ενώ στην Αθηναϊκή Ριβιέρα τα αντίστοιχα ακίνητα είναι κατά 20%-40% πιο προσιτά.

 Το γεγονός αυτό ενισχύει τη ζήτηση και δημιουργεί προοπτικές ανόδου τιμών.

Η διεθνοποίηση της αγοράς ενισχύει περαιτέρω αυτή τη δυναμική, καθώς το ενδιαφέρον προέρχεται τόσο από εγχώριους όσο και από ξένους επενδυτές που αναζητούν συνδυασμό χρήσης και οικονομικής αξίας. 

Τα επόμενα χρόνια αναμένεται διεύρυνση του μοντέλου σε περισσότερες κατηγορίες ακινήτων, ενίσχυση των υπηρεσιών διαχείρισης και μεγαλύτερη θεσμική ωρίμανση.

Όπως επισημαίνεται, η συνιδιοκτησία δεν αντικαθιστά την επένδυση σε ακίνητα, αλλά την εξελίσσει. Με μικρότερο κεφάλαιο, καλύτερη φορολογική αποδοτικότητα και συνδυασμό χρήσης και απόδοσης, αποτελεί μια προσέγγιση που ανταποκρίνεται στις ανάγκες μιας πιο σύνθετης και διεθνοποιημένης αγοράς.