Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα της αγοράς real estate στην Ελλάδα δεν είναι άλλο από το γερασμένο στοκ ακινήτων, οδηγώντας ενοικιαστές, αγοραστές και επενδυτές να ψάχνουν με τα «κιάλια» νεόδμητες κατοικίες.
Συγκεκριμένα, στη χώρα μας, πάνω από το 60% του στοκ ακινήτων είναι άνω των 30 ετών, ενώ περίπου το 40% επί του συνόλου είναι χτισμένα τις δεκαετίες του 1970 και 1980, χωρίς να έχουν υποβληθεί σε κάποια μεγάλη ανακαίνιση έκτοτε, ενώ μόλις το 22,7% είναι χτισμένα από το 2020 και έπειτα, σύμφωνα με έρευνα της Prosperty.
Επιπλέον, μόλις 1 στα 10 ακίνητα προς πώληση είναι ανακαινισμένο (δεν υπολογίζονται αυτά που χτίστηκαν μετά το 2020), δηλαδή περίπου 10.500 κατοικίες, ενώ τα μη ανακαινισμένα αγγίζουν τα 89.500 σπίτια.
Το υψηλό κόστος κατασκευής και ανακαίνισης αποτρέπει τους ιδιοκτήτες από το να αναβαθμίσουν τα σπίτια τους, παρόλο που αυτό σημαίνει καλύτερη ενεργειακή απόδοση και πολύ υψηλότερη τιμή ενοικίασης ή πώλησης.
Όπως αποτυπώνεται στα στοιχεία του Spitogatos Insights για το 2025, παρατηρούνται σαφείς διαφοροποιήσεις στις ετήσιες μεταβολές μέσων ζητούμενων τιμών, με τα νεόδμητα ακίνητα συνεχίζουν να διατίθενται σε σημαντικά υψηλότερες ζητούμενες τιμές, λόγω της περιορισμένης προσφοράς, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Για παράδειγμά, στον Δήμο Αθηναίων, οι διαθέσιμες νεόδμητες κατοικίες προς πώληση αποτελούν μόλις το 7% του συνολικού αποθέματος κατοικιών προς πώληση, ενώ στην ενοικίαση το αντίστοιχο ποσοστό είναι ακόμη μικρότερο, περίπου 3%.
Ως αποτέλεσμα, η διαφορά τιμής μεταξύ νεόδμητων και παλαιότερων κατοικιών είναι σχεδόν διπλάσια, γεγονός που την καθιστά τη μεγαλύτερη διαφορά τιμών στην Αττική, καθώς το 2025 μια νεόδμητη κατοικία είχε μέση ζητούμενη τιμή πώλησης τις 4.000 ευρώ/τ.μ., σημαντικά υψηλότερη από τη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης παλαιότερων κατοικιών, που ήταν 2.250 ευρώ/τ.μ.
Σημαντική διαφορά τιμής μεταξύ νεόδμητων και παλαιότερων κατοικιών προς πώληση παρατηρείται και στα Δυτικά Προάστια της Αττικής, όπου οι νεόδμητες κατοικίες προς πώληση αποτελούν περίπου το 15% των διαθέσιμων κατοικιών προς πώληση το 2025, καθώς και στα Προάστια του Πειραιά, όπου το αντίστοιχο ποσοστό ανέρχεται στο 11%.
Πάντως, τα πιο ακριβά νεόδμητα διαμερίσματα εντοπίζονται στα Νότια Προάστια, όπου η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης το 2025 άγγιξε τα 5.122 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολουθούν τα Βόρεια Προάστια στα 4.495 ευρώ/τ.μ.
Αντιστοίχως, και στη Θεσσαλονίκη οι οι νεόδμητες κατοικίες προς πώληση παρουσίασαν σημαντική διαφορά τιμής το 2025, ιδιαιτέρως στα Προάστια της πόλης, όπου η μέση ζητούμενη τιμή ανήλθε στις 2.667 ευρώ/τ.μ., 41,7% πάνω από την τιμή των παλαιότερων κατοικιών. Στον Δήμο Θεσσαλονίκης η διαφορά μεταξύ των δύο είναι ηπιότερη και διαμορφώθηκε στο 23%.
Σε ό,τι αφορά τις κατοικίες προς ενοικίαση στην Αττική, οι υψηλότερες τιμές ενοικίασης νεόδμητων κατοικιών εντοπίζονται και πάλι στα Νότια Προάστια, καθώς και στον Δήμο Αθηναίων.
Ιδιαιτέρως μεγάλη είναι η ψαλίδα των τιμών στα Νότια Προάστια, όπου οι νεόδμητες κατοικίες προς ενοικίαση το 2025 ήταν κατά 48,5% ακριβότερες από τις παλαιότερες. Αντίστοιχα, στο Κέντρο της Αθήνας, οι νεόδμητες κατοικίες προς ενοικίαση είναι κατά 36,8% ακριβότερες από τις παλαιότερες κατοικίες προς ενοικίαση στην ίδια περιοχή.
Στον αντίποδα, οι χαμηλότερες μέσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης νεόδμητων κατοικιών εντοπίζονται στα Δυτικά Προάστια και στην υπόλοιπη Αττική.
Όσον αφορά στην συμπρωτεύουσα, στον Δήμο Θεσσαλονίκης η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης νεόδμητων κατοικιών το 2025 ανήλθε σε 10 ευρώ/τ.μ., 33,9% υψηλότερη από τις κατοικίες παλαιότερης κατασκευής, ενώ στα Προάστια της Θεσσαλονίκης η διαφορά στη μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης μεταξύ νεόδμητων και παλαιότερων κατοικιών ανέρχεται στο 29,2%.
Πού υπάρχουν οι περισσότερα νεόδμητες κατοικίες
Όπως είναι λογικό, το μεγαλύτερο στοκ νεόδμητων κατοικιών εντοπίζεται στα Προάστια της Αττικής και όχι στο κέντρο της πόλης, το οποίο άλλωστε χαρακτηρίζεται ήδη από πολύ πυκνή δόμηση.
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos, πάνω από το 60% των διαθέσιμων νεόδμητων κατοικιών στην Αττική συγκεντρώνεται στα Νότια και στα Βόρεια Προάστια, όπου καταγράφονται και οι υψηλότερες μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό είναι πολύ χαμηλότερο στον Δήμο Αθηναίων και στα Δυτικά Προάστια.
Σημειώνεται πως η εικόνα αυτή δεν έχει μεταβληθεί ιδιαίτερα από το 2024.
Σε ό,τι αφορά τις κατοικίες προς ενοικίαση, τα Νότια Προάστια συγκεντρώνουν το 45% του συνολικού διαθέσιμου stock νεόδμητων κατοικιών στην Αττική το 2025, ενώ ακολουθούν τα Βόρεια Προάστια με ποσοστό 20%, μειωμένο κατά 4% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά. Ακολουθεί ο Δήμος Αθηναίων με ποσοστό 12%, ενώ μικρότερα ποσοστά εντοπίζονται στα Ανατολικά και Δυτικά Προάστια, καθώς και στον Πειραιά και τα Προάστιά του.
Ακολουθήστε το Business Daily στο Google news
